В последнее время я изучаю данные по REIT и честно говоря, здесь есть кое-что интересное, на что большинство инвесторов, возможно, не обращают внимания. Все говорят о том, что акции падают во время рецессии, но REIT во время рецессии рассказывают другую историю.

Итак, суть в том, что REIT — это по сути ценные бумаги, позволяющие владеть долями в компаниях, занимающихся недвижимостью. По закону, они должны держать как минимум 75% своих активов в недвижимости и распределять 90% прибыли в виде дивидендов. Звучит скучно, пока не взглянешь на реальные цифры.

Исторически REIT показывали отличные результаты. С 1972 по 2024 год их среднегодовая доходность составляла 12,6%, тогда как у S&P 500 — 8%. Но да, последние пять лет были тяжелыми — всего 5,5% против 15,3% рынка. Поэтому возникает главный вопрос: действительно ли REIT устойчивы к рецессиям?

Оказывается, во время рецессии REIT не показывают такой плохой результат, как можно было бы подумать. В периоды спада они в среднем теряли 17,6%, тогда как S&P 500 падал более чем на 20%. То есть они терпят убытки, но меньше, чем весь рынок. А самое интересное — что происходит потом.

За 12 месяцев перед рецессией REIT в среднем показывали положительную доходность в 5,7%. А во время самой рецессии — да, они падают. Но вот что удивительно — после последних шести рецессий REIT восстанавливали средним ростом 22,7% в последующие 12 месяцев. Это такой откат, которому большинство активов не может похвастаться.

Почему такая быстрая восстановляемость? Процентные ставки. Цены на недвижимость движутся вместе с кап-ставками, которые тесно связаны с процентными ставками. Центральные банки снижают ставки во время рецессий, что уменьшает кап-ставки и повышает цены на недвижимость. Поскольку REIT торгуются на публичных рынках, их цены реагируют мгновенно. Рынки закладывают в цену то, каким будет стоимость компаний через 12-18 месяцев, а не сегодня.

Но есть нюанс — не все REIT одинаково устойчивы. Центры обработки данных, здравоохранение и REIT с тройной чистой арендой показывают особую устойчивость во время спадов. Отели, билборды и REIT, связанные с ипотекой, — эти страдают сильнее. Так что если вы рассматриваете REIT как хедж во время рецессии, нужно быть избирательным.

Итог: REIT не падают так сильно, как весь рынок, когда наступают трудные времена, восстанавливаются быстрее большинства активов, а если выбрать правильные сектора, такие как здравоохранение или дата-центры, можно получить еще большую защиту. Вот почему люди начинают обращать на них больше внимания.