Répartition par État : Quels marchés immobiliers américains gagnent du terrain et lesquels stagnent

Dynamique du marché à travers l’Amérique : Guide de l’investisseur 2026

Le paysage immobilier américain a connu une transformation significative depuis 2020, façonnée par les effets persistants de la pandémie, les pressions inflationnistes et l’évolution des environnements de taux d’intérêt. Ces macro-forces ont créé des résultats très différents à travers le pays. Alors que certains marchés ont émergé comme de véritables gagnants avec une appréciation substantielle de la valeur des biens, d’autres ont stagné ou même reculé. Pour les acheteurs potentiels planifiant des mouvements en 2026, comprendre quels marchés prospèrent et lesquels rencontrent des difficultés devient une intelligence essentielle.

Une analyse récente des données de valorisation des maisons unifamiliales de Zillow d’octobre 2025 dans les 50 États révèle une divergence marquée dans les trajectoires du marché immobilier. Certaines régions connaissent des gains d’appréciation à deux chiffres, tandis que d’autres font face à un momentum négatif après deux ans d’activité. Cette disparité géographique fournit une feuille de route cruciale pour quiconque planifie un achat immobilier.

Les gagnants et les perdants : principaux résultats du marché

Les marchés de l’Est en tête

Le New Jersey se distingue comme le performeur le plus fort avec une hausse d’appréciation de 11,7 % sur deux ans, avec des évaluations d’octobre 2025 autour de 578 764 $ pour les résidences unifamiliales. New York suit de près avec une croissance de 11,6 % sur deux ans et des valeurs moyennes actuelles de 483 605 $. Le Connecticut complète le peloton de tête avec une appréciation de 11,0 %, avec des valeurs d’octobre 2025 de 453 495 $.

Le Midwest affiche une tendance à la hausse régulière

L’Illinois démontre une cohérence remarquable avec le taux de croissance annuel le plus élevé à 4,3 %, associé à une appréciation solide de 10,1 % sur deux ans. Les maisons moyennes se négocient à 285 028 $. L’Indiana, le Michigan et l’Ohio présentent tous des patterns similaires — une croissance annuelle à un chiffre sur trois ans se traduisant par des gains de 7 à 9 % sur deux ans.

L’Ouest fait face à des vents contraires

Les États de l’ouest racontent une histoire différente. Le marché immobilier de l’Arizona a reculé de 3,2 % sur la dernière année et de 2,0 % sur deux ans, avec des valeurs d’octobre 2025 à 429 020 $. Le sentiment du marché en Californie s’est détérioré avec une dépréciation de 2,0 % sur un an malgré une hausse de 1,8 % sur deux ans (valeur moyenne actuelle : 784 364 $). Le Colorado et le Vermont ont tous deux connu des déclins d’environ 2,2 % sur un an. Le Texas affiche des chiffres préoccupants avec une dépréciation annuelle de 2,6 % et de 2,7 % sur deux ans.

La Floride, malgré sa popularité comme destination de relocalisation, a montré une baisse de 5,0 % sur un an et de 4,4 % sur deux ans, actuellement valorisée à 395 691 $.

L’Outre-mer et Hawaii : des cas atypiques

Hawaii maintient la valeur absolue la plus élevée du pays avec une moyenne de 959 688 $, mais affiche paradoxalement une appréciation minimale. La croissance sur deux ans est à peine perceptible à 0,1 %, tandis que l’année écoulée a connu une dépréciation de 2,1 %, une combinaison rare de prix élevés avec un momentum stagnant.

Variations régionales : le marché immobilier de Tucson et le contexte du Sud-Ouest

Le marché du Sud-Ouest, illustré par les difficultés de l’Arizona, y compris celui de Tucson, reflète des défis régionaux plus larges. La trajectoire négative de l’Arizona contraste fortement avec les modèles de reprise du Nord-Est. Le marché immobilier de Tucson fait spécifiquement face à des pressions liées à la sensibilité aux taux et aux shifts d’inventaire, reflétant la performance annuelle de -3,2 % à l’échelle de l’État de l’Arizona. Les acheteurs sur le marché de Tucson cherchant un potentiel d’appréciation devront peut-être envisager au-delà des stratégies traditionnelles d’achat et de détention ou prolonger leurs horizons temporels.

États abordables avec des gains réguliers

Pour les acheteurs soucieux du budget, plusieurs États abordables affichent des fondamentaux solides :

• Mississippi en tête avec une valeur moyenne de 185 741 $ et une croissance annuelle modérée de 0,6 %
• Virginie-Occidentale avec des évaluations à 169 206 $ et une appréciation annuelle de 1,7 %
• Louisiane à 208 936 $, avec des changements marginaux
• Kentucky à 226 256 $, soutenu par une forte croissance annuelle de 4,1 %

Ces marchés offrent des barrières d’entrée plus faibles, tout en bénéficiant de trajectoires d’appréciation régulières — si modestes.

Valorisation par État et indicateurs de performance

Marchés premium du Nord-Est :

• New Jersey : 578 764 $ (2,9 % annuel, 11,7 % sur deux ans)
• New York : 483 605 $ (4,0 % annuel, 11,6 % sur deux ans)
• Connecticut : 453 495 $ (3,8 % annuel, 11,0 % sur deux ans)
• New Hampshire : 515 718 $ (2,6 % annuel, 9,2 % sur deux ans)
• Massachusetts : 667 117 $ (1,1 % annuel, 7,1 % sur deux ans)
• Rhode Island : 497 634 $ (2,8 % annuel, 10,3 % sur deux ans)

Performances solides au Midwest :

• Illinois : 285 028 $ (4,3 % annuel, 10,1 % sur deux ans)
• Indiana : 249 568 $ (3,1 % annuel, 7,4 % sur deux ans)
• Ohio : 240 764 $ (3,8 % annuel, 9,4 % sur deux ans)
• Wisconsin : 324 061 $ (4,2 % annuel, 9,2 % sur deux ans)
• Michigan : 250 225 $ (3,1 % annuel, 7,6 % sur deux ans)
• Iowa : 231 379 $ (3,8 % annuel, 7,5 % sur deux ans)
• Kansas : 238 210 $ (2,6 % annuel, 7,8 % sur deux ans)

États du Sud / Frontière :

• Texas : 298 410 $ (-2,6 % annuel, -2,7 % sur deux ans)
• Floride : 395 691 $ (-5,0 % annuel, -4,4 % sur deux ans)
• Géorgie : 332 289 $ (-2,2 % annuel, 0,3 % sur deux ans)
• Tennessee : 327 566 $ (-0,2 % annuel, 2,4 % sur deux ans)
• Caroline du Nord : 332 359 $ (-0,6 % annuel, 1,8 % sur deux ans)

Contexte du Sud-Ouest (incluant la région du marché immobilier de Tucson) :

• Arizona : 429 020 $ (-3,2 % annuel, -2,0 % sur deux ans)
• Californie : 784 364 $ (-2,0 % annuel, 1,8 % sur deux ans)
• Nouveau-Mexique : 309 935 $ (1,2 % annuel, 4,7 % sur deux ans)
• Utah : 540 574 $ (2,2 % annuel, 3,4 % sur deux ans)

Montagne/West :

• Colorado : 549 087 $ (-2,2 % annuel, -1,3 % sur deux ans)
• Montana : 459 396 $ (1,0 % annuel, 4,1 % sur deux ans)
• Idaho : 465 211 $ (0,7 % annuel, 2,7 % sur deux ans)
• Wyoming : 357 954 $ (3,64 % annuel, 7,2 % sur deux ans)
• Nevada : 461 796 $ (-0,7 % annuel, 4,7 % sur deux ans)
• Washington : 605 992 $ (-0,3 % annuel, 3,1 % sur deux ans)
• Oregon : 501 879 $ (-0,6 % annuel, 0,4 % sur deux ans)
• Alaska : 394 988 $ (3,3 % annuel, 5,1 % sur deux ans)
• Vermont : 389 844 $ (-2,2 % annuel, -1,4 % sur deux ans)
• Maine : 397 308 $ (-0,1 % annuel, 3,7 % sur deux ans)

Zones à faible coût avec appréciation :

• Kentucky : 226 256 $ (4,1 % annuel, 8,5 % sur deux ans)
• Arkansas : 216 142 $ (0,9 % annuel, 4,1 % sur deux ans)
• Oklahoma : 215 920 $ (1,7 % annuel, 4,9 % sur deux ans)
• Louisiane : 208 936 $ (-0,2 % annuel, -2,0 % sur deux ans)
• Mississippi : 185 741 $ (0,6 % annuel, 1,5 % sur deux ans)
• Virginie-Occidentale : 169 206 $ (1,7 % annuel, 7,4 % sur deux ans)
• Caroline du Sud : 302 022 $ (-0,4 % annuel, 2,3 % sur deux ans)
• Dakota du Sud : 312 709 $ (2,0 % annuel, 4,9 % sur deux ans)
• Dakota du Nord : 283 506 $ (4,1 % annuel, 6,8 % sur deux ans)

Marchés intermédiaires supérieurs :

• Pennsylvanie : 279 125 $ (3,1 % annuel, 6,9 % sur deux ans)
• Delaware : 397 929 $ (2,4 % annuel, 4,9 % sur deux ans)
• Maryland : 440 410 $ (1,3 % annuel, 4,1 % sur deux ans)
• Virginie : 409 705 $ (1,8 % annuel, 6,5 % sur deux ans)
• Minnesota : 347 494 $ (2,5 % annuel, 3,9 % sur deux ans)
• Nebraska : 270 139 $ (2,9 % annuel, 6,0 % sur deux ans)
• Missouri : 257 063 $ (2,4 % annuel, 5,8 % sur deux ans)
• Alabama : 228 877 $ (0,3 % annuel, 2,0 % sur deux ans)

Ce que cela signifie pour les acheteurs en 2026

Marchés à forte croissance : New Jersey, New York, Connecticut et Illinois représentent des marchés où le momentum d’appréciation demeure le plus fort. Ils offrent un potentiel de constitution de richesse à long terme supérieur malgré des prix d’achat plus élevés.

Valeur avec stabilité : Les marchés du Midwest offrent des propositions équilibrées — coûts d’entrée plus faibles combinés à une appréciation cohérente. Wyoming, Dakota du Nord et Virginie-Occidentale proposent des gains annuels supérieurs par rapport à leur accessibilité.

Signaux d’alerte : Le marché de Tucson, ainsi que les marchés plus larges de l’Arizona, de la Californie, du Colorado et de la Floride, font face à des vents contraires. Les acheteurs entrant dans ces marchés devraient réajuster leurs attentes vers des périodes de détention plus longues ou se concentrer sur la sélection de sous-marchés plutôt que sur une stratégie régionale.

Saturation du marché : La tarification premium d’Hawaii avec une appréciation minimale suggère un potentiel limité sans changements majeurs du marché.