Тому я досліджував способи використання власного капіталу будинку, і постійно з’являються два варіанти: закритий другий іпотечний кредит і HELOC. Постійне питання — чи вважається HELOC дійсно другим іпотечним кредитом, і чесно кажучи, важливо зрозуміти різницю перед тим, як зважитися на один із них.

Спершу поясню, що таке закритий другий іпотечний кредит. В основному, це окремий кредит понад ваш основний іпотечний кредит, який дозволяє позичати проти капіталу будинку однією сумою. Ви отримуєте гроші одразу, а потім повертаєте їх протягом фіксованого періоду — зазвичай від 5 до 30 років — за фіксованою відсотковою ставкою. Головне — його називають другим іпотечним кредитом, бо він розташований позаду вашого основного кредиту у ієрархії погашення. Якщо щось піде не так, першим отримує платіж початковий кредитор.

Тепер, чи вважається HELOC другим іпотечним кредитом? Не зовсім, і саме це — головна різниця, яку варто зрозуміти. HELOC — кредитна лінія власного капіталу будинку — більш гнучка. Замість одного платежу ви отримуєте доступ до револьверної кредитної лінії, з якої можете брати гроші коли завгодно, ніби кредитна картка, забезпечена вашим будинком. Можете позичати, погашати і знову брати. Закритий другий іпотечний кредит працює інакше. Після отримання суми і початку погашення ви не можете знову звернутися за цими коштами. Це одноразова операція.

Давайте розглянемо, як це працює на реальних прикладах. Припустимо, ваш будинок коштує 400 000 доларів, і ви ще винні 250 000 доларів за основним іпотечним кредитом. Більшість кредиторів дозволять вам позичати до 85% вартості будинку, тобто теоретично ви можете отримати до 340 000 доларів загалом. Віднявши борг, у вас залишається приблизно 90 000 доларів капіталу. За допомогою закритого другого іпотечного кредиту ви отримуєте цю суму однією платіжкою і повертаєте її рівними щомісячними внесками.

Переваги досить очевидні. Ви отримуєте передбачувані платежі, оскільки відсоткова ставка зафіксована — без несподіванок, як із HELOC із плаваючими ставками. Якщо вам потрібна велика сума грошей для ремонту будинку або медичних витрат, одноразовий платіж має сенс. Крім того, ваш первинний іпотечний кредит залишається без змін, що важливо, якщо у вас вже закріплена хороша ставка.

Але є й істотні недоліки. Другі іпотечні кредити зазвичай мають вищі відсоткові ставки, ніж ваш основний кредит, оскільки вони підпорядковані — тобто для кредитора вони ризикованіше. Якщо ви не зможете платити, ваш будинок під загрозою foreclosure, так само, як і з першим кредитом. Ви також не можете отримати додаткові кошти після отримання суми, на відміну від HELOC, де ця гнучкість є. І ще — існують витрати на оформлення, оцінку, збори тощо.

Ще один момент — іноді люди плутають, чи вважається HELOC другим іпотечним кредитом. Технічно обидва забезпечені вашим будинком і обидва підпорядковані основному кредиту, тому в цьому сенсі вони схожі. Але структура різна. HELOC — відкритий і револьверний; закритий другий іпотечний кредит — фіксований і одноразовий. Тому, якщо вас запитають, чи вважається HELOC другим іпотечним кредитом, відповідь — так, він функціонує як такий у плані обтяження вашої нерухомості, але принципово працює інакше щодо доступу до грошей і їх використання.

Якщо ви намагаєтеся визначитися між цими двома варіантами, все залежить від ваших потреб. Плануєте одну велику витрату? Закритий другий іпотечний кредит із фіксованими платежами може бути правильним вибором. Можливо, вам потрібен доступ до коштів протягом часу? HELOC дає цю гнучкість, хоча й із плаваючими ставками і дисципліною, щоб не зловживати кредитом.

Ще один момент — якщо оберете другий іпотечний кредит, дізнайтеся, чи дозволяє ваш кредитор дострокове погашення. Деякі так, інші можуть накласти штрафи за передплату. Варто запитати перед підписанням.

Підсумовуючи: закритий другий іпотечний кредит — структурований спосіб використати капітал будинку без торкання основного іпотечного кредиту. Він має своє місце, особливо якщо у вас є конкретна потреба і ви хочете передбачувані платежі. Просто переконайтеся, що розумієте, як він порівнюється з альтернативами, такими як рефінансування або оформлення HELOC, перед тим, як ухвалювати рішення.