リテールREIT対決：なぜこの二つの配当巨人は厳しい時代に勝ち続けるのか

安定した配当収入を狙うなら、リテールREIT株が再び注目されています—そして、これらを見捨てた投資家はチャンスを逃しています。

現実を見てみましょう：リテールREITはパンデミック(eコマースの恐怖)の最中に徹底的に打撃を受け、その後2022-2023年には金利引き上げにより不動産取得コストが大幅に上昇しました。それでも、何とか生き残った企業は繁栄を続けています。2025年の最初の9ヶ月間、リテールに焦点を当てたREITの平均リターンは6.9%、全米不動産投資信託協会によると。

この分野を支配する二大プレーヤーはRealty IncomeとNNN REITです—両者とも何千ものリテール物件を所有し、何十年も成功を収めています。しかし、彼らの戦略は異なります。

重要な数字

Realty Incomeは15,540以上の物件を運営し、家賃の約80%をリテールから得ています。主要なテナントにはDollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなどがあります。その規模の大きさは：

• 98.7%の稼働率(ほぼゴーストタウンの反対)
• リース更新率の3.5%増加
• 1株あたりのAFFOは前年比2.9%増の$1.09
• 配当利回りは5.7%、毎月支払い
• 年間配当$3.23を、今年の予想AFFO$4.25〜$4.27でカバー

NNN REITはよりスリムな運営で、3,700の物件を展開し、コンビニ、カーサービス、レストラン、エンターテインメント施設などに分散しています。その軽量な規模は：

• 97.5%の稼働率(これもまた印象的)
• 四半期ごとのAFFOは$0.84から$0.86に増加
• 配当利回りは5.9%、リテールIncomeよりやや高い
• 36年連続配当を維持し、8月に$0.60へ3.4%増配
• 支払いを支えるためのAFFOカバレッジは$3.41〜$3.45と予測

なぜリテールREITは死ななかった(そしてそれが重要)

多くの人が見落としていた重要なポイント：両社とも経済の変動に笑って対応できるビジネスに投資していることです。食料品、コンビニ、ダラーショップ—景気後退や株高に関係なく、人々はこれらを必要とし続けます。これは退屈ではなく、賢い戦略です。

Realty Incomeの30年以上にわたる毎年の配当増加と、NNN REITの36年の実績は、これらが一時的な運営者ではないことを証明しています。彼らは景気後退、パンデミックの混乱、金利の乱高下を生き延びてきました。

実際のトレードオフ

Realty Incomeの巨大な規模は強みであると同時に制約でもあります。15,000以上の物件をすでに所有しているため、新たな投資先を見つけるのは難しくなります。安定性と分散投資を得られますが、リターンはゆっくりとしたものになるでしょう。

一方、NNN REITの小規模な規模は秘密兵器です。今の段階でも新しい物件投資は成長指標に意味のある影響を与える可能性があります。分散は少ないかもしれませんが、その分、伸びしろは十分にあります。

投資の決断

両者ともに似た配当利回り(5.7% vs. 5.9%)、堅実な稼働率、そして長年の配当実績を誇ります。選択はあなたのリスク許容度次第です：確立された堅牢なRealty Incomeを選ぶか、より柔軟な成長の可能性を持つNNN REITを選ぶか。

結論は？成長の可能性に賭けるなら、NNN REITが優勢です—少し分散が少なくても構わないなら。ですが、予測可能で退屈な(最高の意味で)収入を求めるなら、Realty Incomeは期待を裏切りません。