جنون الإسكان في وادي السيليكون: لماذا تسرق منطقة الخليج عرض العقارات

سوق الإسكان في منطقة الخليج يمر بانتعاش دراماتيكي يبرز بشكل واضح مقابل الاتجاهات الوطنية. ارتفعت المبيعات العقارية المعلقة في سان فرانسيسكو بنسبة 17.1% على أساس سنوي الشهر الماضي — وهو أعلى ارتفاع بين جميع المناطق الحضرية الكبرى في الولايات المتحدة. في حين أن المبيعات المعلقة على مستوى البلاد زادت بأقل من 1%، مما يبرز مدى تركيز قوة السوق هذه.

السرعة مهمة: كم سرعة تحرك المنازل؟

ربما يكون أكثر إثارة من حجم المبيعات هو سرعة المعاملات. في سان خوسيه، تم التعاقد على المنازل في متوسط ​​19 يومًا فقط — أسرع من أي منطقة حضرية رئيسية أخرى تم تحليلها. تلتها سان فرانسيسكو عن كثب بـ 21 يومًا، مسجلة أسرع وتيرة في سبتمبر منذ عام 2021. قارن ذلك بالمتوسط ​​الوطني البالغ 50 يومًا، وستحصل على فكرة عن العجلة التي تدفع مشتري منطقة الخليج.

التسارع أكثر درامية عند علامة الأسبوعين. في سان خوسيه، 48.5% من المنازل تم التعاقد عليها خلال 14 يومًا الشهر الماضي، ارتفاعًا من 16.8% فقط قبل عام — قفزة مذهلة بمقدار 31.7 نقطة مئوية. سجلت سان فرانسيسكو زيادة بمقدار 22.6 نقطة لتصل إلى 48.7%، بينما أضافت أوكلاند 11.9 نقطة لتصل إلى 34.5%. على مستوى البلاد، فقط 32.8% من المنازل تتحرك بهذه السرعة، وهذه النسبة تتراجع فعليًا من 34.9% قبل عام.

العاصفة المثالية: ثلاثة قوى تتصادم

1. ارتفاع الدخل، استقرار الأسعار

لا تزال منطقة الخليج أغلى سوق إسكان في أمريكا، مع متوسط ​​أسعار البيع يقارب 1.5 مليون دولار في كل من سان فرانسيسكو وسان خوسيه. لكن هنا المفاجأة: بينما كانت قيم المنازل ثابتة أو تتراجع، ارتفعت الدخول المحلية — خاصة في قطاع التكنولوجيا — بشكل كبير. هذا يخلق الظروف المثالية للطلب المكبوت ليطلق العنان أخيرًا.

تحكي الأسعار القصة. شهدت سان فرانسيسكو انخفاضًا في متوسط ​​أسعار المنازل بنسبة 0.7% على أساس سنوي، بينما سجلت أوكلاند انخفاضًا بنسبة 1.3% — وهو الرابع من حيث الحجم بين المناطق الحضرية التي يتم تتبعها. خالف سان خوسيه الاتجاه بزيادة قدرها 6.9%، لكن بشكل عام، استقرار أسعار منطقة الخليج يجذب المشترين الذين تم استبعادهم خلال ارتفاع الوباء.

لقد زاد تخفيض معدلات الرهن العقاري من هذا التأثير. انخفضت المعدلات إلى حوالي 6.2% من ما يقرب من 7% في بداية العام. في سوق حيث المنازل الفاخرة عادةً تتطلب $2 ملايين دولار+، حتى انخفاض نصف نقطة مئوية في المعدلات يمكن أن يخصم عشرات الآلاف من الدولارات من تكاليف السكن السنوية — وهو ما يكفي لدفع المشترين غير الحاسمين إلى اتخاذ قرار.

2. طفرة الذكاء الاصطناعي تعيد تشكيل التوظيف

ظهور وادي السيليكون كمركز لتطوير الذكاء الاصطناعي يعزز التوظيف الاستثنائي. شركات مثل OpenAI وAnthropic تقدم حزم تعويضات سخية لجذب أفضل المواهب، بينما تقوم شركات التكنولوجيا الكبرى بتعزيز أقسام الذكاء الاصطناعي بحزم توظيف جذابة أيضًا. المهندسون الشباب الذين يحصلون على مكافآت توقيع مربحة يفكرون في الاستقرار وبدء عائلات — وهو بالضبط الفئة السكانية التي تغذي الطلب على الإسكان.

3. تأثير العودة إلى المكتب

بعد سنوات من مرونة العمل عن بعد، بدأت الشركات في استدعاء الموظفين للعودة إلى المكاتب الفعلية. هذا ليس مجرد إعادة توزيع للمقيمين في منطقة الخليج — بل هو يحفز قرارات الانتقال. زادت زيارات المكاتب في سان فرانسيسكو بنسبة 19% على أساس سنوي في سبتمبر، وهو أكبر زيادة بين الأسواق المماثلة. يحتاج العاملون الذين ينتقلون بسبب الالتزام بالحضور إلى سكن، ويحتاجون إليه بسرعة.

ضغط العرض

وهنا يكمن النصف الثاني من المعادلة: يتبخر المعروض. انخفضت القوائم النشطة في شهر واحد فقط في منطقتين حضريتين رئيسيتين — سان فرانسيسكو (-7.7%) وسان خوسيه (-6%). هذا ليس لأن المنازل لا تباع؛ بل لأن العديد من البائعين المحتملين يستطيعون الانتظار حتى تتحسن الظروف.

يقف مالكو المنازل في منطقة الخليج ثابتين، يراهنون على ارتفاع الأسعار وانخفاض المعدلات أكثر قبل أن يضعوا منازلهم للبيع. هذا يخلق خللاً أساسيًا بين العرض والطلب عادةً ما يصب في مصلحة البائعين، معكوسًا الديناميكية الأمريكية التقليدية حيث فائض المشترين يمنحهم قوة تفاوض.

الأرقام تؤكد ذلك. على مستوى البلاد، يتفوق البائعون على المشترين بنسبة تقديرية 36.7% — وهو مستوى قياسي تقريبًا يمنح المشتريين نفوذًا. في سان فرانسيسكو، ومع ذلك، يتجاوز البائعون المشترين بنسبة 10.2% فقط — انخفاضًا بشكل كبير من فجوة 47.1% في مايو. يتغير توازن القوة بوضوح.

ماذا يحدث بعد ذلك؟

سوق الإسكان في منطقة الخليج انفصل عن الاتجاهات الوطنية. ثلاثة قوى مميزة — تحسين القدرة على التحمل مقارنةً مع مكاسب الدخل، سوق عمل مزدهر في الذكاء الاصطناعي يقدم تعويضات عالية، والعودة الإلزامية إلى المكاتب — تتحد لخلق ظروف لم نشهدها منذ عام 2021. مع استمرار تقلص المعروض بينما يزداد حماس المشتريين، توقع تسارع السوق المستمر في الأشهر القادمة.