Comment investir dans l'immobilier : choisir entre la portée mondiale de VNQI et l'accent sur la qualité de GQRE

Comprendre vos options d’investissement immobilier

Lorsqu’il s’agit d’apprendre comment investir dans l’immobilier via des ETF, deux choix populaires se démarquent : Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) et FlexShares Global Quality Real Estate Index Fund (NYSEMKT:GQRE). Bien que tous deux offrent une exposition aux marchés immobiliers internationaux, leurs philosophies d’investissement et profils de performance racontent des histoires très différentes pour les investisseurs cherchant comment investir dans l’immobilier à l’échelle mondiale.

À l’intérieur des fonds : détentions & exposition géographique

VNQI adopte une approche plus large avec plus de 700 détentions immobilières réparties dans plus de 30 pays en dehors des États-Unis. Cette stratégie met l’accent sur une diversification géographique maximale à travers les marchés internationaux. Les plus grandes positions du fonds incluent Goodman Group (OTC:GMGSF), Mitsui Fudosan (OTC:MTSFY), et Mitsubishi Estate (OTC:MITEY), avec l’immobilier représentant 71 % de son portefeuille. Avec plus de 15 ans d’historique et 3,9 milliards de dollars d’actifs sous gestion, il s’agit du véhicule nettement plus important.

GQRE adopte une approche plus sélective, détenant 170 titres avec un accent sur des REITs financièrement solides. Ses trois principales positions — American Tower (NYSE:AMT), Digital Realty Trust (NYSE:DLR), et Public Storage (NYSE:PSA) — reflètent sa stratégie axée sur la qualité, ciblant des sociétés immobilières avec des revenus stables et de solides fondamentaux financiers.

La comparaison des coûts & revenus

Pour les investisseurs envisageant comment investir dans l’immobilier de manière rentable, les ratios de dépenses sont très importants. Les 0,12 % de frais de VNQI réduisent considérablement ceux de GQRE à 0,45 % — une différence significative pour les investisseurs à long terme. VNQI offre également un rendement en dividendes légèrement supérieur à 4,27 % contre 4,06 % pour GQRE, ce qui peut attirer les investisseurs axés sur le revenu.

La réalité de la performance : court terme vs long terme

La comparaison sur un an favorise fortement VNQI, qui a délivré 15,9 % contre 3,6 % pour GQRE. Cependant, le tableau à plus long terme devient plus nuancé. Sur cinq ans, malgré une base d’actifs plus petite, l’approche axée sur la qualité de GQRE a produit des patterns de volatilité différents : GQRE a connu une perte maximale de 16,24 %, tandis que VNQI a connu 6,71 %. Un investissement de 1 000 $ dans GQRE il y a cinq ans est passé à 1 043 $, contre 851,21 $ pour VNQI — ce qui signifie que l’accent mis sur la qualité de GQRE a en réalité surpassé la performance récente malgré les vents contraires.

Contexte du marché : pourquoi l’immobilier mondial compte

Selon la recherche de Cohen & Steers, le marché immobilier mondial est positionné pour surpasser les marchés américains pour la première fois depuis 2017. Les REITs internationaux ont gagné 10,4 %, tandis que les REITs américains ont augmenté de 4,5 % sur la même période, avec l’Asie-Pacifique et l’Europe en tête des gains. Cet environnement favorise l’exposition internationale lorsqu’on apprend comment investir dans l’immobilier.

Cependant, le contexte est important : les États-Unis représentent encore environ 60 % de la valeur totale du marché immobilier mondial, et historiquement, le secteur a prouvé sa résilience domestique. Les taux d’intérêt élevés actuels et l’incertitude politique affectant le logement et l’immobilier commercial en Amérique créent un argument convaincant en faveur de la diversification géographique.

Profils de risque & volatilité

Le beta plus faible de VNQI (0,88 contre 1,02 pour GQRE) indique une moindre volatilité par rapport au marché plus large. Cette stabilité, combinée à sa gestion massive d’actifs, le rend particulièrement adapté aux grands investisseurs recherchant une liquidité plus aisée. Le beta plus élevé de GQRE reflète sa stratégie concentrée axée sur la qualité — offrant potentiellement un rendement supérieur mais nécessitant une conviction plus forte dans la sélection des REITs.

Faire votre choix d’investissement

Choisissez VNQI si vous : souhaitez une diversification géographique étendue dans plus de 30 pays, privilégiez des frais faibles, recherchez la stabilité d’un fonds plus important ou priorisez le revenu de dividendes. Ses plus de 700 détentions et sa répartition internationale réduisent naturellement le risque lié à une seule société.

Choisissez GQRE si vous : croyez que les métriques de qualité — force financière et stabilité des revenus — conduisent la surperformance des REITs, acceptez des frais plus élevés pour une conviction concentrée, ou préférez une performance relative sur cinq ans prouvée malgré une sous-performance récente.

La stratégie ETF immobilier

Plutôt que de voir ces options comme mutuellement exclusives, de nombreux investisseurs profitent de comprendre comment investir dans l’immobilier via plusieurs approches. La volatilité inhérente à l’immobilier rend l’exposition groupée via des ETF supérieure à la sélection d’actions individuelles, car la structure des fonds atténue naturellement le risque de baisse lié à une seule société. Les investisseurs pleinement engagés dans l’immobilier pourraient détenir à la fois VNQI pour la diversification internationale et sélectionner des REITs américains pour l’exposition domestique, créant ainsi une approche globale de comment investir dans l’immobilier selon les dimensions géographiques et de risque.

Les données montrent qu’il n’existe pas de réponse parfaite — seulement des compromis entre coût, étendue de la diversification et sélection de qualité. Votre choix dépend de si vous privilégiez la répartition mondiale ou la force concentrée lors de la constitution de votre portefeuille immobilier.