Signaux positifs continus : un "petit printemps" se prépare sur le marché immobilier de Guangzhou et Shenzhen

Journaliste du Securities Times Wu Jiaming

Au début du printemps en mars, le marché immobilier a souvent connu un regain d’enthousiasme avec la période dite des « trois bons » en mars et avril. La question de savoir si ce « petit printemps » immobilier arrivera comme prévu est également au centre de l’attention du marché.

À ce sujet, le journaliste a visité les marchés de Guangzhou et Shenzhen. Il a constaté qu’au-delà de la stabilisation et de la reprise des données de transaction, de plus en plus d’acheteurs commencent à rétablir leurs attentes concernant le marché immobilier, et que le « petit printemps » est en train de se préparer.

Un prix raisonnable et des produits adaptés sont essentiels

« Sous l’impulsion de la vente à prix élevé du terrain de Ma Chang à Tianhe, à Guangzhou, le nombre de visites et de transactions a récemment augmenté. Le week-end dernier, le projet a accueilli près de 150 groupes de clients, et l’entreprise a directement réduit ses prix pour soutenir le ‘petit printemps’ », a déclaré le responsable marketing d’un nouveau projet dans la zone de Tianhe Nord à Guangzhou. Selon des statistiques non exhaustives, seulement au début mars, plus de 30 nouveaux projets immobiliers à Guangzhou ont lancé de nouvelles offres ou ont été renforcés.

Récemment, le terrain de Ma Chang, très attendu, a été vendu pour un total de 23,6 milliards de yuans, acquis par Guangzhou Yuechengda Co., filiale à 100 % du groupe Yuexiu, avec un taux de surenchère de 26,6 %. Avec l’avancement du plan pour le terrain de Ma Chang, la valeur des terres dans la zone centrale est continuellement réévaluée par le marché. Récemment, le marché des résidences haut de gamme à Guangzhou a également connu une nouvelle vague. Selon les informations du marché, une unité de 670 m² dans le projet Poly Yuexi Bay a été vendue pour 187 millions de yuans, soit environ 280 000 yuans par mètre carré. Le journaliste a également interviewé plusieurs responsables marketing de différentes entreprises immobilières, dont les produits de luxe tels que les appartements de grande superficie et les villas situés à Guangzhou ont tous été récemment vendus.

Le rapport du département de recherche et développement de Zhongyuan à Guangzhou prévoit qu’après les vacances du Nouvel An chinois, l’arrivée de nombreux nouveaux projets sur le marché, soutenus par plusieurs « projets phares », devrait probablement entraîner un « bon début » pour le marché. Il est prévu qu’entre mars et avril, une période de lancement concentré aura lieu, principalement dans le centre-ville, avec des produits d’amélioration de la qualité, ce qui pourrait stimuler la reprise des transactions. Par ailleurs, plusieurs responsables marketing de nouveaux projets à Guangzhou ont indiqué que les prix seraient désormais plus proches des niveaux réels du marché. Aujourd’hui, seul un prix raisonnable et des produits adaptés incitent les acheteurs à entrer sur le marché.

La confiance commence à se rétablir

À Shenzhen, le marché de l’immobilier d’occasion semble plus dynamique que celui du neuf. La semaine dernière, le volume de signatures pour l’immobilier d’occasion chez Leye Home a augmenté de 132 % par rapport à la semaine précédente, atteignant son plus haut niveau depuis fin mars 2025 ; le nombre de visites pour l’immobilier d’occasion a également atteint son plus haut depuis mi-octobre 2024.

Selon les dernières données de surveillance du Shell Research Institute de Shenzhen, en février cette année, le nombre de biens immobiliers d’occasion en vente dans leurs agences partenaires a diminué de 3,3 % par rapport à la même période l’année dernière. « Ce léger changement en pourcentage reflète en partie un renforcement de la confiance du marché, et une diminution des ventes irrationnelles », a déclaré Xiao Xiaoping, directeur du Shell Research Institute de Shenzhen. Il pense que cette évolution pourrait conduire le marché immobilier de Shenzhen dans une voie saine de « réduction de l’offre, renforcement des attentes et stabilisation des prix ». Cela signifie que le marché se détend de la pression de l’offre excédentaire causée par la vente précipitée des vendeurs, avec des annonces plus rationnelles, ce qui constitue une base plus saine pour la reprise. En termes de prix, en plus de la stabilisation du prix moyen des transactions pour deux mois consécutifs, les prix moyens des annonces dans les quartiers populaires de l’immobilier d’occasion commencent également à augmenter légèrement.

« Depuis le début de mars, la reprise des ventes dans les quartiers scolaires de qualité est la plus évidente, suivie par les biens d’occasion à faible prix et à rendement locatif élevé », a déclaré le responsable d’une agence expérimentée dans le district de Yuanding à Futian, Shenzhen. « Actuellement, les prix de transaction n’ont pas beaucoup changé. La stratégie d’échanger du volume contre des prix reste dominante, mais après plusieurs années de baisse, cette année, la confiance des acheteurs commence à se rétablir. Par exemple, après les vacances, plus de clients prennent l’initiative de contacter pour visiter. »

« Après le Nouvel An lunaire, le marché immobilier de Shenzhen a rapidement retrouvé son rythme de transaction, avec une meilleure réactivité qu’auparavant. Selon nos statistiques, le rythme de lancement de nouveaux projets immobiliers cette année est plus lent qu’en 2024. Sur le marché des nouveaux logements, seulement 9 projets ont obtenu un permis de prévente cette année, contre 12 à la même période l’année dernière. Il est donc difficile pour le marché des nouveaux logements de créer un effet d’échelle cette année. En revanche, le marché de l’occasion reste bien approvisionné et à prix bas, ce qui favorise une atmosphère de transaction nettement meilleure », a déclaré He Qianru, directrice du centre de recherche national de Midland Properties. « De plus, en ce qui concerne les politiques, il est très probable que Shenzhen continue d’assouplir ses restrictions d’achat. »

Une nécessité de coopération multilatérale

Selon Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur la politique du logement de Guangdong, la performance récente du marché de Guangzhou et Shenzhen est encourageante. « Premièrement, le marché de l’occasion est meilleur que celui du neuf, avec une concentration limitée des points chauds dans certains quartiers ; deuxièmement, le nombre de nouvelles annonces de biens d’occasion a diminué par rapport au mois précédent, et est en baisse par rapport à l’année dernière, ce qui montre une amélioration de l’humeur et des attentes du marché ; troisièmement, la performance continue du marché de l’occasion a en partie stimulé la demande de vente de biens anciens et d’achat de neufs, améliorant ainsi la dynamique du marché. »

Il prévoit que mars sera traditionnellement une saison de forte activité, avec une transaction immobilière soutenue par le retour des habitants après les vacances, les mariages, la recherche d’emploi et la recherche de logements étudiants. Par ailleurs, les promoteurs immobiliers, pour atteindre leurs objectifs de performance, lanceront également des produits à bon rapport qualité-prix. Les gouvernements locaux prendront également des mesures, comme la récente fréquence accrue des politiques de subventions pour l’achat de logements et de fonds de soutien, créant ainsi un « petit pic » sur le marché immobilier en mars. Cependant, en termes de structure de transactions, les biens à bas prix continueront de dominer.

Selon le China Index Academy, d’après l’indice des prix des 100 villes du système d’indice immobilier chinois, depuis 2026, la baisse mensuelle des prix des résidences secondaires dans ces villes s’est progressivement atténuée, indiquant une tendance positive. Avec la mise en œuvre accrue des politiques dans davantage de villes, le marché du « petit printemps » pourrait être prometteur.

Li Yujia estime que pour stabiliser le marché et renforcer la base, une action concertée de plusieurs parties est nécessaire. Au niveau de l’industrie, cela inclut la promotion de la circulation des transactions entre le premier et le second marché, la réduction continue des coûts de transaction, la purification de l’environnement et de l’ordre des transactions. Sur le plan fondamental, il faut restaurer la confiance des résidents dans l’emploi, le revenu et les attentes.