Крупные инвесторы начали покидать рынок жилья на продажу еще до того, как Трамп отдал приказ о запрете

На аэрофотоснимке 14 января 2026 года в Тхаузе, Калифорния, улицы выстланы двухэтажными односемейными домами.

Кевин Картер | Getty Images

Законопроект о запрете институциональным инвесторам покупать односемейные дома для сдачи в аренду проходит через Конгресс, но многие из них уже продают тысячи домов — и делают это уже два года.

Исследование компании по анализу данных о жилье Parcl Labs показывает, что крупнейшие инвесторы сейчас являются чистыми продавцами домов.

Во всех крупных городских рынках жилья инвесторы занимают большую долю в списках на продажу, чем их доля в общем жилом фонде. В некоторых городах, таких как Даллас, Филадельфия и Хьюстон, они продают наиболее активно. Инвесторы в Далласе владеют 9,2% жилого фонда, но составляют 22,8% новых объявлений о продаже.

Компания FirstKey Homes, по данным Parcl, кажется наиболее мотивированной, с более чем вдвое большим количеством объявлений по сравнению с конкурентами. Она также предлагает значительно более глубокие скидки — в среднем 10% от первоначальной цены и снижает цены примерно каждые 20 дней.

«Это волатильный рынок жилья, и люди пытаются снизить риски», — сказал Джейсон Льюрис, соучредитель Parcl Labs. Он отметил, что арендная плата не держится на уровне, который инвесторы могли бы получить при продаже.

«Поэтому более выгодно получать эти деньги и смотреть, как ситуация будет развиваться», — добавил он.

В своем последнем квартальном отчете за четвертый квартал 2025 года Invitation Homes, один из крупнейших публичных арендодателей, сообщил, что все 368 приобретений полностью принадлежащих ему домов — это новые дома, купленные у различных застройщиков. Он также продал 315 существующих домов.

За весь 2025 год Invitation сообщил, что «почти все» из 2410 полностью принадлежащих ему приобретений были сделаны через связи с застройщиками, а он продал 1356 полностью принадлежащих домов, «часто семейным покупателям для собственного использования».

В попытке сделать жилье более доступным в конце января президент Дональд Трамп подписал исполнительный указ, направленный на ограничение крупных институциональных инвесторов в покупку односемейных домов для сдачи в аренду. Он ввел исключение для покупки новых построек, специально предназначенных для аренды.

Позже Белый дом направил в Конгресс проект законодательства, в котором говорилось, что инвесторы, владеющие более чем 100 односемейными домами, будут запрещены покупать еще, но не обязаны продавать уже имеющиеся. Законопроекты Сената и Палаты представителей различаются по порогам объема для определения крупных инвесторов, но разница невелика.

Чтобы понять масштаб, односемейная аренда составляет примерно 10% жилого фонда США, а подавляющее большинство — 80% — принадлежат так называемым «мамам и папам» — операторам с менее чем 10 домами, согласно анализу Bank of America. Меньшие инвесторы, владеющие от 10 до 1000 домов, составляют 17% арендодателей. Крупные институциональные инвесторы, владеющие более чем 1000 домов, занимают всего 3% рынка односемейной аренды.

Однако эти показатели снижаются.

Изначально инвесторы массово вошли на рынок после краха субстандартных ипотек, что привело к Великой рецессии. В некоторых регионах цены на жилье упали вдвое, а количество изъятий выросло. Инвесторы покупали дома по низким ценам и превращали их в прибыльные аренды.

Когда рынки восстановились, стало меньше доступных домов для владельцев-жильцов, поскольку инвесторы сосредоточились на этом сегменте. В некоторых городах, таких как Атланта, обычные покупатели не могли конкурировать с инвесторами, которые обычно платили наличными. Некоторые районы почти полностью принадлежат инвесторам.

Но к 2022 году, еще до второго прихода Трампа к власти, инвесторы уже сокращали покупки, по данным Parcl. Продажи ускорились в конце 2024 года: в Атланте инвесторы продают почти два дома за каждый купленный.

Получайте Property Play прямо в ваш почтовый ящик

Property Play CNBC с Дианой Олик рассказывает о новых и развивающихся возможностях для инвесторов в недвижимость, еженедельно на ваш email.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ уже сегодня.

Следующая граница

Теперь инвесторы переключаются на строительство домов для аренды.

Большая часть перехода к чистым продажам за последние годы — это естественный процесс рециклинга капитала, говорит Рик Паласиос, директор по исследованиям в John Burns Research and Consulting.

«Цены на жилье росли после 2020 года, и многие инвесторы в односемейную аренду продавали активы на фоне роста цен, затем перераспределяли капитал в более доходное строительство для аренды по сравнению с перепродажей по очень высоким ценам и с повышенными затратами на заимствование», — объяснил Паласиос.

Застройщики также корректируют цены в реальном времени, отметил он, в то время как продавцы на вторичном рынке — нет.

«Это создавало возможности для инвесторов покупать по скидкам у застройщиков», — добавил он.

Invitation Homes покупает дома у застройщиков, таких как Lennar, а в январе объявила о приобретении Atlanta-based ResiBuilt Homes, застройщика домов для аренды в быстрорастущих регионах Юга. ResiBuilt поставлял около 1000 домов в год, но Invitation Homes планирует расширить этот показатель.

«Один из наиболее конструктивных способов помочь — это добавлять больше домов на рынки, которые мы обслуживаем», — сказал генеральный директор Invitation Homes Даллас Тэннер в ходе отчета для аналитиков в прошлом месяце. «Наши партнерства с застройщиками поддерживали этот процесс много лет, а приобретение ResiBuilt расширяет его и дает нам больший контроль над затратами, качеством продукции и сроками поставки».

AMH, ранее известная как American Homes 4 Rent, уже несколько лет строит целые жилые комплексы для аренды. В своем последнем квартальном отчете генеральный директор Брайан Смит заявил: «С момента начала нашей программы наземной застройки мы внесли более 14 000 новых домов в жилой фонд страны. Наши результаты за 2025 год и прогноз на 2026 год отражают постоянное стремление расширять предложение жилья, повышать качество жизни арендаторов и создавать ценность для всех наших заинтересованных сторон».

Выбирайте CNBC в качестве вашего предпочтительного источника в Google и никогда не пропустите важные новости от самого надежного делового издания.