Перспектива річного звіту | Результати China Merchants Shekou впали, прибуток акціонерам впав на 70%, як Чжу Вень-кай вийти з ситуації?

Після вступу на посаду, як Юй Венькай зменшить ризики, що залишилися від високих цін на землю в招商蛇口?

Зображення/IC photo

З моменту призначення головою правління招商蛇口 у вересні 2025 року, Юй Венькай представив перший річний звіт, який виявився несприятливим для нової керівної команди, поставивши її перед серйозним випробуванням.

У 2025 році доходи招商蛇口 зменшилися на 13,53% до 1547,28 мільярдів юанів, чистий прибуток, що належить материнській компанії, та скоригований чистий прибуток зменшилися відповідно на 74,65% і 93,10%.

Звузилася девелоперська діяльність, знизилася валова маржа, активи були списані через знецінення, і новий керівник Юй Венькай тепер має керувати цим гігантом із активами понад 8300 мільярдів юанів, щоб вивести його з туману?

Чистий прибуток, що зменшився “на колінах”, і знецінення активів, що поглинає прибутки

Згідно з річним звітом招商蛇口 за 2025 рік, компанія отримала приблизно 1547,28 мільярдів юанів доходу, що на 13,53% менше минулого року. Важливою є інформація, що чистий прибуток, що належить материнській компанії, склав лише близько 10,24 мільярдів юанів, що знизилося на 74,65%; скоригований чистий прибуток — лише 1,69 мільярдів юанів, що на 93,10% менше.

Основні фінансові показники та дані. Знімок екрана/оголошення招商蛇口

Такий результат безумовно нижчий за попередні очікування ринку. У період глибоких ринкових корекцій, значне зниження прибутків зазвичай свідчить про виклики у прибутковості, якості активів і управлінні операціями. Зниження чистого прибутку招商蛇口 більш ніж на 70% — це наслідок сукупності кількох факторів.

Щодо зменшення показників прибутковості в порівнянні з минулим роком,招商蛇口 у попередніх повідомленнях пояснювала: зменшення обсягів здачі в експлуатацію проектів нерухомості, зниження доходів від інвестицій у спільні підприємства та продажу частки у капіталі; також у деяких проектах виявлено ознаки знецінення, і компанія відповідно врахувала резерви згідно з обережною політикою.

Як основний бізнес招商蛇口 — девелоперська діяльність, у 2025 році вона принесла 1308,29 мільярдів юанів доходу, що на 16,33% менше минулого року, і стала головною причиною погіршення фінансових показників. Скорочення девелоперської діяльності безпосередньо пов’язане з слабкими продажами. У 2025 році підписано контрактів на 716,12 тисяч квадратних метрів, що на 23,48% менше.

При цьому валова маржа залишалася низькою, що додатково зменшувало прибутки. У 2025 році валова маржа招商蛇口 становила 13,76%, а девелоперська — 15,33%.

Найбільше поглинання прибутків спричинено знеціненням активів. За даними оголошення招商蛇口, у 2025 році було враховано резервів на знецінення активів на суму близько 42,7 мільярдів юанів, що безпосередньо зменшило чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, на 29,18 мільярдів юанів.

З конкретних статей витрат найбільше — резерви на знецінення запасів, що склали близько 32,69 мільярдів юанів, що становить понад 70% від загальної суми. Також враховано резерви на кредитні збитки — близько 7,55 мільярдів юанів, і знецінення гудвілу — близько 2,22 мільярдів юанів. Масове знецінення запасів безпосередньо стосується історичних високих цін на землю, що відкриває приховані ризики, залишені агресивними інвестиціями у період зростання ринку.

Дані щодо знецінення активів (у тисячах юанів). Знімок екрана/оголошення招商蛇口

За три роки знецінення запасів понад 90 мільярдів, колишні високі ціни на землю стали тягарем для показників

Насправді, у період зростання ринку, проекти з високою премією за землю вже стали тягарем для багатьох компаній. З точки зору проектів, знецінення招商蛇口 безпосередньо пов’язане з ризиками залишків високих цін на землю.

Яскравий приклад — проект Чунцин招商渝天府, у 2025 році враховано резервів на знецінення запасів на 8,79 мільярдів юанів. Цей проект був придбаний招商蛇口 у квітні 2021 року за 32,5 мільярдів юанів із премією майже 130%, ціна за квадратний метр становила близько 1,05 мільйонів юанів. У той час цей об’єкт був дуже популярним, але під час спаду ринку компанія змушена була знижувати ціну.

Ще один приклад — проект Guangzhou招商灣區 1872. Це перший проект招商蛇口 у районі Наньша, Гуанчжоу. У 2021 році його придбано у 110 раундів торгів за 41,31 мільярдів юанів із премією майже 36%. За цим проектом враховано резервів на знецінення запасів на 7,66 мільйонів юанів.

Крім того, у 2025 році враховано резервів на знецінення запасів у проекті Хайянь у Сямэні — 4,33 мільярдів юанів. Цей проект був придбаний招商蛇口 у травні 2023 року на першому аукціоні землі в Сямэні за 63,7 мільярдів юанів із ціною понад 5 мільйонів юанів за квадратний метр, з премією 12,15%.

Це були ключові проекти招商蛇口. За період 2023–2025 років сума знецінень запасів склала відповідно 22,76 мільярдів, 35,75 мільярдів і 32,69 мільярдів юанів, тобто за три роки загалом понад 90 мільярдів. Це означає, що за останні три роки ця державна компанія щороку враховувала знецінення запасів, і цей історичний тягар продовжує гальмувати її результати.

Варто зазначити, що у вересні 2025 року招商蛇口 завершила зміну керівництва: Юй Венькай був підвищений з посади генерального директора до голови правління, а Ні Лімін став генеральним директором.

Щодо впливу цього масового знецінення, Ні Лімін на прес-конференції з результатів за 2025 рік зазначив, що ці бухгалтерські операції у короткостроковій перспективі вплинуть на прибутки компанії, але у довгостроковій — вони закладають основу для покращення якості активів і підготовки до майбутніх зусиль.

З одного боку — знецінення, з іншого — агресивне придбання землі, трансформація ще в процесі

Однак, одночасно із врахуванням знецінень,招商蛇口 у 2025 році не зменшила темпи купівлі землі, і серед придбаних об’єктів були високопреміальні. За даними річного звіту, у 2025 році компанія придбала 43 земельні ділянки на суму 938 мільярдів юанів, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році (486 мільярдів).

Зокрема, у березні 2025 року招商蛇口 придбала ділянку у високотехнологічному районі Ченду за близько 27 мільярдів юанів із премією понад 70%, ціна за квадратний метр — 3,17 мільйонів юанів, що побило рекорд у місті. У липні того ж року у Шеньчжені компанія придбала земельну ділянку у передмісті за 21,55 мільярдів юанів із премією понад 86%, ціна за квадратний метр — близько 8,42 мільйонів юанів, що також оновило рекорд.

На прес-конференції Ні Лімін підкреслив, що інвестиції у хороші проекти за останні два-три роки поступово почнуть приносити прибуток і допоможуть зменшити тиск на фінансові показники.

На тлі загального скорочення інвестицій у галузі та обережного підходу до купівлі землі більшості забудовників,招商蛇口 навпаки збільшила інвестиції, прагнучи покращити структуру земельних резервів і підготуватися до майбутнього розвитку. За даними, понад 90% нових земельних ділянок у 2025 році придбано у провідних 10 містах, 63% — у перших лініях. Однак високі ціни на землю та оновлення регіональних рекордів викликають побоювання щодо майбутньої прибутковості. Чи повториться сценарій знецінення високих цін — невідомо, і це залишається невирішеною проблемою для результатів компанії.

Щодо планів продажів на 2026 рік, керівництво заявило, що, враховуючи поточний рівень інвестицій і тенденції, продажі майже залишаться на рівні минулого року, але стратегія залишається обережною: продажі мають визначати виробництво і інвестиції, не прагнучи до масштабів, а з акцентом на якість і повернення інвестицій.

Юй Венькай зазначив, що招商蛇口 за роки розвитку вже перетворилася не лише на девелопера, а й на комплексного оператора з повним циклом — від розробки до управління та сервісу. Вона створила модель, що охоплює весь життєвий цикл — від простору, контенту до обслуговування. Це не швидка трансформація, і не один сектор може її повторити.

Це чітко окреслює напрямок трансформації招商蛇口. У контексті відмови від високого зростання і досягнення піку девелоперської діяльності, перехід у комплексного оператора — поширена стратегія серед провідних забудовників. Однак, за поточною структурою, трансформація招商蛇口 ще на початковому етапі: активи та управління зростають, але поки що не здатні повністю компенсувати коливання девелоперського бізнесу і забезпечити стабільний прибуток. У короткостроковій перспективі вона ще залежить від девелоперської діяльності.

Для Юй Венькая, який вже понад півроку на посаді, головне — зберегти цю гігантську машину з активами понад 8300 мільярдів і відновити прибутковість. Тимчасове “очищення” фінансів — лише початок. Головне — перетворити інвестиції у ключових містах у реальний прибуток і створити другу “велику” модель, здатну підтримати компанію у майбутньому.

Новини від Бейкьо Цайцзинь, журналіст Юань Сюлі

Редактор Ян Цюаньцзянь

Коректор У Шинфa