Menentukan Waktu Pasar Perumahan: Dilema Pembeli dalam Ekonomi Inflasi

Pertanyaan yang menghantui calon pembeli rumah saat ini bukan tentang menemukan rumah yang sempurna—melainkan apakah sekarang adalah waktu yang tepat untuk membeli sama sekali. Dengan suku bunga hipotek yang meningkat dan harga rumah yang berada di level tertinggi secara historis, keputusan untuk membeli segera atau menunggu menjadi semakin kompleks, terutama di tengah kekhawatiran resesi yang semakin meningkat.

Realitas Ekonomi yang Mendorong Kenaikan Biaya Rumah

Respons agresif Federal Reserve terhadap inflasi telah menciptakan efek domino di seluruh sektor perumahan. Harga konsumen AS melonjak hingga 9,1% tahun-ke-tahun pada bulan Juni, menandai lonjakan tahunan tertinggi dalam lebih dari empat dekade menurut data Departemen Tenaga Kerja. Lonjakan inflasi yang bersejarah ini memaksa Fed untuk menaikkan suku bunga dana federal berulang kali, secara tidak langsung memicu kenaikan suku bunga hipotek yang menyebar ke seluruh ekosistem properti.

Angka pasar saat ini menggambarkan gambaran yang mencolok: harga listing median nasional mencapai $450.000 pada bulan Juni, naik 16,9% dari bulan sebelumnya saja. Dibandingkan Juni 2020, harga telah meningkat secara luar biasa sebesar 31,4%. Ini bukanlah pergeseran bertahap—melainkan lonjakan yang belum pernah terjadi sebelumnya yang telah meminggirkan sebagian besar calon pembeli potensial.

Namun secara paradoks, Juni juga menyaksikan lonjakan inventaris terbesar dari bulan ke bulan dalam catatan, dengan listing aktif melonjak 18,7% tahun-ke-tahun. Secara teori, ini harus menekan penjual untuk menurunkan harga, tetapi kenyataannya tidak. Penjual tetap berpegang pada tolok ukur harga tahun 2021, ketika suku bunga berada di level terendah secara historis dan inventaris hampir tidak ada. Mereka bertaruh bahwa mereka masih bisa mendapatkan valuasi puncak meskipun kondisi telah berubah.

Wildcard Resesi: Apakah Menunggu Akan Membayar?

“Kami mungkin sedang menuju ke arah penurunan, tetapi memprediksi dengan pasti sangatlah sulit,” jelas Robert Frick, ekonom korporat di Navy Federal Credit Union. Penilaiannya menyentuh inti dilema pembeli: sinyal resesi memang nyata, tetapi waktu yang tepat tetap sulit dipastikan.

Kebijaksanaan konvensional menyarankan bahwa resesi memicu stimulus Fed dan menurunkan biaya pinjaman. Kali ini mungkin berbeda. Ken Rosen, ketua Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, menunjukkan bahwa ketekunan inflasi mengubah buku pedoman: “The Fed tidak akan mengalirkan uang ke pasar dalam siklus ini karena inflasi tetap tinggi. Harapkan penyesuaian kebijakan yang lebih lambat dan suku bunga tinggi yang berkepanjangan.”

Tenaga kerja tetap secara mengejutkan kuat, dengan kenaikan pekerjaan bulan Juni melebihi prediksi sebagian besar ekonom. Ketahanan ini semakin membayangi gambaran resesi—secara tradisional, kehilangan pekerjaan mendahului keruntuhan pasar perumahan, tetapi pasar tenaga kerja terus menunjukkan kekuatan.

Membuat Kalkulasi Beli-atau-Tunggu Pribadi Anda

Nasihat dari para profesional properti mengungkapkan ketidakpastian yang nyata. Keputusan Anda harus bergantung pada keadaan pribadi daripada sekadar waktu pasar.

Tetap di tempat selama lima+ tahun? Membeli sekarang menjadi lebih dapat dipertahankan karena Anda dapat melewati volatilitas harga jangka pendek. Anda tidak mencoba mengatur waktu keluar; Anda membangun ekuitas dalam jangka waktu yang berarti.

Berencana pindah dalam lima tahun? Menunggu kemungkinan besar masuk akal. Jika pasar melakukan koreksi dan Anda perlu menjual selama penurunan, Anda bisa kehilangan modal yang signifikan.

Memiliki tabungan darurat dan penghasilan stabil? Buffer ini lebih penting daripada menebak waktu resesi. Tanpa itu, membeli sekarang meningkatkan risiko Anda.

Antonio Bruno, agen properti di Beverly Hills, menawarkan perspektif pragmatis: “Waktu terbaik untuk membeli selalu kemarin. Tetapi seiring meningkatnya inventaris dan penjual menjadi lebih realistis dalam penetapan harga, pembeli mendapatkan kekuatan negosiasi yang selama ini mereka kurang.”

Jika resesi benar-benar terjadi, Frick menyarankan suku bunga hipotek bisa turun ke 4% atau lebih rendah dari level saat ini. Terutama bagi pembeli rumah pertama, dia menganjurkan strategi alternatif: “Hidup hemat, bangun tabungan secara agresif. Hindari sewa jika memungkinkan—tinggal bersama keluarga jika bisa. Harga rumah akhirnya akan mendingin, dan uang muka Anda akan lebih jauh saat itu terjadi.”

Kerentanan Geografis: Di Mana Koreksi Mungkin Lebih Parah

Tidak semua pasar menghadapi risiko yang sama. Laporan Risiko Perumahan Khusus dari ATTOM Data menandai county yang paling rentan terhadap penurunan harga, mengidentifikasi New Jersey, Illinois, dan California bagian dalam sebagai zona perhatian khusus. Ketiga negara bagian ini mengandung 34 dari 50 county dengan risiko tertinggi. Chicago dan New York City saja masing-masing mencakup delapan dan enam county yang rentan.

Analisis ini mengevaluasi rasio kemampuan beli, tingkat pengangguran, dan aktivitas penyitaan melalui Q1 2022. Pasar yang ditandai dengan metrik kemampuan beli yang buruk, pengangguran tinggi, dan tingkat hipotek underwater yang tinggi merupakan kandidat koreksi paling mungkin jika kondisi ekonomi melemah lebih jauh.

Rick Sharga, wakil presiden eksekutif intelijen pasar di ATTOM, memperingatkan bahwa “meskipun pasar perumahan baru-baru ini sangat kuat, ada celah kerentanan. Jika resesi muncul atau bahkan penurunan moderat berkembang, pasar yang stres ini bisa melihat penurunan harga yang berarti.”

Kesimpulan: Konteks Lebih Penting daripada Waktu

Mencoba memprediksi dasar pasar adalah tugas bodoh bagi kebanyakan pembeli. Pertanyaan yang sebenarnya lebih sederhana: Apakah Anda mampu membelinya hari ini? Apakah penghasilan Anda tetap stabil? Apakah keadaan hidup Anda sesuai untuk tetap tinggal cukup lama agar menutup biaya transaksi? Berapa lama Anda bisa menunggu tanpa mengorbankan tujuan Anda?

Waktu pasar jarang berhasil. Melewatkan rumah yang cocok sambil menunggu harga yang mungkin tidak pernah terwujud seringkali lebih mahal daripada membeli dan menghadapi koreksi moderat. Tetapi membeli di luar kemampuan Anda untuk mengejar pasar yang sedang jatuh juga sama merusaknya.

Masa depan pasar perumahan bergantung pada variabel yang tidak bisa dikendalikan satu pembeli pun—kebijakan Fed, jalur inflasi, tren ketenagakerjaan, dan kinerja ekonomi regional. Fokuslah pada apa yang bisa Anda kendalikan: kesiapan keuangan Anda, garis waktu, dan penilaian realistis terhadap keadaan Anda dalam lingkungan suku bunga tinggi ini.