Ces derniers temps, je n’arrête pas de réfléchir à cette question : si vous deviez mettre tout votre argent dans des actions ou dans l’immobilier, lequel serait réellement gagnant à long terme ? Il s’avère que la réponse est assez claire quand on regarde les chiffres.

Warren Buffett a été posé cette question précise lors d’une réunion de Berkshire Hathaway récemment, et sa réponse a été simple : les actions, sans hésitation. Il a dit qu’il y a beaucoup plus d’opportunités sur le marché des valeurs mobilières que dans l’immobilier, du moins aux États-Unis. Et honnêtement, les données sur 30 ans le confirment totalement.

Laissez-moi vous expliquer ce qui s’est réellement passé. Si vous aviez investi dans l’immobilier résidentiel en mars 1995, votre rendement moyen sur 30 ans aurait été d’environ 309 %. C’est mesuré par l’indice Case-Shiller, qui suit les prix des maisons à travers le pays. Plutôt solide, non ? La valeur des maisons a plus que doublé au cours de la dernière décennie, ce qui explique pourquoi les investisseurs immobiliers se sentent plutôt bien.

Mais voici où ça devient intéressant. Le S&P 500 a rapporté 1 008 % sur cette même période de 30 ans. Le Dow Jones a enregistré 847 %. Et le Nasdaq ? Celui-là a carrément explosé avec 2 111 %. On parle de ligues complètement différentes ici.

Quand on décompose les chiffres, l’écart est stupéfiant. L’immobilier est passé d’un indice de 80 à 327 en 30 ans. Pendant ce temps, le S&P 500 est passé de 533 à 5 911. Le Nasdaq a bondi de 864 à plus de 19 000. Ce ne sont même pas des comparaisons équivalentes.

L’immobilier commercial pourrait raconter une histoire légèrement différente. Les rendements typiques y varient entre 6 % et 12 % par an selon les données du secteur. La limite supérieure vous rapproche de la performance annuelle moyenne du S&P 500, mais la limite inférieure est bien en dessous. De plus, l’immobilier commercial subit des chocs beaucoup plus violents lors des ralentissements économiques et met plus de temps à se remettre que les marchés boursiers.

La vraie leçon ici ? Quand on compare la performance moyenne de l’immobilier à celle des actions sur 30 ans, la bourse a clairement dominé. Ce n’est même plus un débat à ce stade. Cela ne veut pas dire que l’immobilier est un mauvais investissement — la diversification est importante. Mais si vous ne deviez choisir qu’un seul type d’investissement, les données crient « actions ».