Тайминг рынка недвижимости: дилемма покупателя в инфляционной экономике

Вопрос, который сегодня мучает потенциальных покупателей жилья, — это не о поиске идеального дома, а о том, стоит ли вообще сейчас покупать. С ростом ипотечных ставок и цен на жилье, достигших исторических максимумов, решение о немедленной покупке или воздержании становится все более сложным, особенно на фоне растущих опасений рецессии.

Экономическая реальность, повышающая стоимость жилья

Агрессивная реакция Федеральной резервной системы на инфляцию вызвала эффект домино в секторе недвижимости. В июне потребительские цены в США выросли на 9.1% по сравнению с прошлым годом, что стало самым высоким годовым скачком за более чем четыре десятилетия, согласно данным Бюро трудовой статистики. Этот исторический скачок инфляции вынудил ФРС неоднократно повышать ставку федеральных фондов, что косвенно привело к росту ставок по ипотеке, распространяющемуся на всю экосистему недвижимости.

Текущие рыночные показатели рисуют поразительную картину: средняя цена на жилье в национальном масштабе достигла $450,000 в июне, что на 16.9% больше по сравнению с предыдущим месяцем. По сравнению с июнем 2020 года цены выросли на ошеломляющие 31.4%. Это не постепенные изменения — это беспрецедентные скачки, которые вытеснили из рынка значительную часть потенциальных покупателей.

paradoxically, June also saw the largest month-over-month inventory surge on record, with active listings jumping 18.7% year-over-year. This should theoretically pressure sellers to reduce prices, but it hasn’t. Sellers remain anchored to 2021’s pricing benchmarks, when interest rates hovered at historic lows and inventory was virtually nonexistent. They’re betting they can still extract peak-era valuations despite changed conditions.

Перспектива рецессии: стоит ли ждать?

«Мы можем двигаться к спаду, но предсказать его с уверенностью невозможно», — объясняет Роберт Фрик, корпоративный экономист в Navy Federal Credit Union. Его оценка сводится к сути дилеммы покупателя: сигналы о рецессии реальны, но определить точное время сложно.

Общепринятая мудрость гласит, что рецессии вызывают стимулы ФРС и снижение стоимости заимствований. В этот раз ситуация может быть иной. Кен Розен, председатель Центра недвижимости и городских экономик Беркли Хаас, отмечает, что устойчивость инфляции меняет правила игры: «ФРС не будет вливать деньги в рынки в этом цикле, потому что инфляция остается высокой. Ожидайте более медленной корректировки политики и продолжительных высоких ставок».

Занятость остается удивительно устойчивой: в июне количество рабочих мест превысило ожидания большинства экономистов. Эта устойчивость еще больше затрудняет картину рецессии — традиционно, снижение числа рабочих мест предшествует краху рынка жилья, но рынок труда продолжает показывать силу.

Как рассчитать свой личный подход к покупке или ожиданию

Советы профессионалов в сфере недвижимости показывают настоящую неопределенность. Ваше решение должно зависеть от личных обстоятельств, а не только от рыночных таймингов.

Оставаться на месте более пяти лет? Покупка сейчас становится более оправданной, потому что вы можете пережить краткосрочную волатильность цен. Вы не пытаетесь точно определить момент выхода; вы накапливаете капитал за значимый период.

Планируете переехать в течение пяти лет? Вероятнее всего, лучше подождать. Если рынок скорректируется и вам придется продавать во время спада, вы можете понести значительные потери капитала.

Есть аварийные сбережения и стабильный доход? Эти буферы важнее, чем попытки угадать рецессионные сроки. Без них покупка сейчас увеличивает ваш риск.

Анджело Бруно, агент по недвижимости в Беверли-Хиллз, дает прагматичный совет: «Лучший момент для покупки всегда был вчера. Но по мере роста запасов и более реалистичных цен со стороны продавцов, у покупателей появляется больше рычагов для переговоров, которых недавно не было».

Если рецессия все же наступит, Фрик предполагает, что ставки по ипотеке могут снизиться до 4% или ниже по сравнению с текущими уровнями. Особенно для первичных покупателей он рекомендует альтернативную стратегию: «Живите экономно, активно копите сбережения. По возможности избегайте аренды — переезжайте к семье, если можете. Цены на жилье в конечном итоге остынут, и ваш первоначальный взнос сможет растянуться дальше, когда это произойдет».

Географическая уязвимость: где коррекции могут быть сильнее

Не все рынки сталкиваются с одинаковым риском. Специальный отчет ATTOM Data о рисках жилья выделил округа, наиболее уязвимые к снижению цен, — это Нью-Джерси, Иллинойс и внутренние районы Калифорнии. Эти три штата содержат 34 из 50 округов с наибольшим риском. Чикаго и Нью-Йорк в совокупности насчитывают восемь и шесть уязвимых округов соответственно.

Анализ оценивал показатели доступности, уровень безработицы и активность по изъятию залогового имущества по состоянию на первый квартал 2022 года. Рынки с плохими показателями доступности, высоким уровнем безработицы и большим количеством ипотек под водой — наиболее вероятные кандидаты на коррекцию при ухудшении экономической ситуации.

Рик Шарга, исполнительный вице-президент по рыночной аналитике в ATTOM, предупреждает, что «хотя рынок жилья в последнее время был исключительно сильным, существуют зоны уязвимости. Если возникнет рецессия или даже умеренные спады, эти напряженные рынки могут столкнуться с существенным снижением цен».

Итог: важен контекст, а не тайминг

Пытаться определить дно рынка — это задание для дураков для большинства покупателей. Настоящие вопросы проще: Можете ли вы позволить себе это сегодня? Останется ли ваш доход стабильным? Совпадают ли ваши жизненные обстоятельства с необходимостью оставаться на месте достаточно долго, чтобы окупить транзакционные издержки? Как долго вы можете ждать, не рискуя своими целями?

Тайминг рынка редко работает. Пропустить подходящее жилье, ожидая цен, которые могут так и не появиться, зачастую обходится дороже, чем покупка и преодоление умеренных коррекций. Но и покупать на заемные средства, чтобы гнаться за падающим рынком, — тоже вредно.

Будущее рынка жилья зависит от переменных, которыми управлять не может ни один покупатель — политика ФРС, траектории инфляции, тенденции занятости и региональная экономическая ситуация. Вместо этого сосредоточьтесь на том, что контролируете вы: своей финансовой подготовке, сроках и реалистичной оценке своих обстоятельств в условиях повышенных ставок.