Я изучал вопрос, являются ли REITs действительно хорошей инвестицией прямо сейчас, особенно с учетом разговоров о рецессии. Оказывается, есть интересные данные, которые большинство людей игнорируют.

Итак, что касается REITs — у них есть солидный долгосрочный послужной список. С 1972 по 2024 год они показывали среднюю годовую доходность 12,6% по сравнению с 8% у S&P 500. Неплохо. Но в последнее время? Да, они отстают. За последние пять лет их доходность составила всего 5,5% в год, тогда как S&P 500 показывал 15,3%. Заставляет задуматься, стоит ли в них вкладывать.

Но именно аспект рецессии делает ситуацию особенно интересной. Когда наступают рецессии, REITs определенно страдают — в среднем около -17,6% во время спада. Однако S&P 500 показывает худшие результаты, теряя более 20% в среднем. Что меня удивило: за 12 месяцев до рецессии REITs все еще показывали положительную доходность — 5,7%. А после окончания рецессии? Вот тут они действительно сияют.

После последних шести рецессий REITs в среднем за следующие 12 месяцев давали доходность 22,7%. Это огромный скачок. Объяснение довольно простое — когда центральные банки снижают ставки во время рецессий, стоимость недвижимости резко растет, потому что кап-рейты падают. Поскольку REITs торгуются на публичных рынках, цены быстро корректируются, иногда даже раньше, чем начнется реальное восстановление. Рынки закладывают в цены то, что, по их мнению, будет стоить через 12-18 месяцев.

Теперь важен нюанс: не все REITs одинаковы. Центры обработки данных, REITs в сфере здравоохранения и тройные чистые аренды обычно лучше держатся во время спада. А вот гостиничные REITs и компании, владеющие рекламными щитами? Их сильно бьют. Офисные помещения тоже — этот сектор уже и так испытывает трудности.

Так что сейчас REITs — хорошая инвестиция? Если говорить о устойчивости к рецессии, они не падают так сильно, как весь рынок в целом. REITs в сфере здравоохранения и центров обработки данных действительно обеспечивают защиту. И если рецессия все же наступит, они обычно восстанавливаются быстрее — что означает, что худшее время может стать лучшей возможностью для покупки. Главное — выбрать правильные подсекторы.