Dua Investasi Pendapatan Berimbal Hasil Tinggi yang Layak Dipertimbangkan dalam Lingkungan Suku Bunga Saat Ini

Potongan suku bunga sedang membawa kembali saham dividen ke fokus. Setelah Federal Reserve menurunkan suku bunga acuan sebanyak enam kali di tahun 2024 dan 2025, saham dengan hasil tinggi tiba-tiba terlihat jauh lebih menarik dibandingkan obligasi dan CD. Mari kita uraikan dua pilihan pendapatan yang solid yang layak diperhatikan.

Realty Income (NYSE: O) — Peran Real Estat Komersial

Realty Income menonjol sebagai salah satu REIT saham terbesar di dunia, mengelola portofolio besar lebih dari 15.500 properti komersial di seluruh AS dan Eropa. Begini cara bisnisnya bekerja: membeli properti, menyewakannya kepada penyewa, dan berbagi pendapatan sewa. Sebagai REIT sewa triple-net, penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan, asuransi, dan pajak properti mereka sendiri — keuntungan besar untuk arus kas perusahaan.

Kekuatan Portofolio

Kunci ketahanan Realty terletak pada basis penyewanya. Mereka fokus pada ritel yang tahan resesi, terutama apotek, toko serba ada, dan pengecer diskon. Tiga penyewa utamanya adalah 7-Eleven (3.3% dari sewa dasar tahunan), Dollar General (3.2%), dan Walgreens (3.1%). Meskipun beberapa toko tutup dalam beberapa tahun terakhir, penyewa yang lebih kuat memperluas operasinya cukup untuk mengimbangi tekanan tersebut.

Angka-angkanya membuktikannya: Realty mempertahankan tingkat okupansi 98,7% per Q3 2025, konsisten dengan okupansi di atas 96% sejak go public pada 1994. Perusahaan telah menaikkan dividen sebanyak 132 kali sejak IPO-nya — bukti stabilitas pendapatan.

Cerita Pendapatan

Realty harus mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak sebagai dividen, menciptakan aliran pembayaran yang dapat diandalkan. Dana dari operasi yang disesuaikan (AFFO) per saham diperkirakan akan tumbuh dari $4,19 di 2024 menjadi $4,25-$4,27 di 2025, dengan nyaman menutupi tingkat dividen ke depan sebesar $3,22 per saham. Itu berarti hasil ke depan sebesar 5,6%.

Pada $57 per saham, saham ini diperdagangkan hanya pada 13 kali AFFO 2025 yang diproyeksikan — wilayah valuasi yang wajar untuk generator pendapatan defensif.

Energy Transfer (NYSE: ET) — Mesin Pendapatan Pipa

Energy Transfer menjalankan model pendapatan yang berbeda sama sekali. Sebagai kemitraan terbatas utama (MLP), perusahaan ini mengelola lebih dari 140.000 mil pipa di 44 negara bagian, menyediakan layanan pengiriman, penyimpanan, dan pemrosesan untuk gas alam, LNG, cairan gas alam, minyak mentah, dan produk olahan.

Mengapa Model “Tol Jalan” Berfungsi

Inilah keindahannya: Energy Transfer tidak bertaruh pada harga komoditas. Sebaliknya, mereka mengenakan biaya kepada perusahaan ekstraksi dan penyulingan untuk memindahkan produk melalui infrastruktur mereka. Apakah minyak diperdagangkan di $50 atau $150, arus kas tetap stabil. Ini adalah model bisnis seperti utilitas yang benar-benar terlindung dari volatilitas harga.

Pertumbuhan Kas dan Distribusi

Angka-angkanya menunjukkan pertumbuhan yang konsisten. Arus kas yang dapat didistribusikan disesuaikan (DCF) — uang nyata yang mendanai distribusi — meningkat dari $5,74 miliar di 2020 menjadi $8,36 miliar di 2024. Distribusi tahunan melonjak dari $2,47 miliar menjadi $4,39 miliar selama periode yang sama. Pertumbuhan ini berasal dari akuisisi strategis, ekspansi Permian Basin, dan meningkatnya permintaan ekspor LNG.

Ekspektasi ke Depan

Analis memproyeksikan laba per unit Energy Transfer (EPU) akan naik 4% menjadi $1,34 di 2025, menutupi distribusi ke depan sebesar $1,33 per unit — hasil 8%. Sebagian dari hasil tersebut adalah pengembalian modal yang efisien pajak, sementara DCF yang disesuaikan mendanai sisanya.

Pada $17 per saham, saham ini diperdagangkan pada 13 kali EPU 2025 yang diproyeksikan. Valuasi ini membuatnya menarik bagi investor pendapatan yang berfokus pada nilai.

Perbandingan

Kedua saham menawarkan hasil yang substansial dalam lingkungan suku bunga yang menurun. Realty Income menarik bagi mereka yang mencari stabilitas defensif dengan hasil 5,6% dan tingkat okupansi seperti benteng. Energy Transfer menarik bagi mereka yang nyaman dengan MLP, menawarkan hasil 8% yang lebih tinggi melalui model pipa tol jalan.

Keunggulan bersama: keduanya diperdagangkan pada valuasi yang wajar (13x metrik ke depan) dan seharusnya mendapatkan manfaat saat lebih banyak investor yang mencari pendapatan berputar ke saham dividen sekarang suku bunga sedang turun. Keduanya tidak mencolok, tetapi keduanya memberikan apa yang paling penting bagi investor pendapatan — pembayaran yang dapat diandalkan dan tumbuh yang didukung oleh model pendapatan berulang.