租客在住房市场中占据优势，而房东的话语权正在减弱

根据一份新报告，2025年租客对房东的杠杆更大。

布兰登·贝尔 / 盖蒂图片社

特里·莱恩

2026年2月19日 周四 5:52（GMT+9） 3分钟阅读

关键要点

2025年公寓空置率升至7.6%，使市场向租客倾斜。

Realtor.com的一份报告显示，在全美排名前50的住房租赁市场中，房东仅在6个市场占优。

租赁空置率上升主要是由于新公寓建设浪潮。面对不断加剧的负担能力压力，开发商大幅加速供给，导致供应激增。

对租客而言，2025年是个好年份——租金下跌，新建公寓楼也不断拔地而起。

根据Realtor.com的数据，2025年全国租赁空置率升至7.6%，高于上一年的7.2%，从而把权力天平进一步向租客而非房东倾斜。在前50个大都市圈中，有27个在去年出现了租赁空置率上升。

“在经历了多年的库存有限带来的挤压之后，租客终于开始看到供应浪潮对自己有利，”Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示。“虽然市场并非在每个地方都一致，但更大的趋势是在朝着一种迫切需要的均衡迈进，从而让住房搜索拥有更多灵活性与选择。”

这对你意味着什么

住房成本对消费者支出和货币政策有显著影响，因此，一个更照顾消费者的租赁市场可以带动更广泛的经济。

根据该报告，租赁空置率达到7%或以上的市场通常被认为对租客更有利。尽管各地区情况可能不同，但报告发现，在全美前50个大都市区中，有44个偏向租客或被认为是“基本平衡”，空置率介于5%至7%之间。

租赁空置率因地点而异

与住房销售一样，租赁市场也会因地点而出现很大差异。

例如，德克萨斯州奥斯汀（Austin, Texas）的租赁空置率在2025年跃升至13.8%，高于上一年的8.2%。空置公寓占比在纽约州布法罗（Buffalo, N.Y.）、德克萨斯州达拉斯（Dallas）、密歇根州底特律（Detroit）、德克萨斯州休斯顿（Houston）、田纳西州纳什维尔（Nashville, Tenn.）和佛罗里达州杰克逊维尔（Jacksonville, Fla.）也都上升。空置率的增幅在很大程度上由公寓建设激增推动。

与此同时，在宾夕法尼亚州匹兹堡（Pittsburgh）、弗吉尼亚州里士满（Richmond, Va.）和肯塔基州路易斯维尔（Louisville, Ky.），2025年的租赁市场则转向对房东更有利。

“在美国‘阳光地带’以及中西部部分地区，新建项目正在帮助为租客创造更多谈判空间，”Realtor.com经济学家许佳怡（Jiayi Xu）表示。“但在像弗吉尼亚州里士满（Richmond）和宾夕法尼亚州匹兹堡（Pittsburgh）这样传统上更为负担得起的地区，真相已经被揭开；来自外地人口的需求正在开始消化那些过剩的空置，从而证明如果供给无法跟上需求，租客友好性可能是昙花一现。”

新建建设缓解负担能力“挤压”

根据RentCafe的测算，2025年建成的出租房屋单元超过500,000套，距2024年创下的历史高点仅一步之遥。不仅建设出来的公寓更多，RentCafe还发现：在2020年至2024年这5年间，经济适用房建设增长了73%，相比之前的时期增幅更为显著。

故事继续  

“房价攀升，以及可负担的待售住房短缺，正推动更多居民转向租赁，”商业房地产数据公司Yardi Matrix的高级分析师道格·雷斯勒（Doug Ressler）写道。“对许多家庭而言，独栋住宅的自有产权只是遥不可及——这进一步推高了对租赁住房的需求。”

公寓建设增加也在帮助降低租金。根据数据，2025年1月的租金较去年同期下降了1.5%。全美范围内，租金已连续29个月下跌，目前较2022年夏季的峰值下降了近5%。

不过，正如住房市场一样，负担能力仍然是一个令人担忧的问题。尽管租金近期有所回落，但它们仍比疫情前水平高出15%以上。

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