Очікується, що іпотечні ставки знизяться у 2025 році — але не варто чекати полегшення найближчим часом

Кризу доступності житла, яка охопила ринок протягом останніх двох років, не спостерігається значне полегшення. Хоча очікується незначне зниження іпотечних ставок у 2025 році, потенційні покупці житла, що шукають суттєве полегшення, можуть залишитися розчарованими. Різниця між поточними умовами ринку та справді доступним кредитуванням залишається значною.

Що прогнозують експерти

Консенсус галузі вказує на поступове покращення, а не на кардинальні зміни. Основні гравці у сфері нерухомості — включаючи Національну асоціацію ріелторів, Zillow, Realtor.com і Redfin — очікують зниження іпотечних ставок, хоча їхні прогнози значно різняться.

НАР і Realtor.com прогнозують, що ставки стабілізуються в межах від 6.2% до 6.4% до кінця року. Zillow очікує більш вузький діапазон — від 6.5% до 7%, тоді як Redfin прогнозує середнє значення 6.8%. Наразі вони коливаються біля 7%, ці прогнози свідчать лише про незначне покращення порівняно з сьогоднішніми рівнями.

Історія показує, що шлях вперед буде нестабільним. Протягом 2024 року базова 30-річна фіксована ставка піднімалася до 7.22% у травні, знижувалася до 6.08% у вересні, а потім знову зростала — волатильний патерн, який, ймовірно, триватиме й у наступному році.

Чому доступність залишається напруженою

Математика сучасного ринку яскраво ілюструє фінансове навантаження. За даними НАР: житло вартістю $400 000 з початковим внеском 20% у травні 2021 року коштувало всього $1 067 щомісячно при ставках, близьких до історичних мінімумів. Такий самий кредит сьогодні при ставці 6.69% вимагає $2 063 щомісяця — майже вдвічі більше.

Згідно з недавнім опитуванням Opendoor, понад половина респондентів назвали іпотечні ставки основною перешкодою для доступності житла в майбутньому. Ці цифри пояснюють розчарування: навіть незначне покращення ставок означає тисячі доларів щорічних платежів для типових покупців.

Що насправді впливає на іпотечні ставки?

Розуміння механізмів показує, чому прогнози залишаються невизначеними. На відміну від поширеної думки, дії Федеральної резервної системи безпосередньо не контролюють іпотечні ставки. Замість цього, довгострокові ставки на житлові кредити слідкують за доходністю 10-річних казначейських облігацій набагато тісніше, ніж за політикою ФРС.

Облігації — це боргові інструменти, які уряд випускає для фінансування своїх зобов’язань, і вони реагують на ширші економічні умови. Коли економіка зміцнюється (інфляція залишається низькою), зайнятість залишається стабільною, інвестори віддають перевагу прибуткам на фондовому ринку порівняно з доходністю казначейських облігацій. Уряд тоді підвищує доходність казначейських облігацій, щоб залучити покупців. Оскільки більшість іпотек працює на 10-річних амортизаційних горизонтах, їхні ставки рухаються у тандемі з доходністю 10-річних казначейських облігацій.

Цей механізм означає, що іпотечні ставки зрештою відображатимуть економічні фундаментальні чинники: тенденції інфляції, дані про зайнятість і настрої інвесторів щодо перспектив зростання.

Випадкові фактори, що можуть зірвати прогнози

Політичні рішення нової адміністрації вводять безпрецедентну невизначеність у прогнози. Окрім внутрішніх економічних умов, геополітична напруга створює додаткові ризики. Конфлікт між Росією та Україною і нестабільність у Близькому Сході можуть порушити поставки товарів (зерна, нафти), спричиняючи інфляційний тиск, що підвищить доходність казначейських облігацій і іпотечні ставки незалежно від інших факторів.

Як визнають лідери іпотечної галузі, навіть за стабільних умов прогнози ставок часто не збігаються з реальністю. Коли у гру вступають політики та глобальні напруги, точне прогнозування стає особливо складним.

Основний висновок

Хоча 2025 рік може принести незначне зниження іпотечних ставок, загальна картина залишається складною для покупців, що орієнтуються на доступність. Поступове покращення краще за застій, але сукупний вплив на щомісячні платежі, ймовірно, буде мінімальним, а не революційним. Моніторинг руху казначейських облігацій і економічних даних виявиться більш інформативним, ніж зосередженість на рішеннях Федеральної резервної системи щодо напрямку ставок на житлові кредити.