Sincronización del mercado inmobiliario: El dilema del comprador en una economía inflacionaria

La pregunta que acecha a los potenciales compradores hoy no es sobre encontrar la casa perfecta, sino sobre si ahora es el momento adecuado para comprar en absoluto. Con las tasas hipotecarias en aumento y los precios de las viviendas en niveles históricos, la decisión de comprar de inmediato o esperar se ha vuelto cada vez más compleja, especialmente en medio de crecientes temores de recesión.

La realidad económica que impulsa el aumento de los costos de las viviendas

La respuesta agresiva de la Reserva Federal a la inflación ha creado un efecto dominó en el sector inmobiliario. Los precios al consumidor en EE. UU. aumentaron un 9.1% interanual en junio, marcando el mayor incremento anual en más de cuatro décadas, según datos del Departamento de Trabajo. Este pico histórico de inflación obligó a la Fed a subir repetidamente su tasa de fondos federales, desencadenando indirectamente aumentos en las tasas hipotecarias que se propagan por todo el ecosistema inmobiliario.

Las cifras actuales del mercado muestran un panorama impactante: el precio medio de listado nacional alcanzó los $450,000 en junio, un aumento del 16.9% respecto al mes anterior. En comparación con junio de 2020, los precios han subido un asombroso 31.4%. No son cambios graduales; son saltos sin precedentes que han excluido a grandes grupos de posibles compradores.

Sin embargo, paradójicamente, junio también registró el mayor aumento mensual en inventario en la historia, con listados activos que subieron un 18.7% interanual. Esto debería teóricamente presionar a los vendedores a reducir precios, pero no ha sido así. Los vendedores permanecen anclados a los puntos de referencia de precios de 2021, cuando las tasas de interés estaban en niveles históricos bajos y el inventario era virtualmente inexistente. Están apostando a que aún pueden obtener valoraciones de la era dorada, a pesar de las condiciones cambiantes.

La carta de la recesión: ¿Valdrá la pena esperar?

“Podríamos estar encaminándonos hacia una recesión, pero predecirlo con certeza es imposible”, explica Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union. Su evaluación va al corazón del dilema del comprador: las señales de recesión son reales, pero el momento sigue siendo esquivo.

La sabiduría convencional sugiere que las recesiones activan estímulos de la Fed y reducen los costos de endeudamiento. Esta vez puede ser diferente. Ken Rosen, presidente del Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, señala que la persistencia de la inflación cambia el manual: “La Fed no estará inyectando dinero en los mercados en este ciclo porque la inflación sigue elevada. Se espera una ajuste de política más lento y tasas altas prolongadas.”

El empleo sigue sorprendentemente sólido, con ganancias laborales en junio que superaron las predicciones de la mayoría de los economistas. Esta resistencia ensombrece aún más la imagen de recesión—tradicionalmente, las pérdidas de empleo preceden a los desplomes del mercado inmobiliario, pero el mercado laboral continúa generando fuerza.

Calcula tu decisión personal de comprar o esperar

El consejo de los profesionales inmobiliarios revela una incertidumbre genuina. Tu decisión debe basarse en circunstancias personales más que en el momento del mercado.

¿Quédate en tu lugar por más de cinco años? Comprar ahora se vuelve más defendible porque puedes soportar la volatilidad de precios a corto plazo. No estás intentando cronometrar una salida; estás construyendo patrimonio en un marco de tiempo significativo.

¿Planeas mudarte en cinco años? Esperar probablemente tenga sentido. Si el mercado corrige y necesitas vender durante una recesión, podrías perder capital importante.

¿Tienes ahorros de emergencia y un ingreso estable? Estos colchones importan más que adivinar el momento de la recesión. Sin ellos, comprar ahora aumenta tu riesgo.

Antonio Bruno, agente inmobiliario en Beverly Hills, ofrece una perspectiva pragmática: “El mejor momento para comprar fue siempre ayer. Pero a medida que aumenta el inventario y los vendedores se vuelven más realistas en los precios, los compradores ganan poder de negociación que han perdido recientemente.”

Si la recesión realmente se materializa, Frick sugiere que las tasas hipotecarias podrían caer a 4% o menos desde los niveles actuales. Para los compradores primerizos, especialmente, recomienda una estrategia alternativa: “Vive con austeridad, ahorra agresivamente. Evita pagar alquiler si puedes—múdate con la familia si es posible. Los precios de las viviendas eventualmente se enfriarán, y tu pago inicial se estirará más cuando eso suceda.”

Vulnerabilidad geográfica: Dónde las correcciones podrían ser más duras

No todos los mercados enfrentan el mismo riesgo. El informe de Riesgo Especial de Vivienda de ATTOM Data identificó los condados más vulnerables a la deterioración de precios, señalando a Nueva Jersey, Illinois y California interior como zonas de preocupación particular. Estos tres estados contienen 34 de los 50 condados de mayor riesgo. Solo Chicago y Nueva York representan ocho y seis condados vulnerables respectivamente.

El análisis evaluó ratios de asequibilidad, tasas de desempleo y actividad de ejecuciones hipotecarias hasta el primer trimestre de 2022. Los mercados caracterizados por métricas de asequibilidad pobres, alto desempleo y altas tasas de hipotecas en dificultades son los candidatos más probables a correcciones si las condiciones económicas se debilitan aún más.

Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado en ATTOM, advirtió que “aunque la vivienda ha sido excepcionalmente fuerte recientemente, existen focos de vulnerabilidad. Si surge una recesión o se desarrollan recesiones modestas, estos mercados estresados podrían experimentar retrocesos significativos en los precios.”

La conclusión: contexto sobre el momento

Intentar predecir el fondo del mercado es una tarea inútil para la mayoría de los compradores. Las preguntas reales son más simples: ¿Puedes permitirte comprar hoy? ¿Seguirá estable tu ingreso? ¿Se alinean tus circunstancias de vida para quedarte lo suficiente para recuperar los costos de transacción? ¿Cuánto tiempo puedes esperar sin comprometer tus objetivos?

El momento del mercado rara vez funciona. Perder la oportunidad de tu hogar adecuado mientras esperas precios que quizás nunca se materialicen suele costar más que comprar y soportar correcciones moderadas. Pero comprar más allá de tus posibilidades para seguir una caída del mercado también es destructivo.

El futuro del mercado inmobiliario depende de variables que ningún comprador controla: política de la Fed, trayectorias de inflación, tendencias de empleo y desempeño económico regional. Enfócate en lo que sí puedes controlar: tu preparación financiera, tu cronograma y una evaluación realista de tus circunstancias en este entorno de tasas elevadas.