Разбивка по штатам: Какие рынки жилья в США набирают обороты, а какие застаиваются

Динамика рынка в Америке: руководство для инвесторов 2026 года

Американский рынок недвижимости претерпел значительные изменения с 2020 года, сформированные последствиями пандемии, инфляционным давлением и изменениями в процентных ставках. Эти макроэкономические факторы привели к совершенно разным результатам по всей стране. В то время как некоторые рынки стали явными победителями с существенным ростом стоимости недвижимости, другие застопорились или даже сократились. Для потенциальных покупателей, планирующих сделки в 2026 году, понимание, какие рынки процветают, а какие испытывают трудности, становится важной информацией.

Недавний анализ данных оценки стоимости односемейных домов Zillow за октябрь 2025 года по всем 50 штатам выявил ярко выраженное расхождение в траекториях развития рынка жилья. Некоторые регионы демонстрируют двузначный рост стоимости, в то время как другие сталкиваются с негативной динамикой после двух лет активности. Эта географическая разница служит важной дорожной картой для тех, кто планирует покупку дома.

Победители и проигравшие: ключевые выводы рынка

Восточные рынки лидируют

Нью-Джерси выходит на первое место по стране с приростом стоимости на 11,7% за два года, с оценками на октябрь 2025 года около $578,764 за односемейные резиденции. Следом идет Нью-Йорк с 11,6% двухлетним ростом и текущими средними значениями $483,605. Коннектикут занимает третье место с 11,0% прироста и оценками на октябрь 2025 года $453,495.

Средний Запад показывает стабильный рост

Иллинойс демонстрирует замечательную стабильность с самым высоким годовым ростом в стране — 4,3%, в паре с солидным двухлетним приростом 10,1%. Средняя цена домов — $285,028. Индиана, Мичиган и Огайо показывают схожие тенденции — трехлетний однозначный рост, превращающийся в 7-9% двухлетних прибылей.

Запад сталкивается с препятствиями

Западные штаты рассказывают другую историю. В Аризоне рынок жилья сократился на 3,2% за последний год и на 2,0% за два года, с оценками на октябрь 2025 года $429,020. В Калифорнии настроение на рынке ухудшилось — 2,0% годовой депрессии при 1,8% двухлетных приростах (текущая средняя: $784,364). Колорадо и Вермонт оба зафиксировали снижение на 2,2% за год. Техас показал тревожные показатели — 2,6% годового и 2,7% двухлетнего снижения.

Флорида, несмотря на популярность как место для переезда, показала изменения стоимости на -5,0% за год и -4,4% за два года, текущая оценка — $395,691.

Гавайи — аномалия

Гавайи удерживают самую высокую абсолютную стоимость — $959,688 в среднем, хотя парадоксально показывают минимальный рост. За два года прирост едва достигает 0,1%, а за последний год — снижение на 2,1% — редкое сочетание высоких цен и стагнационной динамики.

Региональные различия: рынок жилья в Тусоне и юго-западный контекст

Юго-западный рынок, в частности, проблемы Аризоны, включая рынок Тусона, отражают более широкие региональные вызовы. Негативная динамика Аризоны резко контрастирует с восстановительными тенденциями на северо-востоке. Рынок Тусона сталкивается с давлением из-за чувствительности к ставкам и изменений в запасах, что отражает statewide-динамику — -3,2% за год. Покупатели, ищущие потенциал роста в Тусоне, возможно, придется рассматривать более долгосрочные стратегии или расширять горизонты.

Доступные штаты показывают стабильный рост

Для покупателей с ограниченным бюджетом несколько доступных штатов демонстрируют хорошие показатели:

• Миссисипи — $185,741 в среднем, с умеренным ростом 0,6% за год
• Западная Виргиния — $169,206, с ростом 1,7% за год
• Луизиана — $208,936, с минимальными изменениями
• Кентукки — $226,256, с сильным ростом 4,1% за год

Эти рынки предлагают меньшие барьеры для входа и стабильные — хотя и скромные — траектории роста.

Оценка по штатам и показатели эффективности

Премиум-рынки на северо-востоке:

• Нью-Джерси: $578,764 (2.9% годового, 11.7% двухлетнего)
• Нью-Йорк: $483,605 (4.0% годового, 11.6% двухлетнего)
• Коннектикут: $453,495 (3.8% годового, 11.0% двухлетнего)
• Нью-Гэмпшир: $515,718 (2.6% годового, 9.2% двухлетнего)
• Массачусетс: $667,117 (1.1% годового, 7.1% двухлетнего)
• Род-Айленд: $497,634 (2.8% годового, 10.3% двухлетнего)

Средний Запад — стабильные показатели:

• Иллинойс: $285,028 (4.3% годового, 10.1% двухлетнего)
• Индиана: $249,568 (3.1% годового, 7.4% двухлетнего)
• Огайо: $240,764 (3.8% годового, 9.4% двухлетнего)
• Висконсин: $324,061 (4.2% годового, 9.2% двухлетнего)
• Мичиган: $250,225 (3.1% годового, 7.6% двухлетнего)
• Айова: $231,379 (3.8% годового, 7.5% двухлетнего)
• Канзас: $238,210 (2.6% годового, 7.8% двухлетнего)

Юг/пограничные штаты:

• Техас: $298,410 (-2.6% годового, -2.7% двухлетнего)
• Флорида: $395,691 (-5.0% годового, -4.4% двухлетнего)
• Джорджия: $332,289 (-2.2% годового, 0.3% двухлетнего)
• Теннесси: $327,566 (-0.2% годового, 2.4% двухлетнего)
• Северная Каролина: $332,359 (-0.6% годового, 1.8% двухлетнего)

Юго-западный контекст (включая регион рынка жилья Тусона):

• Аризона: $429,020 (-3.2% годового, -2.0% двухлетнего)
• Калифорния: $784,364 (-2.0% годового, 1.8% двухлетнего)
• Нью-Мексико: $309,935 (1.2% годового, 4.7% двухлетнего)
• Юта: $540,574 (2.2% годового, 3.4% двухлетнего)

Горы/Запад:

• Колорадо: $549,087 (-2.2% годового, -1.3% двухлетнего)
• Монтана: $459,396 (1.0% годового, 4.1% двухлетнего)
• Айдахо: $465,211 (0.7% годового, 2.7% двухлетнего)
• Вайоминг: $357,954 (3.64% годового, 7.2% двухлетнего)
• Невада: $461,796 (-0.7% годового, 4.7% двухлетнего)
• Вашингтон: $605,992 (-0.3% годового, 3.1% двухлетнего)
• Орегон: $501,879 (-0.6% годового, 0.4% двухлетнего)
• Аляска: $394,988 (3.3% годового, 5.1% двухлетнего)
• Вермонт: $389,844 (-2.2% годового, -1.4% двухлетнего)
• Мэн: $397,308 (-0.1% годового, 3.7% двухлетнего)

Доступные зоны роста:

• Кентукки: $226,256 (4.1% годового, 8.5% двухлетнего)
• Арканзас: $216,142 (0.9% годового, 4.1% двухлетнего)
• Оклахома: $215,920 (1.7% годового, 4.9% двухлетнего)
• Луизиана: $208,936 (-0.2% годового, -2.0% двухлетнего)
• Миссисипи: $185,741 (0.6% годового, 1.5% двухлетнего)
• Западная Виргиния: $169,206 (1.7% годового, 7.4% двухлетнего)
• Южная Каролина: $302,022 (-0.4% годового, 2.3% двухлетнего)
• Южная Дакота: $312,709 (2.0% годового, 4.9% двухлетнего)
• Северная Дакота: $283,506 (4.1% годового, 6.8% двухлетнего)

Верхне-средние рынки:

• Пенсильвания: $279,125 (3.1% годового, 6.9% двухлетнего)
• Делавэр: $397,929 (2.4% годового, 4.9% двухлетнего)
• Мэриленд: $440,410 (1.3% годового, 4.1% двухлетнего)
• Вирджиния: $409,705 (1.8% годового, 6.5% двухлетнего)
• Миннесота: $347,494 (2.5% годового, 3.9% двухлетнего)
• Небраска: $270,139 (2.9% годового, 6.0% двухлетнего)
• Миссури: $257,063 (2.4% годового, 5.8% двухлетнего)
• Алабама: $228,877 (0.3% годового, 2.0% двухлетнего)

Что это значит для покупателей жилья в 2026 году

Рынки с агрессивным ростом: Нью-Джерси, Нью-Йорк, Коннектикут и Иллинойс — это рынки, где динамика роста остается сильной. Они предлагают лучший потенциал накопления богатства в долгосрочной перспективе, несмотря на более высокие цены покупки.

Ценность с стабильностью: рынки Среднего Запада представляют сбалансированные предложения — меньшие входные затраты в сочетании с постоянным ростом. Вайоминг, Северная Дакота и Западная Виргиния демонстрируют значительный ежегодный прирост относительно их доступности.

Предупреждающие сигналы: рынок Тусона и более широкие рынки Аризоны, Калифорнии, Колорадо и Флориды сталкиваются с препятствиями. Покупателям, входящим на эти рынки, следует пересмотреть ожидания в сторону более долгосрочного владения или сосредоточиться на выборе суб-рынков, а не на региональных ставках.

Перенасыщенность рынка: премиальные цены на Гавайях при минимальной динамике роста указывают на ограниченные перспективы без резких рыночных сдвигов.

Методология и база данных

Этот анализ основан на данных Zillow за октябрь 2025 года по оценкам стоимости односемейных домов (SFR) по всем штатам США. Исследователи отслеживали квартальные изменения, начиная с базовых данных октября 2023 года, фиксируя показатели на апрель 2025 и завершая текущими оценками октября 2025. Были рассчитаны показатели за один год — с октября 2024 по октябрь 2025 — и за два года — с октября 2023 по октябрь 2025. Сбор данных завершился 9 декабря 2025 года, что обеспечивает наиболее актуальный снимок рынка для потенциальных покупателей, планирующих сделки в 2026 году.

Стратегические выводы

Для покупателей, ориентированных на потенциал роста, северо-восточные и средне-западные штаты демонстрируют лучшие траектории. Для тех, кто ищет доступные точки входа без ущерба для роста, южные и пограничные штаты вне зон депрессии предлагают привлекательную ценность. Рынок Тусона и подобные юго-западные рынки, сталкивающиеся с трудностями, могут заинтересовать в основном долгосрочных держателей или тех, кто ищет смену образа жизни, а не инвестиционные доходы.

По мере развития 2026 года понимание этих региональных различий станет ключевым фактором между покупками, которые накапливают капитал, и теми, что просто обеспечивают жилье.