من المتوقع أن تنخفض أسعار الرهن العقاري قليلاً في عام 2025—لكن لا تتوقع راحة في الوقت القريب

أزمة القدرة على تحمل السكن التي سيطرت على السوق خلال العامين الماضيين لا تظهر أي علامات على التراجع بشكل كبير. على الرغم من توقع انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل معتدل في عام 2025، إلا أن المشترين المحتملين الذين يسعون للحصول على تخفيف كبير قد يواجهون خيبة أمل مستمرة. الفجوة بين ظروف السوق الحالية والاقتراض الحقيقي الميسور لا تزال كبيرة.

ما يتوقعه الخبراء

يشير الإجماع الصناعي إلى تحسن تدريجي بدلاً من تحول كامل. يتوقع اللاعبون الرئيسيون في مجال العقارات—بما في ذلك الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، Zillow، Realtor.com، وRedfin—انخفاض معدلات الرهن العقاري، على الرغم من أن توقعاتهم تختلف بشكل كبير.

تتوقع NAR وRealtor.com أن تستقر المعدلات بين 6.2% و6.4% بحلول نهاية العام. تتوقع Zillow نطاقًا أضيق بين 6.5% و7%، بينما تتوقع Redfin متوسطًا قدره 6.8%. حاليًا بالقرب من 7%، تشير هذه التوقعات إلى تحسن طفيف فقط عن المستويات الحالية.

تُظهر التاريخ أن الطريق أمامنا سيكون متقلبًا. طوال عام 2024، ارتفع معدل الرهن الثابت لمدة 30 عامًا إلى 7.22% في مايو، وتراجع إلى 6.08% في سبتمبر، ثم انتعش—نمط متقلب من المحتمل أن يستمر حتى العام المقبل.

لماذا لا تزال القدرة على التحمل مضغوطة

توضح معادلات السوق الحالية بشكل صارخ عبء التمويل. باستخدام بيانات NAR: منزل بقيمة 400,000 دولار مع دفعة أولى بنسبة 20% كان يتطلب دفعة شهرية للرهن العقاري قدرها 1,067 دولار فقط في مايو 2021 عندما كانت المعدلات قريبة من أدنى مستوياتها التاريخية. نفس القرض الآن عند 6.69% يتطلب 2,063 دولار شهريًا—أي ما يقرب من ضعف الدفعة.

وفقًا لاستطلاع Opendoor الأخير، حدد أكثر من نصف المستجيبين أن معدلات الرهن العقاري تشكل العقبة الرئيسية أمام القدرة على تحمل السكن في المستقبل. تفسر الأرقام الإحباط: حتى التحسينات المعتدلة في المعدلات تترجم إلى آلاف الدولارات سنويًا كمدفوعات رهن عقاري للمشترين العاديين.

ما الذي يدفع فعلاً معدلات الرهن العقاري؟

يكشف فهم الآليات عن سبب بقاء التوقعات غير مؤكدة. على عكس الافتراض الشائع، فإن إجراءات الاحتياطي الفيدرالي لا تتحكم مباشرة في معدلات الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، تتبع معدلات القروض العقارية طويلة الأمد عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات بشكل أقرب من سياسة الاحتياطي الفيدرالي.

السندات—أدوات دين تصدرها الحكومة لتمويل الالتزامات—تستجيب لظروف الاقتصاد الأوسع. عندما يقوى الاقتصاد (وتظل التضخم منخفضًا)، ويظل التوظيف قويًا، يفضل المستثمرون عوائد سوق الأسهم على عوائد سندات الخزانة. ثم يتعين على الحكومة رفع عوائد سندات الخزانة لجذب مشتريات السندات. وبما أن معظم الرهون العقارية تعمل على أفق استهلاك لمدة 10 سنوات، فإن معدلاتها تتحرك بالتوازي مع عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.

يعني هذا الآلية أن معدلات الرهن العقاري ستعكس في النهاية الأسس الاقتصادية: اتجاهات التضخم، بيانات التوظيف، ومشاعر المستثمرين حول آفاق النمو.

الأوراق الرابحة التي قد تعرقل التوقعات

قرارات السياسة التي تتخذها الإدارة القادمة تثير عدم يقين غير مسبوق في التوقعات. بالإضافة إلى الظروف الاقتصادية المحلية، فإن التوترات الجيوسياسية تشكل مخاطر غير مرئية. يمكن أن يعيق الصراع بين روسيا وأوكرانيا وعدم استقرار الشرق الأوسط إمدادات السلع (الحبوب، النفط)، مما يثير ضغوطًا تضخمية تدفع عوائد سندات الخزانة ومعدلات الرهن العقاري إلى الأعلى بغض النظر عن عوامل أخرى.

كما يعترف قادة صناعة الرهن العقاري، حتى في ظل ظروف مستقرة، غالبًا ما تخطئ التوقعات في تحديد المعدلات. عندما تدخل السياسات والتوترات العالمية في المعادلة، يصبح التنبؤ الدقيق أكثر صعوبة بشكل خاص.

الخلاصة

بينما قد يجلب عام 2025 انخفاضات معتدلة في معدلات الرهن العقاري، لا تزال الصورة الأوسع تحديًا للمشترين المهتمين بالقدرة على التحمل. التحسن التدريجي أفضل من الركود، لكن التأثير التراكمي على المدفوعات الشهرية سيشعر به على أنه زيادة تدريجية وليس تحولًا جذريًا. سيكون مراقبة تحركات سندات الخزانة والبيانات الاقتصادية أكثر فائدة من التركيز على قرارات الاحتياطي الفيدرالي للحصول على أدلة حول اتجاه معدلات القروض العقارية.