Đang tìm hiểu các cách khai thác giá trị nhà mà không theo con đường truyền thống, và thành thật mà nói, các thỏa thuận chia sẻ giá trị nhà còn thú vị hơn tôi nghĩ ban đầu nhiều. Dưới đây là những gì tôi đã học về cách hoạt động thực sự của chúng và những công ty đáng xem xét.

Vì vậy, tiền đề cơ bản khá khác biệt so với khoản vay thế chấp nhà thông thường hoặc HELOC. Thay vì vay dựa trên giá trị hiện tại của ngôi nhà, bạn đang đặt cược vào sự tăng giá trong tương lai. Một công ty đầu tư cung cấp tiền mặt trước, và đổi lại họ nhận phần trăm giá trị tương lai của ngôi nhà bạn. Không có khoản thanh toán hàng tháng, không lãi suất tích lũy—đó là phần thú vị so với tài chính truyền thống.

Cơ chế hoạt động khá đơn giản. Bạn nhận một khoản tiền lớn, họ đặt một khoản thế chấp trên tài sản của bạn (thường là vị trí thứ hai nếu bạn có thế chấp), và khi bạn chấm dứt thỏa thuận hoặc nó hết hạn, bạn thanh toán dựa trên giá trị thực tế của ngôi nhà tại thời điểm đó. Có thể là 10 đến 30 năm tùy công ty. Tuy nhiên, bạn có thể thoát ra bất cứ lúc nào, điều này rất linh hoạt.

Điều gì quyết định số tiền bạn có thể vay? Giá trị định giá của ngôi nhà, vốn chủ sở hữu hiện tại, vị trí và hồ sơ tín dụng của bạn đều ảnh hưởng. Công ty sẽ thực hiện định giá độc lập, đôi khi điều chỉnh lại, và đó trở thành giá trị khởi điểm của bạn. Nếu ngôi nhà tăng giá trị, họ có lợi. Nếu giảm giá, họ có một số biện pháp bảo vệ rủi ro.

Bây giờ đây là phần thực sự quan trọng—phí phí. Phí khởi tạo chiếm 3-5% số tiền bạn vay, phí định giá từ 200 đến 1.250 đô la, phí kiểm tra từ 650 đến 1.050 đô la. Dịch vụ tiêu đề và ký quỹ thêm vào khoảng 200-900 đô la và 250-500 đô la tương ứng. Khi bạn thoát ra, bạn có thể phải trả lại các khoản đó nữa. Nếu bạn bán nhà, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ cộng thêm vào tất cả những khoản này.

Tôi bắt đầu nghiên cứu các công ty thỏa thuận giá trị nhà tốt nhất hiện có, và thực tế thị trường này khá hạn chế. Bạn sẽ không tìm thấy thứ này tại các ngân hàng truyền thống hoặc hiệp hội tín dụng. Chủ yếu là các công ty fintech mới hơn được hỗ trợ bởi vốn đầu tư mạo hiểm. Tính đến đầu năm 2024, đây là những gì tôi đã tìm thấy: Point hoạt động ở nhiều bang nhất (26 bang cộng DC), Unison phủ sóng 29 bang cộng DC, HomeTap có mặt ở 16 bang, trong khi Aspire và Splitero có phạm vi địa lý hạn chế hơn với chỉ 5 bang mỗi bên. HomePace và Unlock nằm ở mức trung bình.

Các công ty thỏa thuận giá trị nhà tốt nhất thực sự phụ thuộc nhiều vào nơi bạn sống. Đó là hạn chế lớn nhất. Nếu bạn ở California, Arizona hoặc Florida, bạn có rất nhiều lựa chọn. Nhưng nếu bạn ở một bang ít dân hơn, các lựa chọn của bạn sẽ nhanh chóng thu hẹp lại.

Điều tôi thấy hấp dẫn về phương pháp này là nó thực sự phù hợp với những người không đủ điều kiện vay truyền thống—tín dụng xấu, thu nhập không đều, hoặc gì đó tương tự. Bạn không phải trả góp hàng tháng, điều này thay đổi bức tranh dòng tiền. Nhưng đổi lại, bạn sẽ mất phần lợi nhuận nếu ngôi nhà của bạn tăng giá đáng kể. Đó không phải là không có gì.

Nếu giá trị nhà của bạn giữ nguyên, bạn thường trả lại số tiền đã vay ban đầu cộng với một phần trăm của giá trị cuối cùng. Nếu nó tăng giá, bạn trả phần trăm của sự tăng giá đó hoặc phần trăm của giá trị mới. Nếu giảm giá, bạn có thể trả ít hơn hoặc thậm chí không trả gì tùy theo điều khoản của thỏa thuận.

Trước khi cam kết với bất kỳ công ty thỏa thuận giá trị nhà tốt nhất nào, chắc chắn hãy so sánh với các khoản vay thế chấp nhà truyền thống nữa. Chi phí cộng dồn nhanh chóng và tính toán dài hạn rất quan trọng. Hãy tính toán xem bạn sẽ nợ bao nhiêu trong các kịch bản giá nhà khác nhau. Đây không phải là giải pháp phù hợp cho mọi người, nhưng trong tình huống phù hợp, nó có thể hợp lý.