Тому я досліджував фінансування комерційної нерухомості для потенційного розширення бізнесу, і чесно кажучи, розуміння того, що таке кредит CRE, було складніше, ніж я спочатку думав. Дозвольте мені пояснити, що я дізнався про кредити на комерційну нерухомість і як вони працюють інакше, ніж звичайна іпотека для житла.

В основному, кредит CRE призначений для фінансування майна, яке використовується для бізнесу — подумайте про офісні будівлі, склади, торгові центри або багатоквартирні комплекси. Ви можете використати його для купівлі нового майна, ремонту існуючої доходної нерухомості або рефінансування боргу за вже належне комерційне майно. Більшість кредиторів вимагають, щоб ваш бізнес займав щонайменше 51% будівлі, що називається власником-орендодавцем.

Механізми схожі з житловими іпотеками у деяких аспектах, але є ключові відмінності. Замість застави на житлову нерухомість, ваш кредит CRE забезпечується заставою на саме комерційне майно. Після погашення кредиту кредитор знімає цю заставу. Цікаво, що існує кілька типів — постійні кредити (фактично перший іпотечний кредит), кредити SBA через Малі бізнес-адміністрацію, кредити з високим ризиком від приватних компаній для складніших ситуацій і кредитні мости для короткострокових потреб у грошовому потоці.

Тепер про витрати. Процентні ставки на кредити для комерційної нерухомості зазвичай на 0,5% до 1% вищі за житлові іпотеки, зазвичай коливаються від 3% до 20% залежно від типу кредиту та вашого фінансового профілю. До цього додаються витрати на оформлення — від 3% до 5% від суми позики, а також потенційні збори за гарантію SBA до 3,75%. Тому так, фінансування CRE помітно дорожче, ніж житлове кредитування.

Процес кваліфікації також стає більш суворим. Коли ви подаєте заявку на так званий кредит CRE, кредитори ретельно аналізують ваші активи, борги, доходи та кредитну історію — більше, ніж при купівлі житла. Важливий ваш особистий кредитний рейтинг, але також і кредитний рейтинг вашого бізнесу — FICO Small Business Scoring Service використовує шкалу від 0 до 300, і SBA зазвичай вимагає мінімум 140.

Далі — коефіцієнт кредиту до вартості (LTV). При житлових іпотеках ви можете позичати до 100% вартості майна. При кредитах на комерційну нерухомість кредитори віддають перевагу максимальному LTV 75-80%, тобто вам потрібно внести 20-25% або більше власних коштів наперед. Вони також оцінюють коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR) — чи генерує ваш бізнес достатньо доходу, щоб обслуговувати новий борг. Середній DSCR за схваленими кредитами був близько 1,25, тобто якщо ви позичаєте 100 000 доларів, ваш річний чистий операційний дохід має бути приблизно 125 000 доларів.

Що мене здивувало — це вимога особистої гарантії. Хоча комерційна нерухомість виступає як забезпечення, ви можете особисто гарантувати кредит. Якщо ваш бізнес не зможе платити і продаж майна не покриє борг, ви особисто відповідаєте за різницю.

Порівнюючи з житловими кредитами, різниці суттєві. Процес подачі заявки суворіший, початкові внески більші, вимоги до кредиту жорсткіші, а постійні витрати значно вищі. Але якщо вам потрібно фінансувати комерційну нерухомість для бізнесу, розуміння, що таке кредит CRE, допоможе вам краще підготуватися і порівнювати пропозиції кількох кредиторів, щоб знайти найкращий варіант.