2026 року першого публічного REIT розпочато процес ціноутворення, кілька проектів на розгляді отримали прогрес, ринок продовжує коливатися та падати

Щоденна економічна газета повідомляє, що минулого тижня вторинний ринок публічних REITs продовжував демонструвати тенденцію до зниження. Станом на минулу п’ятницю (20 березня) індекс CSI REITs (закриття) склав 785 пунктів, що на 0,15% менше порівняно з попереднім тижнем; індекс CSI REITs Total Return закінчився на 1021,8 пункту, знизившись на 0,13% за тиждень.

За даними Guoxin Securities (002736), з початку року основні індекси за рівнем змін розподіляються так: CSI REITs (+0,8%) > CSI All Bonds (+0,6%) > CSI Convertible Bonds (+0,1%) > Shanghai-Shenzhen 300 (-1,4%).

Згідно з даними Wind, із 79 вже запущених публічних REITs, кількість зросла до 39, що демонструють зростання порівняно з попереднім періодом. Три найприбутковіші продукти — це China Merchants Chongqing Liangjiang REIT, Huaxia Beijing Affordable Housing REIT і China Merchants Xiamen Anju Affordable Rental Housing REIT; три найбільші за падінням — Southern SF Logistics REIT, China Merchants Prologis Warehousing Logistics REIT і Huaxia Hefei High-tech REIT.

Щодо галузі, цього тижня відбудеться випуск першого нового продукту у 2026 році. 25 березня High-Speed REIT компанії Dongfanghong Tunnel (600820) розпочне процес ціноутворення з ціновим діапазоном від 4,012 до 4,700 юанів за одиницю. Крім того, кілька проектів REITs, що перебувають на розгляді, отримали прогрес.

Вторинний ринок продовжує знижуватися, сектор орендного житла лідирує за зростанням

Минулого тижня вторинний ринок публічних REITs продовжував демонструвати тенденцію до зниження. Станом на минулу п’ятницю індекси CSI REITs і CSI REITs Total Return закінчилися на 785 і 1021,8 пунктах відповідно, знизившись за тиждень на 0,15% і 0,13%.

З точки зору базових активів, за даними Guosheng Securities, найкращі показники мають REITs у секторах житлового забезпечення та транспортної інфраструктури, тоді як у секторах муніципальної водопостачання та складської логістики спостерігається корекція. За тиждень зміни у секторах складської логістики, промислових парків, житлового забезпечення, транспортної інфраструктури, енергетичної інфраструктури, екології та охорони навколишнього середовища, споживчого сектору, водопостачання та дата-центрів становили відповідно -1,08%/-0,18%/0,83%/0,76%/0,19%/0,45%/-0,2%/-1,76%/0,22%.

Щодо окремих продуктів, із 79 запущених публічних REITs кількість зросла до 39, що демонструють зростання. Три найприбутковіші — це China Merchants Chongqing Liangjiang REIT, Huaxia Beijing Affordable Housing REIT і China Merchants Xiamen Anju Affordable Rental Housing REIT, що за тиждень піднялися відповідно на 3,18%, 2,77% і 2,38%.

Топ-10 публічних REITs за зростанням минулого тижня

Кількість REITs, що знизилися, зменшилася до 37, а ще 3 показали стабільність. Три найбільші за падінням — це Southern SF Logistics REIT, China Merchants Prologis Warehousing Logistics REIT і Huaxia Hefei High-tech REIT, що за тиждень знизилися відповідно на 4,62%, 4,46% і 3,30%.

Топ-10 за падінням минулого тижня

За даними Everbright Securities, загальний обсяг торгів REITs минулого тижня склав 1,85 мільярда юанів, а серед нових інфраструктурних REITs рівень обертання в межах дня був найвищим серед інших.

З точки зору різних базових активів, у періоді лідируючі за чистим потоком — транспортна інфраструктура, енергетична інфраструктура та орендне житло; щодо окремих REITs, найбільші за чистим потоком — це Jushen Jingdong Warehousing Infrastructure REIT, Huaxia China Nuclear Clean Energy REIT і Huaxia Yuexiu Expressway REIT.

Запуск ціноутворення для High-Speed REIT компанії Dongfanghong Tunnel, перший новий продукт у 2026 році

Щодо галузі, у 2026 році очікується перший випуск нового продукту. 25 березня національний перший тунельний публічний REIT — High-Speed REIT компанії Dongfanghong Tunnel — розпочне процес ціноутворення з ціновим діапазоном від 4,012 до 4,700 юанів за одиницю. Securities Shenwan Hongyuan зазначає, що за оцінкою базових активів, верхня межа цінового діапазону має премію 13,0%, а нижня — знижку 3,5%. Діапазон цін став значно вже, порівняно з верхньою межею цін минулого другого півріччя, і рівень премії нижче рівня минулорічних випусків.

Крім того, минулого тижня було отримано прогрес у кількох інших проектів публічних REITs. Наприклад, REIT у сфері комерційної нерухомості Red Soil Innovation Galaxy Group був прийнятий до розгляду; реєстрація розширення China Merchants Xiamen Anju Affordable Rental Housing REIT набрала чинності; REITs у сфері комерційної нерухомості Guotai Haitong Chongbang Group і China Merchants Shoukai Commercial Real Estate REIT отримали відгуки від Shanghai Stock Exchange; також отримано зворотний зв’язок щодо REITs Guangxi Beitou High-Speed REIT, AVIC China Nuclear Energy REIT і Shanxi Jinzhong Heating REIT.

Варто зазначити, що минулого тижня компанія Tianhong Co., Ltd. (002419) оголосила про відкликання заявки на створення Tianhong Consumer REIT. Цей REIT був поданий до Shenzhen Stock Exchange у липні 2025 року і отримав відгук від біржі у вересні того ж року. Передбачуваний рівень дивідендів у 2026 році становить 4,92%. За словами експертів, відкликання могло бути пов’язане з недооцінкою вартості активів і недосягненням очікуваного обсягу залучених коштів.

Щодо недавніх тенденцій у різних секторах, China International Capital Corporation у своїх аналітичних звітах зазначає, що тижневий спад індексу CSI REITs поступово зменшується, тоді як зниження операційних прав менше, ніж у власності, і вони раніше за інших починають відновлюватися.

Зокрема, дані показують, що у секторі дата-центрів після попереднього зростання і фіксації прибутку зберігається сильна динаміка; у секторі швидкісних автомагістралей останні відскоки, ймовірно, пов’язані з очікуваннями зростання трафіку перед і після свят, що підтримує показники; у секторі енергетики у березні спостерігається відносно стабільна динаміка, можливо, через високі ціни на нафту і позитивні очікування щодо зростання попиту на електроенергію у контексті зростання обсягів обчислювальної потужності; сектор орендного житла демонструє відновлення після зниження настроїв на ринку капіталу і при падінні цін на близько півроку, що викликано зниженням інвестиційної активності; у секторі споживчих товарів, промислових парків і складської логістики зростання перед святами було значним, а зниження з початку післясвяткового періоду поступово зменшується, що пов’язано з тим, що частина інвесторів тимчасово зменшує активність; у секторі складської логістики, через згадані вище фактори, коливання залишаються досить значними.

“Ми вважаємо, що після цієї корекції у секторі власності співвідношення ризик/прибуток покращилося, і в подальшому слід зосередитися на таймінгу та оптимізації портфеля; у секторі операційних прав рекомендується враховувати рівень галузевої активності та оцінку проектів для визначення інвестиційної привабливості,” — зазначає аналітична компанія.