Kegilaan Perumahan Silicon Valley: Mengapa Wilayah Teluk Mencuri Pertunjukan Properti

Pasar perumahan Bay Area sedang mengalami kebangkitan dramatis yang sangat mencolok dibandingkan tren nasional. Penjualan rumah tertunda di San Francisco melonjak 17,1% tahun ke tahun bulan lalu—peningkatan terbesar di antara semua wilayah metropolitan utama AS. Sementara itu, penjualan tertunda secara nasional naik kurang dari 1%, menyoroti betapa terkonsentrasinya kekuatan pasar ini.

Kecepatan Penting: Seberapa Cepat Rumah Berpindah?

Mungkin yang lebih mencolok daripada volume penjualan adalah kecepatan transaksi. Di San Jose, rumah disetujui dalam kontrak hanya dalam 19 hari rata-rata—lebih cepat dari metro utama lainnya yang dianalisis. San Francisco mengikuti dekat di 21 hari, menandai pace tercepat bulan September sejak 2021. Bandingkan dengan median nasional sebesar 50 hari, dan Anda mendapatkan gambaran tentang urgensi yang mendorong pembeli Bay Area.

Percepatan ini bahkan lebih dramatis di angka dua minggu. Di San Jose, 48,5% rumah masuk kontrak dalam 14 hari bulan lalu, naik dari hanya 16,8% setahun sebelumnya—lonjakan sebesar 31,7 poin persentase. San Francisco mencatat kenaikan 22,6 poin menjadi 48,7%, sementara Oakland menambahkan 11,9 poin untuk mencapai 34,5%. Secara nasional, hanya 32,8% rumah bergerak secepat itu, dan angka tersebut sebenarnya menurun dari 34,9% setahun lalu.

Badai Sempurna: Tiga Kekuatan Bertabrakan

1. Pendapatan Meningkat, Harga Stabil

Bay Area tetap menjadi pasar perumahan termahal di Amerika, dengan harga jual median sekitar $1,5 juta di San Francisco dan San Jose. Tapi inilah twist-nya: sementara nilai rumah sebagian besar datar atau menurun, pendapatan lokal—terutama di sektor teknologi—telah meningkat secara signifikan. Ini menciptakan kondisi ideal bagi permintaan yang tertahan akhirnya meledak.

Harga menceritakan semuanya. San Francisco melihat harga rumah median turun 0,7% tahun ke tahun, sementara Oakland mencatat penurunan 1,3%—yang terbesar keempat di antara metro yang dipantau. San Jose melawan tren dengan kenaikan 6,9%, tetapi secara keseluruhan, stabilitas harga Bay Area menarik pembeli yang terpaksa keluar selama lonjakan pandemi.

Relief dari suku bunga hipotek telah memperkuat efek ini. Suku bunga telah turun ke sekitar 6,2% dari hampir 7% di awal tahun. Dalam pasar di mana rumah premium secara rutin menuntut $2 juta-plus harga, bahkan pengurangan setengah poin persentase dalam suku bunga dapat mengurangi puluhan ribu dolar dari biaya perumahan tahunan—cukup untuk mendorong pembeli yang ragu-ragu untuk bertindak.

2. Ledakan AI Mengubah Pekerjaan

Kemunculan Silicon Valley sebagai pusat pengembangan kecerdasan buatan sedang mendorong perekrutan luar biasa. Perusahaan seperti OpenAI dan Anthropic menawarkan paket kompensasi yang murah hati untuk menarik talenta terbaik, sementara perusahaan teknologi mapan meningkatkan divisi AI mereka dengan paket rekrutmen yang sama menariknya. Insinyur muda yang mendapatkan bonus penandatanganan yang menguntungkan sedang berpikir untuk menetap dan memulai keluarga—tepatnya demografis yang mendorong permintaan perumahan.

3. Efek Kembali ke Kantor

Setelah bertahun-tahun fleksibilitas kerja jarak jauh, perusahaan memanggil karyawan kembali ke kantor fisik. Ini bukan hanya menggeser penduduk Bay Area yang ada—ini juga memicu keputusan relokasi. Kunjungan ke kantor di San Francisco melonjak 19% tahun ke tahun September lalu, peningkatan terbesar di antara pasar yang sebanding. Pekerja yang pindah untuk kehadiran kantor wajib membutuhkan tempat tinggal, dan mereka membutuhkannya dengan cepat.

Tekanan Pasokan

Di situlah bagian kedua dari persamaan: inventaris menguap. Daftar aktif menurun hanya di dua metro utama bulan lalu—San Francisco (-7,7%) dan San Jose (-6%). Ini bukan karena rumah tidak terjual; ini karena banyak penjual potensial mampu menunggu kondisi yang lebih baik.

Pemilik rumah di seluruh Bay Area tetap bertahan, bertaruh bahwa harga akan naik dan suku bunga akan turun lebih jauh sebelum mereka memasang daftar. Ini menciptakan ketidakseimbangan dasar antara pasokan dan permintaan yang biasanya menguntungkan penjual, membalikkan dinamika AS yang biasanya memberi kekuatan tawar-menawar kepada pembeli.

Angka-angkanya membuktikan hal ini. Secara nasional, penjual melebihi pembeli sekitar 36,7%—wilayah yang hampir mencapai rekor yang memberi leverage kepada pembeli. Di San Francisco, bagaimanapun, penjual hanya melebihi pembeli sebesar 10,2%—turun secara drastis dari gap 47,1% pada Mei. Dinamika kekuasaan sedang bergeser secara nyata.

Apa yang Terjadi Selanjutnya?

Pasar perumahan Bay Area telah terlepas dari tren nasional. Tiga kekuatan yang berbeda—peningkatan keterjangkauan relatif terhadap kenaikan pendapatan, pasar pekerjaan AI yang sangat panas menawarkan kompensasi premium, dan keharusan kembali ke kantor—bersama-sama menciptakan kondisi yang belum pernah terlihat sejak 2021. Dengan pasokan yang terus menyusut sementara intensitas pembeli meningkat, harapkan percepatan pasar yang berkelanjutan dalam beberapa bulan mendatang.