Synchroniser le marché immobilier : un dilemme pour l'acheteur dans une économie inflationniste

La question qui hante aujourd’hui les acheteurs potentiels n’est pas de trouver la maison parfaite — c’est de savoir si c’est le bon moment pour acheter ou non. Avec la hausse des taux hypothécaires et des prix de l’immobilier à des niveaux historiques, la décision d’acheter immédiatement ou de patienter devient de plus en plus complexe, surtout face à la crainte croissante d’une récession.

La réalité économique qui fait grimper le coût des logements

La réponse agressive de la Réserve fédérale à l’inflation a créé un effet domino dans le secteur immobilier. Les prix à la consommation aux États-Unis ont augmenté de 9,1 % en glissement annuel en juin, marquant la hausse annuelle la plus forte en plus de quarante ans selon les données du Département du Travail. Cette poussée historique de l’inflation a contraint la Fed à relever à plusieurs reprises son taux des fonds fédéraux, déclenchant indirectement une hausse des taux hypothécaires qui se répercute sur tout l’écosystème immobilier.

Les chiffres actuels du marché dressent un tableau saisissant : le prix médian de mise en vente national a atteint 450 000 $ en juin, en hausse de 16,9 % par rapport au mois précédent. Par rapport à juin 2020, les prix ont grimpé de 31,4 %. Il ne s’agit pas de simples ajustements — ce sont des sauts sans précédent qui ont exclu de nombreux acheteurs potentiels.

Pourtant, paradoxalement, juin a également enregistré la plus forte augmentation mensuelle de l’inventaire en record, avec une hausse de 18,7 % des annonces actives d’une année sur l’autre. Cela devrait théoriquement pousser les vendeurs à réduire leurs prix, mais ce n’est pas le cas. Les vendeurs restent ancrés aux repères de prix de 2021, lorsque les taux d’intérêt étaient à des niveaux historiquement bas et que l’inventaire était pratiquement inexistant. Ils parient qu’ils peuvent encore obtenir des valorisations de l’époque de pic, malgré les conditions modifiées.

La récession, joker : attendre sera-t-il rentable ?

« Nous pourrions nous diriger vers une récession, mais il est impossible de la prévoir avec certitude », explique Robert Frick, économiste d’entreprise à Navy Federal Credit Union. Son analyse touche au cœur du dilemme de l’acheteur : les signaux de récession sont réels, mais le timing reste elusive.

La sagesse conventionnelle veut que les récessions entraînent des stimuli de la Fed et une baisse des coûts d’emprunt. Cette fois, cela pourrait être différent. Ken Rosen, président du Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, souligne que la persistance de l’inflation modifie la stratégie : « La Fed ne va pas injecter d’argent dans les marchés cette cycle parce que l’inflation reste élevée. Attendez-vous à une adaptation plus lente de la politique et à des taux élevés prolongés. »

L’emploi reste étonnamment robuste, avec des gains d’emplois en juin dépassant la plupart des prévisions des économistes. Cette résilience obscurcit encore plus la perspective de récession — traditionnellement, les pertes d’emplois précèdent les crashs du marché immobilier, mais le marché du travail continue de générer de la vigueur.

Faire votre propre calcul d’achat ou d’attente

Les conseils des professionnels de l’immobilier révèlent une incertitude réelle. Votre décision doit dépendre de votre situation personnelle plutôt que du timing du marché seul.

Rester en place pendant plus de cinq ans ? Acheter maintenant devient plus défendable car vous pouvez supporter la volatilité à court terme des prix. Vous ne cherchez pas à chronométrer une sortie ; vous construisez de la valeur sur une période significative.

Prévoir de déménager dans moins de cinq ans ? Attendre semble probablement judicieux. Si le marché se corrige et que vous devez vendre en période de baisse, vous pourriez perdre une part importante de votre capital.

Avoir une épargne d’urgence et un revenu stable ? Ces buffers comptent plus que de deviner le moment de la récession. Sans eux, acheter maintenant augmente votre risque.

Antonio Bruno, agent immobilier à Beverly Hills, offre une perspective pragmatique : « Le meilleur moment pour acheter a toujours été hier. Mais avec l’augmentation de l’inventaire et la prise de conscience plus réaliste des vendeurs sur les prix, les acheteurs disposent d’un pouvoir de négociation qu’ils n’avaient pas récemment. »

Si la récession se concrétise, Frick suggère que les taux hypothécaires pourraient descendre à 4 % ou moins par rapport aux niveaux actuels. Pour les primo-accédants en particulier, il préconise une stratégie alternative : « Vivez frugalement, accumulez des économies de manière agressive. Évitez de louer si possible — emménagez chez la famille si vous le pouvez. Les prix de l’immobilier finiront par se calmer, et votre apport pourra s’étirer davantage quand cela arrivera. »

Vulnérabilité géographique : où les corrections pourraient faire plus mal

Tous les marchés ne sont pas exposés au même risque. Le rapport spécial sur le risque immobilier d’ATTOM Data a identifié les comtés les plus vulnérables à la dégradation des prix, en particulier le New Jersey, l’Illinois et l’intérieur de la Californie. Ces trois États regroupent 34 des 50 comtés à risque élevé. Chicago et New York City à eux seuls représentent respectivement huit et six comtés vulnérables.

L’analyse a évalué les ratios d’accessibilité, les taux de chômage et l’activité de saisie jusqu’au premier trimestre 2022. Les marchés caractérisés par une faible accessibilité financière, un chômage élevé et un taux élevé de prêts sous l’eau sont les plus susceptibles de connaître une correction si les conditions économiques se détériorent davantage.

Rick Sharga, vice-président exécutif de l’intelligence de marché chez ATTOM, met en garde : « Bien que le marché immobilier ait été exceptionnellement fort récemment, des poches de vulnérabilité existent. Si une récession apparaît ou si de modestes ralentissements se développent, ces marchés sous tension pourraient connaître des retraits de prix significatifs. »

La conclusion : le contexte plutôt que le timing

Tenter de prévoir le fond du marché est une tâche vaine pour la plupart des acheteurs. Les vraies questions sont plus simples : pouvez-vous vous le permettre aujourd’hui ? Votre revenu restera-t-il stable ? Vos circonstances de vie vous permettent-elles de rester suffisamment longtemps pour récupérer vos coûts de transaction ? Combien de temps pouvez-vous attendre sans compromettre vos objectifs ?

Le timing du marché fonctionne rarement. Rater la maison qui vous convient en attendant des prix qui ne se matérialiseront peut souvent coûter plus cher que d’acheter et de supporter de modestes corrections. Mais acheter au-delà de vos moyens pour suivre un marché en baisse est tout aussi destructeur.

L’avenir du marché immobilier dépend de variables que aucun acheteur ne contrôle — la politique de la Fed, la trajectoire de l’inflation, les tendances de l’emploi et la performance économique régionale. Concentrez-vous plutôt sur ce que vous maîtrisez : votre préparation financière, votre calendrier, et une évaluation réaliste de votre situation dans cet environnement à taux élevé.