Понимание доступа к домашнему капиталу: обратная ипотека vs. HELOC vs. кредит под залог дома — что подходит вам?

Для большинства американцев домашний капитал представляет собой значительную часть личного богатства. Согласно данным Pew Research Center, домашний капитал составлял примерно 45% от медианного чистого состояния среди домовладельцев США в 2021 году. Эта накопленная стоимость не обязательно должна простаивать — её можно конвертировать в доступные наличные с помощью нескольких механизмов финансирования. Если ваша недвижимость оценивается в $250 000, а остаток по ипотеке составляет $100 000, у вас есть $150 000 в капитале. Добавление второго ипотечного кредита на $50 000 снизит доступный капитал до $100 000.

Три основных способа разблокировать домашний капитал

Прежде чем рассматривать каждый вариант, важно понять, что использование домашнего капитала требует одобрения кредитора и залога вашего дома. Неспособность вернуть долг может привести к изъятию недвижимости. Существует три основных пути, каждый со своими механиками и подходящими для разных финансовых ситуаций.

HELOC: Гибкость и доступ по требованию

Кредитная линия под домашний капитал работает как кредитная карта, обеспеченная стоимостью вашего дома. Вместо получения единовременной суммы сразу, вы можете получать средства по мере необходимости до заранее одобренного лимита. Эта гибкость привлекает тех, кто не уверен в точных потребностях в заимствовании.

HELOC обычно работает в два этапа: период Draw (обычно 10 лет), в течение которого вы можете снимать средства и платить только проценты, и последующий период погашения (часто 20 лет), когда начинаются выплаты по основному долгу и процентам. У вас есть возможность продлить и начать заново период Draw вместо полного погашения. Процентные ставки и сборы варьируются в зависимости от кредитора, при этом стандартом являются плавающие APR. Эта структура делает HELOC идеальным для поэтапных расходов, таких как ремонт дома, где затраты становятся ясными постепенно.

Домашний кредит под капитал: Предсказуемость и фиксированная структура

Иногда называемый вторым ипотечным кредитом, домашний кредит под капитал предоставляет единовременную сумму, которую вы погашаете в согласованный срок — аналогично традиционной ипотеке. В то время как ваш первый ипотечный кредит финансировал покупку дома, средства от кредита под капитал могут быть использованы практически для любой цели.

Нет ограничений по возрасту, а лимиты займа обычно ограничены 80% — 85% вашего капитала, хотя некоторые кредиторы предоставляют более высокие лимиты. Сроки кредита варьируются, но обычно предусматривают фиксированные процентные ставки, обеспечивающие предсказуемость платежей. Некоторые условия включают плавающие APR, баллонные платежи или штрафы за досрочное погашение, поэтому важно внимательно ознакомиться со всеми условиями. Домашний кредит под капитал хорошо подходит, когда вам нужны средства для известной, значительной траты — например, крупного ремонта с определённым бюджетом.

Обратная ипотека: Доход для пожилых домовладельцев

Обратные ипотеки работают по принципиально другим правилам. Ограничены заемщиками в возрасте 62 лет и старше, эти кредиты не требуют регулярных платежей, пока вы проживаете в доме. Вместо этого вы получаете наличные от кредитора — в виде единовременной суммы, кредитной линии или ежемесячного дохода — а погашение откладывается до тех пор, пока вы не переедете, не продадите или не умрете.

Обеспеченные FHA обратные ипотеки имеют максимальную сумму займа в $417 000, а в регионах с высокими затратами ($625 500), например, в Аляске и Гавайях. Начисляемые сборы обычно составляют от $2 500 до $6 000 согласно FDIC, хотя у кредиторов, не являющихся FHA, могут быть другие цены. Этот продукт предназначен для сценария «богат домом, беден наличными», обеспечивая доход на пенсии без обязательных ежемесячных платежей.

Подбор подходящего продукта под вашу ситуацию

Выбор HELOC

Максимальная гибкость требует HELOC. Если вы не уверены в общей сумме наличных или ожидаете, что расходы будут разворачиваться постепенно, заимствование только по мере необходимости и оплата процентов только за взятые в долг суммы обеспечивают как экономию, так и адаптивность.

Выбор домашнего кредита под капитал

Когда вам нужна крупная, конкретная сумма — например, $50 000 на ремонт кухни или $75 000 на образование сына — структура единовременной выплаты и фиксированные платежи обеспечивают уверенность. Вы знаете свою ежемесячную обязанность и можете планировать соответственно.

Выбор обратной ипотеки

Если вы и ваш супруг оба старше 62 лет и рассматриваете дом как актив для проживания (а не передачи по наследству), обратная ипотека создаст доход для выхода на пенсию без обязательств по ежемесячным платежам. Однако обычно после смерти дом продается для погашения долга, что исключает наследство для наследников. Эта особенность делает обратные ипотеки непригодными для тех, кто ставит приоритет на передачу богатства следующему поколению.

Учет кредитного рейтинга

Обратные ипотеки более снисходительны к низким кредитным рейтингам, поскольку во время проживания не требуются регулярные платежи. Кредиторы проверяют возможность оплаты налогов и обслуживания недвижимости, но могут не обращать внимания на прошлые проблемы с платежами. Тем не менее, они все равно проводят проверку кредитной истории и финансового положения.

Домашние кредиты под капитал и HELOC требуют более высокого кредитного рейтинга у большинства традиционных кредиторов, хотя разнообразие доступных продуктов означает, что некоторые учреждения работают с заемщиками с умеренными кредитными рейтингами. Обзор нескольких кредиторов может выявить гибкость, если первоначальные откази указывают на их отсутствие.