Perkiraan Suku Bunga Hipotek Akan Turun Tipis di 2025—Tapi Jangan Harapkan Keringanan Segera

Krisis keterjangkauan perumahan yang telah memengaruhi pasar selama dua tahun terakhir tidak menunjukkan tanda-tanda akan berkurang secara drastis. Meskipun suku bunga hipotek diperkirakan akan menurun secara modest pada tahun 2025, calon pembeli rumah yang mencari kelegaan signifikan mungkin akan terus kecewa. Kesenjangan antara kondisi pasar saat ini dan pinjaman yang benar-benar terjangkau tetap besar.

Apa yang Diprediksi Para Ahli

Kesepakatan industri menunjukkan perbaikan secara bertahap daripada transformasi. Pemain utama di bidang properti—termasuk Asosiasi Realtor Nasional, Zillow, Realtor.com, dan Redfin—mengantisipasi penurunan suku bunga hipotek, meskipun ramalan mereka sangat bervariasi.

NAR dan Realtor.com memproyeksikan suku bunga akan berada di antara 6,2% dan 6,4% pada akhir tahun. Zillow mengharapkan rentang yang lebih ketat yaitu 6,5% hingga 7%, sementara Redfin memperkirakan rata-rata 6,8%. Saat ini mendekati 7%, prediksi ini menunjukkan perbaikan yang hanya marginal dari tingkat saat ini.

Sejarah menunjukkan jalur ke depan akan berombak. Sepanjang tahun 2024, suku bunga tetap acuan 30 tahun naik ke 7,22% pada Mei, turun ke 6,08% pada September, lalu rebound—pola yang volatil ini kemungkinan akan berlanjut hingga tahun depan.

Mengapa Keterjangkauan Tetap Tertekan

Matematika pasar saat ini secara tajam menggambarkan beban pembiayaan. Menggunakan data NAR: sebuah rumah seharga $400.000 dengan uang muka 20% memiliki cicilan hipotek bulanan hanya $1.067 pada Mei 2021 saat suku bunga mendekati level terendah sejarah. Pinjaman yang sama dengan suku bunga 6,69% hari ini membutuhkan pembayaran bulanan sebesar $2.063—hampir dua kali lipat.

Menurut survei terbaru Opendoor, lebih dari setengah responden mengidentifikasi suku bunga hipotek sebagai hambatan utama terhadap keterjangkauan perumahan ke depan. Angka-angka ini menjelaskan frustrasi tersebut: bahkan perbaikan suku bunga yang modest pun berarti ribuan dolar dalam pembayaran hipotek tahunan bagi pembeli biasa.

Apa yang Sebenarnya Mempengaruhi Suku Bunga Hipotek?

Memahami mekanismenya mengungkapkan mengapa prediksi tetap tidak pasti. Berlawanan dengan anggapan umum, tindakan Federal Reserve tidak secara langsung mengendalikan suku bunga hipotek. Sebaliknya, suku bunga pinjaman rumah jangka panjang mengikuti hasil Treasury 10-tahun jauh lebih dekat daripada kebijakan Fed.

Obligasi Treasury—instrumen utang yang diterbitkan pemerintah untuk membiayai kewajiban—merespons kondisi ekonomi yang lebih luas. Ketika ekonomi menguat (inflasi tetap rendah, )pengangguran tetap kuat(, investor lebih memilih hasil pasar saham daripada hasil Treasury. Pemerintah kemudian harus menaikkan hasil Treasury untuk menarik pembelian obligasi. Karena sebagian besar hipotek beroperasi dengan jangka amortisasi 10 tahun, suku bunga mereka bergerak seiring dengan hasil Treasury 10 tahun.

Mekanisme ini berarti suku bunga hipotek akhirnya akan mencerminkan fundamental ekonomi: tren inflasi, data ketenagakerjaan, dan sentimen investor tentang prospek pertumbuhan.

Kartu As yang Bisa Mengacaukan Prediksi

Keputusan kebijakan pemerintahan yang akan datang memperkenalkan ketidakpastian yang belum pernah terjadi sebelumnya ke dalam ramalan. Di luar kondisi ekonomi domestik, ketegangan geopolitik juga menimbulkan risiko ekor. Konflik Rusia-Ukraina dan ketidakstabilan di Timur Tengah dapat mengganggu pasokan komoditas )biji-bijian, minyak, memicu tekanan inflasi yang akan mendorong hasil Treasury dan suku bunga hipotek naik tanpa memandang faktor lain.

Seperti yang diakui para pemimpin industri hipotek, bahkan dalam kondisi stabil, prediksi suku bunga sering meleset. Ketika pembuat kebijakan dan ketegangan global masuk ke dalam persamaan, prediksi yang akurat menjadi sangat sulit.

Kesimpulan

Meskipun tahun 2025 mungkin membawa penurunan suku bunga hipotek yang modest, gambaran yang lebih luas tetap menantang bagi pembeli yang peduli terhadap keterjangkauan. Perbaikan secara bertahap lebih baik daripada stagnasi, tetapi dampak kumulatif pada pembayaran bulanan kemungkinan akan terasa secara incremental daripada transformasional. Memantau pergerakan Treasury dan data ekonomi akan jauh lebih informatif daripada terpaku pada keputusan Federal Reserve untuk petunjuk ke mana arah suku bunga pinjaman rumah.