Я думав про те, скільки людей плутають між двома дуже важливими концепціями нерухомості, і чесно кажучи, різниця між оціночною вартістю та ринковою вартістю може зробити або зламати вашу інвестиційну стратегію.

Дозвольте мені це пояснити, бо це дійсно має велике значення для ваших фінансів. Оціночна вартість — це в основному те, що ваша місцева влада каже, скільки коштує ваша нерухомість для цілей оподаткування. Оцінювач податків приходить, дивиться на такі речі, як площа, стан, місце розташування, кількість спалень і ванних кімнат, а також будь-які покращення, які ви зробили. Вони також можуть перевірити, скільки недавно продавалися подібні об'єкти у вашій місцевості. Мета полягає в тому, щоб визначити, скільки податку на нерухомість ви будете платити щороку. Це досить просто, але ось у чому справа — це не те саме, що ваша нерухомість реально продасться за.

Ринкова вартість — це те, що хтось реально заплатить за вашу нерухомість прямо зараз. Тут вступають у гру фахівці з нерухомості, такі як оцінювачі. Вони дивляться на стан вашого будинку, місце розташування, розмір, унікальні особливості, а потім порівнюють з недавніми продажами подібних будинків поруч. Але ринкова вартість постійно коливається залежно від пропозиції та попиту, економічних умов і того, скільки покупці готові платити. У гарячому ринку продавця, де всі хочуть купити, ціни зростають. Коли пропозиція перевищує попит, ціни зазвичай падають.

Ось де оціночна вартість і ринкова вартість стають дуже цікавими для вашого гаманця. Оціночна вартість визначає ваш щорічний податок на нерухомість — місцева влада застосовує податкову ставку, так звану мілію, до цієї оціночної вартості. Тому якщо ваша оціночна вартість висока, ви платите більше податків. Ринкова вартість, навпаки, керує угодами з нерухомістю. Продавці використовують її для встановлення цін, покупці — щоб переконатися, що вони не переплачують, а кредитори — при ухваленні рішення щодо рефінансування.

Спосіб їх обчислення також дуже різний. Оціночна вартість базується на формулах, специфічних для вашої місцевої юрисдикції, і оновлюється лише раз у кілька років або щороку, залежно від місця проживання. Ринкова вартість визначається фахівцями з нерухомості, які аналізують порівняльні продажі і постійно змінюється залежно від ринкових умов. Оціночна вартість залишається відносно стабільною, але ринкова вартість є волатильною, оскільки вона безпосередньо реагує на те, що відбувається на ринку нерухомості.

Одне, що я помітив, — ці дві цінності можуть опосередковано впливати одна на одну. Якщо в районі відбувається значне зростання цін, оцінювачі податків можуть з часом переоцінити нерухомість, щоб оціночна вартість наздогнала ринкову реальність. Але це працює в один бік — ринкова вартість фактично не залежить від оціночної, оскільки покупці ведуть переговори, базуючись на тому, що реально показує ринок, а не на тому, що каже оцінювач податків.

Що важливо зрозуміти, — потенційні покупці часто враховують податки на нерухомість у свої загальні витрати на володіння, особливо в районах з високими податками. Тому хоча оціночна вартість безпосередньо не змінює ринкову вартість, вона може впливати на те, наскільки привабливою здається нерухомість для покупців.

Якщо дивитися на оціночну вартість і ринкову вартість з інвестиційної точки зору, ця різниця дійсно має значення. Ваша оціночна вартість впливає на те, скільки ви платите податків, тоді як ринкова вартість визначає, чи варто купувати, продавати або рефінансувати. Обидві вони впливають на ваші загальні інвестиційні доходи, просто різними способами. Розуміння того, як ці два показники працюють разом, дає вам набагато ясніше уявлення про ваші фінанси у сфері нерухомості і допомагає приймати більш обґрунтовані рішення щодо вашого портфеля. Якщо ви серйозно налаштовані на створення портфеля нерухомості, консультація з фінансовим радником щодо того, як ці цінності впливають на вашу широку інвестиційну стратегію, безумовно, варта уваги.