Таймінг ринку нерухомості: дилема покупця в інфляційній економіці

Питання, яке сьогодні переслідує потенційних покупців житла, — це не про пошук ідеального будинку, а про те, чи є зараз правильний момент для покупки взагалі. З підвищенням іпотечних ставок і цінами на житло, що досягли історичних максимумів, рішення купувати негайно або утриматися стає все складнішим, особливо на тлі зростаючих страхів рецесії.

Економічна реальність, що підвищує вартість житла

Агресивна реакція Федерального резерву на інфляцію спричинила ланцюгову реакцію у секторі житла. Споживчі ціни в США у червні зросли до 9.1% у порівнянні з минулим роком, що є найвищим річним стрибком за понад чотири десятиліття згідно з даними Міністерства праці. Цей історичний сплеск інфляції змусив ФРС кілька разів підвищити свою ставку федеральних фондів, що опосередковано спричинило зростання іпотечних ставок, які поширюються по всій системі нерухомості.

Поточні ринкові цифри малюють вражаючу картину: середня ціна на оголошення про продаж у національному масштабі досягла $450 000 у червні, що на 16.9% більше ніж попереднього місяця. У порівнянні з червнем 2020 року ціни зросли на вражаючі 31.4%. Це не поступові зміни — це безпрецедентні стрибки, які вивели з ринку значні групи потенційних покупців.

Проте парадоксально, що у червні також зафіксовано найбільше зростання запасів на ринку за місяць — активних оголошень стало на 18.7% більше у порівнянні з минулим роком. Теоретично це має тиснути на продавців зменшити ціни, але цього не відбувається. Продавці залишаються прив’язаними до цінових орієнтирів 2021 року, коли ставки були історично низькими, а запаси майже відсутні. Вони сподіваються, що зможуть ще отримати оцінки за часів піку ринку, незважаючи на змінені умови.

Випадок рецесії: чи варто чекати?

«Ми можемо йти до спаду, але передбачити його з упевненістю неможливо», — пояснює Роберт Фрік, корпоративний економіст у Navy Federal Credit Union. Його оцінка зводиться до суті дилеми покупця: сигнали про рецесію реальні, але час її настання залишається невизначеним.

Загальна думка каже, що рецесії запускають стимулювання ФРС і зниження вартості позик. Цього разу може бути інакше. Кен Розен, голова Центру нерухомості та міської економіки в Berkeley Haas Fisher Center, зазначає, що стійкість інфляції змінює правила гри: «ФРС не буде вливати гроші у ринки цього циклу, оскільки інфляція залишається високою. Очікуйте повільнішого коригування політики та тривалого високого рівня ставок».

Рівень зайнятості залишається дивовижно стабільним, і у червні кількість робочих місць перевищила очікування більшості економістів. Ця стійкість ще більше ускладнює картину рецесії — зазвичай, скорочення робочих місць передує краху ринку житла, але ринок праці продовжує демонструвати силу.

Власний розрахунок купівлі або утримання

Поради фахівців з нерухомості свідчать про справжню невизначеність. Ваше рішення має базуватися на особистих обставинах, а не лише на ринкових тенденціях.

Залишатися на місці понад п’ять років? Купівля зараз стає більш обґрунтованою, оскільки ви можете пережити короткострокові коливання цін. Ви не намагаєтеся вгадати момент виходу; ви нарощуєте капітал протягом значущого періоду.

Плануєте переїхати протягом п’яти років? Ймовірно, краще почекати. Якщо ринок скоректується і вам доведеться продавати під час спаду, ви можете втратити значний капітал.

Маєте аварійний запас і стабільний дохід? Ці буфери важливіші за здогади щодо рецесії. Без них купівля зараз збільшує ваші ризики.

Анджело Бруно, агент з нерухомості у Беверлі-Гіллз, пропонує прагматичний погляд: «Найкращий момент для купівлі був завжди вчора. Але з ростом запасів і більш реалістичним ставленням продавців до цін, покупці отримують більше важелів для переговорів, яких раніше не мали».

Якщо рецесія все ж настане, Фрік припускає, що іпотечні ставки можуть знизитися до 4% або нижче від поточних рівнів. Особливо для покупців вперше, він пропонує альтернативну стратегію: «Живіть економно, активно накопичуйте заощадження. Уникайте оренди, якщо можливо — переїжджайте до родини, якщо можете. Ціни на житло з часом охолонуть, і ваш внесок у початковий платіж зможе розтягнутися довше, коли це станеться».

Географічна вразливість: де корекції можуть бути найсильнішими

Не всі ринки мають однаковий ризик. Спеціальний звіт ATTOM Data про ризики житлового сектору вказує на округа, найбільш вразливі до зниження цін, визначаючи Нью-Джерсі, Іллінойс і внутрішні райони Каліфорнії як особливо проблемні зони. Ці три штати містять 34 з 50 найбільш ризикованих округів. Чикаго та Нью-Йорк — відповідно, по 8 і 6 вразливих округів.

Аналіз оцінював коефіцієнти доступності, рівень безробіття та активність у сферах іпотечних foreclosure до першого кварталу 2022 року. Ринки з поганими показниками доступності, високим рівнем безробіття та високою кількістю підводних іпотек є найбільш ймовірними кандидатами на корекцію при погіршенні економічних умов.

Рік Шарга, виконавчий віце-президент з аналітики ринку в ATTOM, застерігає: «Хоча останнім часом ринок житла був надзвичайно сильним, існують зони вразливості. Якщо з’явиться рецесія або навіть незначні спади, ці напружені ринки можуть зазнати суттєвого зниження цін».

Висновок: контекст важливіший за час

Намагатися визначити дно ринку — це марна справа для більшості покупців. Справжні питання прості: Чи можете ви собі це дозволити сьогодні? Чи залишиться ваш дохід стабільним? Чи відповідають ваші життєві обставини тому, щоб залишатися на місці довше, щоб окупити транзакційні витрати? Як довго ви можете чекати, не ставлячи під загрозу свої цілі?

Таймінг ринку рідко працює. Втратити можливість придбати підходяще житло, очікуючи цін, які можливо ніколи не з’являться, часто коштує дорожче, ніж купити і пережити незначні корекції. Але й купівля понад свої можливості у гонитві за падінням ринку також руйнівна.

Майбутнє ринку житла залежить від змінних, які не контролює жоден окремий покупець — політики ФРС, траєкторій інфляції, тенденцій зайнятості та регіональної економіки. Зосередьтеся на тому, що ви можете контролювати: свою фінансову готовність, часові рамки та реалістичну оцінку своїх обставин у цьому середовищі з високими ставками.