Позитивные сигналы продолжают поступать, в рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня зреет "небольшая весна"

Репортер Цзянминг Вэньчжоу Шицюань

В начале весны в марте рынок недвижимости обычно переживает волну оживления, известную как «золотой март и серебряный апрель». В этом году вопрос о том, наступит ли «маленькая весенняя волна», стал центром внимания рынка.

В связи с этим корреспондент посетил рынки Гуанчжоу и Шэньчжэнь и обнаружил, что за стабилизацией и ростом данных по сделкам все больше покупателей начинают восстанавливать свои ожидания относительно рынка недвижимости, и «маленькая весенняя волна» уже зарождается.

Разумные цены и качественный продукт — ключ к успеху

«Под влиянием высокой стоимости сделки на участке Мачан в Тяньхэ, в последнее время количество просмотров и сделок увеличилось. В прошлые выходные проект принял около 150 групп клиентов. Компания прямо снизила цены, чтобы поддержать ‘маленькую весеннюю волну’», — сообщил менеджер по маркетингу нового жилого комплекса в районе Тяньхэ. По неполной статистике, только в начале марта в Гуанчжоу было запущено более 30 новых проектов или предприняты шаги по их продвижению.

Недавно, участок Мачан в Тяньхэ был продан за 23,6 миллиарда юаней, что стало рекордной сделкой, полностью приобретенной дочерней компанией Yuexiu Group — Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., с премией 26,6%. С развитием планировки этого участка, стоимость земли в ключевом районе продолжает переоцениваться рынком. В последнее время рынок элитной недвижимости в Гуанчжоу также вновь зазвучал. Согласно информации, Polyi Yuexi Bay продал квартиру площадью 670 кв. м за 1,87 миллиарда юаней, что примерно составляет 280 тысяч юаней за квадратный метр. Также корреспондент пообщался с представителями маркетинговых отделов нескольких девелоперов, и все крупные жилые комплексы и виллы в Гуанчжоу за последнее время имели сделки.

Отдел исследований и развития Centaline в Гуанчжоу прогнозирует, что после новогодних праздников на рынок выйдут новые проекты, и под влиянием нескольких «красных» объектов рынок, скорее всего, начнет активное восстановление. Ожидается, что в марте-апреле откроется серия массовых запусков, большинство из которых расположены в центральных районах, ориентированы на улучшение жилья, имеют определенный рыночный потенциал и могут стимулировать рост сделок. В то же время, руководители маркетинговых отделов новых проектов в Гуанчжоу заявили, что цены будут более приближенными к реальным уровням сделок. Только при разумных ценах и качественном продукте покупатели готовы входить на рынок.

Начинает восстанавливаться уверенность

В Шэньчжэне рынок вторичного жилья кажется более оживленным, чем новый. На прошлой неделе объем сделок по вторичке в офисе Leye Home вырос на 132% по сравнению с предыдущей неделей, достигнув максимума с конца марта 2025 года; количество просмотров также достигло максимума с середины октября 2024 года.

По последним данным исследования Shell Research Institute в Шэньчжэне, в феврале количество выставленных на продажу вторичных квартир в партнерских офисах снизилось на 3,3% по сравнению с прошлым годом. «Это небольшое изменение в процентах в определенной степени отражает постепенное укрепление доверия на рынке, и снижение иррациональных распродаж», — отметил директор института Шао Сяопин. Он добавил, что это изменение может способствовать переходу рынка Шэньчжэня в позитивный цикл «оптимизации предложения — укрепления ожиданий — стабилизации цен». Это означает, что рынок снимает давление из-за переизбытка предложений, вызванного спешкой продавцов выйти из рынка, и выставленные объекты становятся более рациональными, создавая более здоровую основу для восстановления. Что касается цен, то, помимо стабилизации средней цены сделок за два месяца подряд, цены на популярные вторичные жилые комплексы также начали немного расти.

«С марта наиболее заметное восстановление продаж наблюдается в сегменте качественных школных районов, а также в недорогих квартирах с высокой доходностью от аренды», — заявил менеджер по недвижимости в районе Юаньлинь в Футане, Шэньчжэнь. «На данный момент цены остаются относительно стабильными, и большинство сделок происходит по цене, а не за счет снижения цен, но после нескольких лет падения в этом году доверие к рынку начинает восстанавливаться. Например, после праздника количество клиентов,主动联系ующихся для просмотра, увеличилось по сравнению с прошлогодними показателями.»

«После Лунного Нового года рынок недвижимости в Шэньчжэне быстро восстановил темп сделок, и отклик идет лучше, чем в предыдущие годы. По нашим данным, в этом году темпы новых запусков на рынке новых домов медленнее, чем в прошлом году: всего 9 новых жилых проектов получили предварительные разрешения, тогда как в аналогичный период прошлого года было 12. Поэтому масштабное развитие рынка новых домов в этом году маловероятно. В то же время рынок вторичного жилья остается насыщенным, с большим количеством предложений и низкими ценами, что способствует более активной сделочной активности по сравнению с новым жильем», — отметил директор Национального исследовательского центра Colliers в Китае Хэ Цяньжу. «Кроме того, с точки зрения политики, продолжение смягчения ограничений на покупку в Шэньчжэне — вероятное событие.»

Требуется совместное усилие

По мнению ведущего исследователя Центра жилищной политики Гуандуна Ли Юцзя, текущие показатели рынка в Гуанчжоу и Шэньчжэне хорошие. «Во-первых, вторичное жилье лучше нового, а рынок новых домов ограничен отдельными районами; во-вторых, рост новых предложений на вторичном рынке замедляется по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о улучшении настроений и ожиданий; в-третьих, стабильное улучшение ситуации на вторичном рынке в прошлом способствует росту спроса на покупку и продажу старого жилья, что положительно влияет на цикл рынка.»

Он ожидает, что март — традиционный пик продаж, связанный с возвращением после праздников, брачными и учебными потребностями, а также спросом на коммерческое жилье. Девелоперы также будут запускать более выгодные по соотношению цена-качество проекты для достижения хороших результатов. Местные власти, вероятно, предпримут меры, такие как расширение программ субсидирования и поддержки покупки жилья. В целом, в марте ожидается «небольшой пик» на рынке, хотя структура сделок по-прежнему будет доминировать низкий ценовой сегмент.

Агентство China Index Academy считает, что согласно индексу цен на жилую недвижимость по 100 городам, с 2026 года наблюдается постепенное сокращение месячных падений цен на вторичное жилье, что свидетельствует о позитивных тенденциях. В будущем, по мере реализации новых мер в большем числе городов, «маленькая весенняя волна» может стать ожидаемой.

Ли Юцзя считает, что для стабилизации и укрепления рынка необходимо совместное усилие всех сторон, включая стимулирование оборота сделок с первичным и вторичным жильем, снижение транзакционных издержек, улучшение условий и порядка сделок, а также восстановление доверия граждан в сфере занятости, доходов и ожиданий.