Розуміння доступу до домашнього капіталу: зворотня іпотека проти HELOC проти кредиту під домашню нерухомість — що підходить вам?

Для більшості американців власний капітал у домі становить значну частину особистого багатства. За даними Pew Research Center, у 2021 році власний капітал у домі становив приблизно 45% від медіанного чистого багатства серед власників житла в США. Це накопичене значення не обов’язково має залишатися без діла — його можна конвертувати у доступні грошові кошти за допомогою кількох механізмів фінансування. Якщо ваша нерухомість оцінена у $250,000 із залишковим іпотечним боргом у $100,000, у вас є $150,000 у власному капіталі. Додавання другого іпотечного кредиту на $50,000 зменшить цю доступну суму до $100,000.

Три основні способи розблокування власного капіталу у домі

Перш ніж розглядати кожен варіант, важливо зрозуміти, що доступ до власного капіталу у домі вимагає схвалення кредитора і передбачає заставу вашого будинку. Невиконання зобов’язань по погашенню може призвести до конфіскації нерухомості. Існує три основних шляхи, кожен з яких має свої механізми та підходить для різних фінансових ситуацій.

HELOC: Гнучкість і доступ за запитом

Лінія кредиту під власний капітал у домі функціонує як кредитна карта, забезпечена вартістю вашого будинку. Замість отримання одноразової суми наперед, ви отримуєте доступ до коштів за потреби до попередньо схваленого ліміту. Ця гнучкість приваблює тих, хто не впевнений у точних потребах у позиках.

HELOC зазвичай працює у дві фази: період зняття (зазвичай 10 років), протягом якого ви можете знімати кошти і платити лише відсотки, та наступний період погашення (часто 20 років), коли починаються платежі по основній сумі та відсотках. Ви маєте можливість поновити і почати знову період зняття замість повного погашення. Відсоткові ставки та комісії залежать від кредитора, стандартом є змінні APR. Ця структура робить HELOC ідеальним для поетапних витрат, таких як ремонт будинку, де витрати стають зрозумілими поступово.

Власний капітальний кредит: Передбачуваність і фіксована структура

Іноді його називають другим іпотечним кредитом, він надає одноразову суму, яку ви погашаєте протягом узгодженого періоду — подібно до традиційної іпотеки. Хоча перша іпотека фінансувала купівлю будинку, кошти від власного капітального кредиту можуть бути використані практично для будь-яких цілей.

Обмежень за віком немає, і зазвичай ліміти позик обмежуються 80% до 85% вашого власного капіталу, хоча деякі кредитори пропонують вищі ліміти. Термін позики варіюється, але зазвичай має фіксовані відсоткові ставки, що забезпечує передбачуваність платежів. Деякі угоди включають змінні APR, балонні платежі або штрафи за дострокове погашення, тому важливо ретельно ознайомитися з усіма умовами. Власний капітальний кредит добре підходить, коли вам потрібен капітал для відомих, значних витрат — наприклад, для масштабного ремонту з визначеним бюджетом.

Реверсний іпотечний кредит: Доходи для літніх власників житла

Реверсні іпотеки працюють за принципово іншими правилами. Обмежені для позичальників віком від 62 років і старше, ці кредити не вимагають регулярних платежів, поки ви залишаєтеся у будинку. Замість цього ви отримуєте готівку від кредитора — у вигляді одноразової суми, кредитної лінії або щомісячного доходу — а погашення відтерміноване до моменту переїзду, продажу або смерті.

Застраховані FHA реверсні іпотеки мають максимальні суми позик у $417,000, а у визначених регіонах з високими витратами, таких як Аляска та Гаваї, — до ($625,500). Початкові збори за оформлення зазвичай коливаються від $2,500 до $6,000 відповідно до FDIC, хоча кредитори, що не є FHA, можуть пропонувати інші ціни. Цей продукт вирішує проблему «житло багате, готівка бідна», забезпечуючи доходи для пенсії без необхідності щомісячних платежів.

Вибір правильного продукту відповідно до вашої ситуації

Вибір HELOC

Максимальна гнучкість вимагає HELOC. Якщо ви не впевнені у загальній сумі готівки або очікуєте, що витрати розгортатимуться поступово, зняття коштів лише за потреби і сплата відсотків лише за позичену суму забезпечують як економію коштів, так і гнучкість.

Вибір власного капітального кредиту

Коли вам потрібна значна, конкретна сума — $50,000 на ремонт кухні, $75,000 на освіту сина — структура одноразової суми і фіксованих платежів забезпечує впевненість. Ви знаєте свою щомісячну обов’язкову суму і можете планувати відповідно.

Вибір реверсної іпотеки

Якщо ви і ваш партнер обидва віком від 62 років і вважаєте свій будинок активом для проживання (не передачі у спадок), реверсна іпотека створює доходи для пенсії без щомісячних зобов’язань. Однак зазвичай нерухомість має бути продана після смерті для погашення боргу, що позбавляє спадкоємців спадщини. Ця реальність робить реверсні іпотеки неприйнятними для тих, хто пріоритетом ставить передачу багатства наступним поколінням.

Врахування кредитного рейтингу

Реверсні іпотеки більш лояльні до нижчих кредитних рейтингів, оскільки під час проживання не потрібні регулярні платежі. Кредитори перевіряють здатність покривати податки на нерухомість і обслуговувати її, але можуть ігнорувати історію проблемних платежів. Однак вони все одно перевіряють кредитну історію та фінансовий стан.

Власні капітальні кредити та HELOC вимагають більш високого кредитного рейтингу від більшості основних кредиторів, хоча різноманітність доступних продуктів означає, що деякі установи працюють з позичальниками з посереднім кредитним рейтингом. Порівняння пропозицій кількох кредиторів може допомогти знайти гнучкість, якщо перші відмови свідчать про її відсутність.