تحليل حسب الولاية: أي أسواق الإسكان في الولايات المتحدة تتقدم وأيها تتوقف

ديناميكيات السوق عبر أمريكا: دليل المستثمر لعام 2026

شهدت مشهد العقارات الأمريكي تحولات كبيرة منذ عام 2020، متأثرة بتداعيات الجائحة، وضغوط التضخم، وتغيرات بيئة أسعار الفائدة. هذه القوى الكلية أوجدت نتائج مختلفة تمامًا عبر البلاد. في حين برزت بعض الأسواق كالفائزين الواضحين مع تقدير كبير لقيمة العقارات، توقفت أخرى أو تراجعت حتى. بالنسبة للمشترين المحتملين الذين يخططون للتحرك في عام 2026، يصبح فهم الأسواق المزدهرة والمتعثرة ضروريًا كمعلومات أساسية.

تكشف التحليلات الأخيرة لبيانات تقييم المنازل المنفردة من Zillow لشهر أكتوبر 2025 عبر جميع الولايات الخمسين عن تباين واضح في مسارات سوق الإسكان. بعض المناطق تشهد مكاسب تقديرية مزدوجة الأرقام، بينما تواجه أخرى زخمًا سلبيًا بعد عامين من النشاط. هذا التفاوت الجغرافي يوفر خارطة طريق حاسمة لأي شخص يوقيت شراء منزل.

الفائزون والخاسرون: نتائج رئيسية للسوق

الأسواق الشرقية تتصدر المشهد

تظهر نيوجيرسي كأقوى أداء في البلاد مع مكاسب تقديرية بنسبة 11.7% خلال عامين، وتسيطر على تقييمات أكتوبر 2025 بحوالي 578,764 دولارًا للمنازل المنفردة. تليها نيويورك بنمو بنسبة 11.6% خلال عامين وقيم متوسطه حالياً 483,605 دولارات. تكتمل القائمة بكونيتيكت بنسبة تقدير 11.0% مع قيم أكتوبر 2025 تبلغ 453,495 دولارًا.

الوسط الغربي يظهر زخمًا ثابتًا

يُظهر إلينوي استمرارية ملحوظة مع أعلى معدل نمو سنوي بنسبة 4.3%، مصحوبًا بتقدير 10.1% خلال عامين. تتداول المنازل المتوسطة بسعر 285,028 دولارًا. تظهر إنديانا، ميشيغان، وأوهايو أنماطًا مماثلة — نمو سنوي ثلاثي الأرقام بين 7-9% خلال عامين.

الغرب يواجه تحديات

تحكي الولايات الغربية قصة مختلفة. تراجع سوق الإسكان في أريزونا بنسبة 3.2% خلال العام الماضي و2.0% خلال عامين، مع قيم أكتوبر 2025 عند 429,020 دولارًا. تدهور سوق كاليفورنيا مع انخفاض بنسبة 2.0% خلال سنة واحدة رغم مكاسب 1.8% خلال عامين (القيمة الحالية: 784,364 دولارًا). شهدت كولورادو وفيرمونت انخفاضات بنسبة 2.2% خلال سنة واحدة. سجلت تكساس أرقامًا مقلقة مع انخفاض سنوي 2.6% وتراجع خلال عامين بنسبة 2.7%.

على الرغم من شعبيتها كوجهة للانتقال، أظهرت فلوريدا تغييرات في القيمة بنسبة -5.0% خلال سنة و-4.4% خلال عامين، وتُقدر حاليًا بـ 395,691 دولارًا.

حالة استثنائية لهاواي

تحافظ هاواي على أعلى القيم المطلقة في البلاد بمعدل 959,688 دولار، رغم تراجعها بشكل طفيف في التقدير. يكاد نموها خلال عامين أن يكون 0.1%، بينما شهد العام الماضي انخفاضًا بنسبة 2.1% — وهو مزيج نادر من الأسعار المرتفعة مع زخم ثابت.

الاختلافات الإقليمية: سوق الإسكان في توكسون وسياق الجنوب الغربي

يعكس سوق الجنوب الغربي، المتمثل في أريزونا وتحدياته بما في ذلك سوق توكسون، تحديات أوسع على مستوى المنطقة. يتناقض الاتجاه السلبي في أريزونا بشكل حاد مع أنماط التعافي في الشمال الشرقي. يواجه سوق توكسون ضغوطًا من حساسية المعدلات وتحولات المخزون، مما يعكس الأداء السنوي -3.2% على مستوى الولاية. قد يحتاج المشترون الباحثون عن إمكانات التقدير إلى النظر أبعد من استراتيجيات الشراء والاحتفاظ التقليدية أو التفكير في أطر زمنية أطول.

الولايات ذات التكاليف المنخفضة تظهر مكاسب ثابتة

بالنسبة للمشترين الحريصين على التكاليف، تظهر عدة ولايات ميسورة أساسات قوية:

• ميسيسيبي تتصدر قائمة القدرة على التحمل بقيمة متوسطة 185,741 دولارًا مع نمو سنوي معتدل 0.6%
• وست فرجينيا تقدم تقييمات بقيمة 169,206 دولارات مع تقدير سنوي 1.7%
• لويزيانا عند 208,936 دولار مع تغييرات هامشية
• كنتاكي بقيمة 226,256 دولار مع نمو سنوي قوي 4.1%

توفر هذه الأسواق حواجز دخول أقل إلى جانب مسارات تقدير مستقرة — وإن كانت معتدلة.

تقييمات الأداء والمعايير لكل ولاية

أسواق الشمال الشرقي المميزة:

• نيوجيرسي: 578,764 دولار (نمو سنوي 2.9%، 11.7% خلال عامين)
• نيويورك: 483,605 دولارات (نمو سنوي 4.0%، 11.6% خلال عامين)
• كونيتيكت: 453,495 دولار (نمو سنوي 3.8%، 11.0% خلال عامين)
• نيو هامبشاير: 515,718 دولار (نمو سنوي 2.6%، 9.2% خلال عامين)
• ماساتشوستس: 667,117 دولار (نمو سنوي 1.1%، 7.1% خلال عامين)
• رود آيلاند: 497,634 دولار (نمو سنوي 2.8%، 10.3% خلال عامين)

الوسط الغربي من الأداء القوي:

• إلينوي: 285,028 دولار (نمو سنوي 4.3%، 10.1% خلال عامين)
• إنديانا: 249,568 دولار (نمو سنوي 3.1%، 7.4% خلال عامين)
• أوهايو: 240,764 دولار (نمو سنوي 3.8%، 9.4% خلال عامين)
• ويسكونسن: 324,061 دولار (نمو سنوي 4.2%، 9.2% خلال عامين)
• ميشيغان: 250,225 دولار (نمو سنوي 3.1%، 7.6% خلال عامين)
• أيوا: 231,379 دولار (نمو سنوي 3.8%، 7.5% خلال عامين)
• كانساس: 238,210 دولار (نمو سنوي 2.6%، 7.8% خلال عامين)

الولايات الجنوبية والحدودية:

• تكساس: 298,410 دولارات (-2.6% نمو سنوي، -2.7% خلال عامين)
• فلوريدا: 395,691 دولار (-5.0% نمو سنوي، -4.4% خلال عامين)
• جورجيا: 332,289 دولار (-2.2% نمو سنوي، 0.3% خلال عامين)
• تينيسي: 327,566 دولار (-0.2% نمو سنوي، 2.4% خلال عامين)
• نورث كارولينا: 332,359 دولار (-0.6% نمو سنوي، 1.8% خلال عامين)

السياق الجنوبي الغربي (بما في ذلك منطقة سوق توكسون):

• أريزونا: 429,020 دولار (-3.2% نمو سنوي، -2.0% خلال عامين)
• كاليفورنيا: 784,364 دولار (-2.0% نمو سنوي، 1.8% خلال عامين)
• نيو مكسيكو: 309,935 دولار (1.2% نمو سنوي، 4.7% خلال عامين)
• يوتا: 540,574 دولار (2.2% نمو سنوي، 3.4% خلال عامين)

الجبال/الغرب:

• كولورادو: 549,087 دولار (-2.2% نمو سنوي، -1.3% خلال عامين)
• مونتانا: 459,396 دولار (1.0% نمو سنوي، 4.1% خلال عامين)
• أيداهو: 465,211 دولار (0.7% نمو سنوي، 2.7% خلال عامين)
• وايومنغ: 357,954 دولار (3.64% نمو سنوي، 7.2% خلال عامين)
• نيفادا: 461,796 دولار (-0.7% نمو سنوي، 4.7% خلال عامين)
• واشنطن: 605,992 دولار (-0.3% نمو سنوي، 3.1% خلال عامين)
• أوريغون: 501,879 دولار (-0.6% نمو سنوي، 0.4% خلال عامين)
• ألاسكا: 394,988 دولار (3.3% نمو سنوي، 5.1% خلال عامين)
• فيرمونت: 389,844 دولار (-2.2% نمو سنوي، -1.4% خلال عامين)
• مينيسوتا: 347,494 دولار (2.5% نمو سنوي، 3.9% خلال عامين)

مناطق التقدير المنخفضة:

• كنتاكي: 226,256 دولار (4.1% نمو سنوي، 8.5% خلال عامين)
• أركنساس: 216,142 دولار (0.9% نمو سنوي، 4.1% خلال عامين)
• أوكلاهوما: 215,920 دولار (1.7% نمو سنوي، 4.9% خلال عامين)
• لويزيانا: 208,936 دولار (-0.2% نمو سنوي، -2.0% خلال عامين)
• ميسيسيبي: 185,741 دولار (0.6% نمو سنوي، 1.5% خلال عامين)
• ويست فرجينيا: 169,206 دولار (1.7% نمو سنوي، 7.4% خلال عامين)
• ساوث كارولينا: 302,022 دولار (-0.4% نمو سنوي، 2.3% خلال عامين)
• داكوتا الجنوبية: 312,709 دولار (2.0% نمو سنوي، 4.9% خلال عامين)
• داكوتا الشمالية: 283,506 دولار (4.1% نمو سنوي، 6.8% خلال عامين)

الأسواق العليا والمتوسطة:

• بنسلفانيا: 279,125 دولار (3.1% نمو سنوي، 6.9% خلال عامين)
• ديلاوير: 397,929 دولار (2.4% نمو سنوي، 4.9% خلال عامين)
• ماريلاند: 440,410 دولار (1.3% نمو سنوي، 4.1% خلال عامين)
• فيرجينيا: 409,705 دولار (1.8% نمو سنوي، 6.5% خلال عامين)
• مينيسوتا: 347,494 دولار (2.5% نمو سنوي، 3.9% خلال عامين)
• نبراسكا: 270,139 دولار (2.9% نمو سنوي، 6.0% خلال عامين)
• ميزوري: 257,063 دولار (2.4% نمو سنوي، 5.8% خلال عامين)
• ألاباما: 228,877 دولار (0.3% نمو سنوي، 2.0% خلال عامين)

ماذا يعني هذا للمشترين في 2026

أسواق النمو الطموحة: تمثل نيوجيرسي، نيويورك، كونيتيكت، وإلينوي الأسواق التي لا تزال فيها زخم التقدير قويًا. تقدم هذه الأسواق إمكانات بناء الثروة على المدى الطويل رغم ارتفاع أسعار الشراء.

القيمة مع الاستقرار: تقدم أسواق الوسط الغربي عروضًا متوازنة — تكاليف دخول أقل مع تقدير ثابت. توفر وايومنغ، داكوتا الشمالية، وويست فرجينيا مكاسب سنوية كبيرة نسبةً إلى قدرتها على التحمل.

علامات الحذر: يواجه سوق توكسون، بالإضافة إلى أريزونا، وكاليفورنيا، وكولورادو، وفلوريدا، تحديات. يجب على المشترين في هذه الأسواق إعادة ضبط توقعاتهم نحو فترات احتفاظ أطول أو التركيز على اختيار السوق الفرعي بدلاً من الرهان على المنطقة بأكملها.

تشبع السوق: يشير السعر المميز في هاواي مع أدنى قدر من التقدير إلى محدودية الارتفاع دون تغييرات سوقية درامية.

المنهجية والأساس البياناتي

يعتمد هذا التحليل على تقييمات Zillow الشاملة لشهر أكتوبر 2025 للمنازل المنفردة عبر جميع الولايات الأمريكية. تتبع الباحثون التغيرات الفصلية بدءًا من بيانات الأساس في أكتوبر 2023، مع قياسات منتصف أبريل 2025، وانتهاءً بالتقييمات الحالية في أكتوبر 2025. تم حساب مقاييس التغير خلال سنة واحدة (من أكتوبر 2024 إلى أكتوبر 2025)، وخلال عامين (من أكتوبر 2023 إلى أكتوبر 2025) لكل ولاية. انتهت جمع البيانات في 9 ديسمبر 2025، لضمان الحصول على أحدث صورة سوقية متاحة للمشترين المحتملين الذين يخططون لصفقات 2026.

الاستنتاجات الاستراتيجية

بالنسبة للمشترين الذين يركزون على إمكانات التقدير، تظهر ولايات الشمال الشرقي والوسط الغربي مسارات متفوقة. لمن يبحث عن دخول ميسور دون التضحية بالنمو، تقدم الولايات الجنوبية والحدودية خارج مناطق التدهور قيمة مقنعة. قد يروق سوق توكسون والأسواق الجنوبية الغربية المماثلة بشكل رئيسي للمستثمرين على المدى الطويل أو لأولئك الذين يفضلون الانتقال بأسلوب حياة أكثر من الاستثمار المالي.

مع استمرار عام 2026، يصبح فهم هذه الاختلافات الإقليمية العامل الحاسم بين عمليات الشراء التي تبني حقوق الملكية وتلك التي توفر مجرد مأوى.