Trump contorna o Federal Reserve e manipula diretamente o mercado de hipotecas? A secretária do Tesouro, Bessent, explica a verdade por trás das novas medidas do governo

O governo Trump, para enfrentar os altos custos de habitação, bypassou o Federal Reserve e tomou uma ação bastante controversa — entrou diretamente no mercado de hipotecas. A secretária do Tesouro dos EUA, Bessent, revelou a lógica central dessa política em uma entrevista à mídia em 9 de janeiro. Em resumo, a ordem do governo para Fannie Mae e Freddie Mac comprarem títulos lastreados em hipotecas(MBS) tem como objetivo fazer hedge contra o vazio de mercado causado pelo encolhimento do balanço do Federal Reserve.

Como a “operação reversa” do Federal Reserve está estrangulando o mercado de hipotecas

Atualmente, o Federal Reserve tem aproximadamente 1,5 bilhões de dólares em MBS que vencem a cada mês de seu enorme balanço de ativos de 6,3 trilhões de dólares, que não estão sendo reinvestidos, formando o chamado “encolhimento de balanço”. Bessent apontou que essa prática, na verdade, exerce uma pressão contrária ao mercado, dificultando a queda adicional das taxas de juros hipotecários. A nova estratégia do governo é usar o poder de compra de duas gigantes de hipotecas para preencher o vazio de demanda deixado pelo Fed — o que é exatamente a relação de hedge entre a “quantidade de alívio” do Trump e o aperto quantitativo do Federal Reserve.

Trump já havia instruído oficialmente o Comitê de Financiamento Habitacional(FHFA) a comprar 200 bilhões de dólares em MBS, e o diretor da FHFA, William Pulte, confirmou posteriormente que o primeiro lote de compras de 30 bilhões de dólares já foi iniciado. Essa medida foi interpretada pelo mercado como uma ação agressiva da Casa Branca diante da crise de acessibilidade à moradia, além de marcar uma invasão rara do setor financeiro tradicionalmente dominado pelo banco central por parte do executivo.

Preços de MBS disparam, taxas de hipoteca podem cair 0,25 pontos percentuais

Após o anúncio, a reação do mercado foi rápida e intensa. A política de compras do governo provocou uma forte alta nos preços de MBS, levando a uma rápida reprecificação do mercado. O prêmio de risco de MBS em relação aos títulos do Tesouro dos EUA caiu cerca de 0,18 pontos percentuais em relação ao fechamento de quinta-feira. Embora Bessent admita que essas compras não levarão a uma redução significativa nas taxas de hipoteca, reduzir a diferença entre os rendimentos de MBS e títulos do Tesouro pode gerar efeitos indiretos.

Analistas apontam que, embora o volume de 200 bilhões de dólares pareça moderado em comparação com os trilhões de dólares de alívio quantitativo do Fed, ele é suficiente para exercer uma pressão significativa no mercado. Segundo avaliações da Bloomberg e de diversos analistas, essa medida pode reduzir as taxas de hipoteca em 0,25 pontos percentuais. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos nos EUA caiu de quase 8% em 2024 para cerca de 6,2%, ainda assim muito acima do nível de 3% durante a pandemia. Para os compradores de primeira casa, essa política é especialmente importante — jovens compradores enfrentam há muito tempo uma alta diferença entre o custo do financiamento e o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos, e o uso de calculadoras de financiamento habitacional(wohnungsfinanzierung rechner) mostra claramente o impacto dessa diferença no custo de aquisição de imóveis.

Limites de poder se tornam difusos: a independência do Federal Reserve ameaçada

Embora o mercado tenha recebido bem a injeção de liquidez, a opinião sobre o impacto de longo prazo dessa política é dividida, especialmente no debate sobre o papel do Federal Reserve. Tradicionalmente, o controle das taxas de juros em ampla esfera econômica sempre foi uma atribuição exclusiva do Fed. O Fed foi criado para estar afastado de influências políticas. Além de definir o custo do crédito de curto prazo, o banco central às vezes intervém por meio de compras em grande escala de títulos do Tesouro e MBS, mas isso geralmente ocorre em situações especiais — como estabilizar a liquidez do mercado em dificuldades ou estimular o crescimento durante recessões severas.

O estrategista da Baird & Co., Kirill Kirelov, alertou investidores de que as instruções de Trump borraram a linha entre utilidade de mercado e manipulação política. Ele acredita que essa compra direcionada de ativos para manipular as taxas de hipoteca está reintroduzindo riscos políticos em um mercado que há mais de uma década tenta se afastar dessas práticas. Jeffrey Gorden, diretor do Centro de Mercado Global e Propriedade Empresarial da Columbia Law School, afirmou que, embora essas compras possam ser defendidas sob o pretexto de “habitação acessível”, como uma extensão das ações do Fed, elas estão fortemente ligadas às políticas de taxas de juros. A prática do executivo, na verdade, equivale a uma política monetária encoberta, criando um novo precedente que enfraquece a independência do Fed.

Atualmente, o Fed detém mais de 2 trilhões de dólares em MBS — legado das medidas de estímulo durante crises passadas. No entanto, esse volume vem sendo reduzido continuamente por mais de dois anos, a uma taxa de aproximadamente 150 a 170 milhões de dólares por mês. As ações do governo Trump são vistas como uma nova rodada de pressão pública sobre o Fed após tentativas iniciais fracassadas, indicando que a Casa Branca está pronta para agir unilateralmente quando a política monetária não puder atender rapidamente às suas metas.

Perspectivas de privatização da Fannie Mae e Freddie Mac mudam drasticamente

A política também lança uma nova sombra sobre o futuro da Fannie Mae e da Freddie Mac. O time de Trump já discutiu a reprivatização dessas duas empresas, que foram assumidas pelo governo durante a crise financeira de 2008. Bessent destacou que essas compras não prejudicarão a saúde financeira das duas empresas e afirmou que elas possuem liquidez suficiente, podendo até aumentar seus lucros.

Por outro lado, Vitaliy Liberman, gestor de portfólio da DoubleLine Capital, apontou que o mercado inicialmente pensava que o IPO significaria que o governo devolveria completamente essas empresas ao setor privado. No entanto, sinais atuais indicam que essa possibilidade pode não se concretizar — o governo percebeu que essas duas empresas são ferramentas políticas importantes, e liberá-las totalmente para o mercado livre significaria perder o controle. Os estrategistas do JPMorgan também compartilham dessa visão, argumentando que o desejo do governo de usar as GSEs(GSE) como alavanca de política contraria às expectativas dos investidores privados tradicionais. As taxas de juros atuais e a lucratividade futura dessas empresas apresentam um conflito evidente, difícil de resolver.