Отримував питання про те, як правильно розраховувати амортизацію орендної нерухомості, тому вирішив пояснити, що тут дійсно має значення.

Більшість людей не усвідомлює, що амортизація — це один із найбільших податкових переваг для власників орендної нерухомості. IRS фактично дозволяє вам відраховувати поступове зношування вашої нерухомості від вашого оподатковуваного доходу, навіть якщо вартість нерухомості фактично зростає. Це надійна перевага, якщо розумієш, як це працює.

Ось у чому справа: коли ви розраховуєте амортизацію на орендну нерухомість, ви не амортизуєте саму землю. Земля не зношуються, тому IRS не дозволяє списувати її вартість. Те, що ви амортизуєте, — це будівля та все, що в ній. Спершу визначте свою базу вартості. Це ваша ціна покупки плюс будь-які витрати на закриття угоди, юридичні послуги та покращення, зроблені перед здачею в оренду.

IRS вимагає від орендодавців використовувати щось під назвою MACRS, що означає Модифіковану швидку систему амортизації вартості. В основному, вони вирішили, що житлова орендна нерухомість має корисний термін служби 27,5 років. Тому, коли ви розраховуєте амортизацію за допомогою MACRS, ви ділите вашу амортизовану базу на 27,5, щоб отримати щорічний вирахунок.

Давайте розглянемо приклад. Припустимо, ви купили орендну нерухомість за 300 000 доларів, з яких 50 000 доларів — вартість землі. Ваша амортизована база становить 250 000 доларів. Поділіть її на 27,5 і отримаєте приблизно 9 091 долар на рік у вигляді амортизаційних відрахувань. Якщо ви ввели нерухомість в експлуатацію посередині року, ви пропорційно враховуєте перший рік. Тобто, якщо ви почали орендувати з 1 липня, ви зможете претендувати лише половину цієї суми за перший рік, а потім повну суму — 9 091 долар — за наступні 26,5 років.

Що ще важливо: будь-які значні покращення, зроблені після введення нерухомості в експлуатацію, додаються до вашої бази і амортизуються окремо. Заміна даху? Це матиме свою власну амортизаційну схему. Це важливо, оскільки дозволяє розподілити вартість покращень у часі.

Також слід враховувати амортизаційне відновлення. Коли ви зрештою продасте нерухомість, IRS захоче повернути амортизаційні відрахування, які ви претендували за роки. Вам доведеться сплатити податки з цього приросту за вищою ставкою, ніж звичайний капітальний приріст. Тому не дивуйтеся, якщо ваш податковий рахунок буде більшим, ніж очікували, при виході з угоди.

Після повного списання амортизації за 27,5 років ви припиняєте претендувати на амортизацію. Але будь-які покращення, зроблені протягом цього періоду, все ще можна амортизувати за окремими графіками.

Ведення точних записів тут дуже важливе. Відстежуйте вашу початкову базу вартості, дату введення в експлуатацію, будь-які покращення та їх дати, а також ваші щорічні претензії на амортизацію. Це значно полегшить податковий час і захистить вас, якщо IRS коли-небудь поставить питання.

Механіка розрахунку амортизації на орендну нерухомість не є складною, якщо зрозуміти цю структуру. Це в основному ділить вашу амортизовану базу на 27,5 років і коригує за місяцем початку оренди. Але податкові наслідки дуже важливі, тому варто правильно це зробити.