Untuk memenangkan pemilihan tengah tahun? Trump memainkan kartu "keadilan perumahan": berencana melarang raksasa Wall Street membeli rumah keluarga

Amerika Serikat Presiden Donald Trump baru-baru ini mengumumkan bahwa ia akan segera mengambil langkah administratif dan mendorong legislasi untuk melarang investor institusional besar membeli rumah tunggal, bertujuan memberi “jalan” bagi keluarga Amerika biasa dan meredakan krisis keterjangkauan perumahan yang semakin parah. Pernyataan ini memicu gejolak pasar, dan harga saham perusahaan penyewaan rumah besar langsung jatuh.

Namun, data menunjukkan bahwa investor institusional hanya memegang sekitar 1% dari stok rumah tunggal di seluruh AS, dan proporsi di pasar lokal juga terbatas. Analis berpendapat bahwa langkah ini, yang bertujuan menyesuaikan dengan sentimen populis, meskipun memiliki pertimbangan politik, sulit menyelesaikan secara mendasar krisis perumahan yang dipicu oleh kekurangan pasokan yang serius, tingginya biaya konstruksi, dan konflik struktural lainnya. Jika kebijakan ini diterapkan, kemungkinan akan mengubah pola investasi perumahan, tetapi efektivitas nyata dan potensi efek sampingnya menimbulkan perdebatan luas.

Serangan Kebijakan: Bagaimana Larangan Perumahan Trump Memicu Gempa Pasar dan Perang Politik

Presiden AS Donald Trump dalam sebuah pernyataan di media sosial melemparkan sebuah bom kejutan, dengan tegas menyatakan akan mengambil tindakan untuk melarang investor institusional besar membeli rumah tunggal. Ia secara blak-blakan menyebutkan, “Impian memiliki rumah bagi banyak orang Amerika semakin jauh dari jangkauan,” dan menegaskan, “Orang tinggal di rumah, bukan di perusahaan.” Pernyataan yang keras dan tegas ini dengan cepat membakar diskusi publik tentang keadilan perumahan, dan langsung memicu reaksi berantai di pasar modal.

Respon pasar adalah yang paling langsung dan jujur. Setelah pengumuman, harga saham perusahaan penyewaan dan pengelolaan rumah utama mengalami penurunan besar. Di antaranya, Invitation Homes, perusahaan penyewaan rumah tunggal terkemuka di seluruh AS, sahamnya anjlok lebih dari 7%, dan American Homes 4 Rent turun sekitar 6,3%. Bahkan, perusahaan investasi multinasional seperti Blackstone juga mengalami penurunan saham lebih dari 4% akibat pernyataan ini. Ini menunjukkan bahwa investor melihat kebijakan ini sebagai ancaman langsung terhadap keberlangsungan model bisnis mereka, dan memperkirakan pertumbuhan serta profitabilitas di masa depan akan sangat terhambat.

Dari analisis spektrum politik, langkah ini secara umum dipandang sebagai strategi pemilihan yang dirancang matang. Analis TD Cowen, Jaret Seiberg, menyebutkan bahwa usulan ini tidak hanya menarik basis populis Trump, tetapi juga merupakan kebijakan yang didukung jangka panjang oleh Wakil Presiden J.D. Vance. Seiberg berkomentar, “Memilih saat ini untuk mengusulkan ini menunjukkan betapa khawatirnya tim Trump terhadap dampak masalah keterjangkauan perumahan terhadap pemilihan menengah.” Dalam konteks inflasi tinggi dan kenaikan suku bunga hipotek, biaya perumahan telah menjadi salah satu masalah utama yang paling diperhatikan pemilih biasa. Dengan menuding “institusi Wall Street yang rakus,” Trump berusaha menyederhanakan krisis perumahan yang kompleks menjadi narasi moral yang mudah dipahami, untuk meraih dukungan dari pemilih berpenghasilan menengah ke bawah.

Meskipun menghadapi skeptisisme dari sebagian anggota Partai Republik di Kongres, Seiberg memperkirakan bahwa demi menghindari konfrontasi terbuka dengan presiden, Partai Republik kemungkinan akan melakukan kompromi terkait isu ini dan mendorong pengesahan bersama undang-undang terkait. Saat ini, Gedung Putih belum memberikan rincian kebijakan lebih lanjut, hanya menyatakan bahwa Trump akan mengungkapkan lebih banyak informasi pada Forum Ekonomi Dunia di Davos, Swiss, akhir bulan ini. Pidato yang akan datang ini tak diragukan lagi akan menjadi jendela bagi pengamat global untuk menyelidiki peta jalan kebijakan dan tekad pelaksanaan yang lebih spesifik.

Diagnosa Data: Investor Institusional Hanya Memiliki 1%, Apakah Benar Penyebab Harga Rumah Tinggi?

Untuk menilai apakah sebuah kebijakan tepat sasaran, pertama-tama harus memahami skala masalah yang sebenarnya. Narasi Trump yang menyalahkan investor institusional atas kesulitan perumahan berbeda jauh dari gambaran statistik yang ada. Berdasarkan analisis dari American Enterprise Institute (AEI) per Agustus 2024, investor institusional yang didefinisikan memiliki minimal 100 properti, hanya memegang sekitar 1% dari total rumah tunggal di seluruh AS. Bahkan di kawasan metropolitan yang relatif didominasi investor institusional seperti Atlanta (4,2%), Dallas (2,6%), dan Houston (2,2%), mereka belum mencapai tingkat dominasi komunitas.

Memang, laporan dari Government Accountability Office (GAO) tahun 2024 menemukan bahwa konsentrasi investasi institusional dapat menaikkan sewa dan harga rumah di area tertentu. Direktur eksekutif American Property Owners Alliance, Colin Allen, mendukung pandangan ini, menyatakan, “Setiap rumah yang dibeli oleh investor institusional dari pasar berarti satu peluang hilang bagi keluarga yang ingin tinggal di sana dalam kompetisi yang sengit.” Di kota seperti Phoenix, ribuan rumah dimiliki oleh berbagai investor, dan meskipun legal, efek pengusiran dari pasar ini menimbulkan kekhawatiran sosial yang berkelanjutan.

Namun, banyak pakar menunjukkan bahwa menyoroti satu sisi saja, yaitu investor institusional, dapat mengaburkan akar permasalahan krisis perumahan. Penyebab utama kenaikan harga rumah selama ini adalah ketidakseimbangan struktural antara pasokan dan permintaan yang terus memburuk selama puluhan tahun. Data dari Bankrate menunjukkan bahwa lebih dari 75% rumah di AS sudah tidak terjangkau bagi sebagian besar warga. Data dari National Association of Realtors bahkan mengungkapkan tren serius: pada 2024, hanya 24% dari transaksi pembelian rumah adalah pembeli pertama, jauh dari 50% pada 2010. Para ekonom perumahan umumnya sepakat bahwa penyebab utama lonjakan harga belakangan ini adalah kekurangan stok yang parah.

Data inti pasar perumahan AS

• Proporsi kepemilikan institusional: sekitar 1% dari total rumah tunggal.
• Keterjangkauan perumahan: lebih dari 75% rumah sulit dibeli oleh kebanyakan orang.
• Pembeli pertama: hanya 24% pada 2024 (dibandingkan 50% di 2010).
• Kesenjangan pasokan dan permintaan: Goldman Sachs memperkirakan perlu tambahan 3-4 juta unit rumah di atas kecepatan pembangunan normal.

Analisis Goldman Sachs tahun lalu memperkirakan bahwa untuk mengurangi tekanan harga properti, AS perlu menambah 3-4 juta unit rumah di atas tingkat pembangunan normal. Angka kekurangan yang mencengangkan ini jauh dari kemampuan kelompok pembeli yang hanya menguasai 1% pasar. Sebaliknya, beberapa pakar memperingatkan bahwa peran investor institusional tidak sepenuhnya negatif. Edward Pinto, peneliti senior di AEI Housing Center, menyatakan bahwa para investor ini sering membeli dan memperbaiki rumah yang rusak, lalu memasarkannya kembali, secara nyata meningkatkan pasokan rumah yang tersedia untuk dijual atau disewa.

Debat Pakar: Larangan Perumahan, Obat atau Obat Penenang Politik?

Seputar usulan Trump, satu poin utama yang diperdebatkan adalah: sejauh mana kebijakan ini benar-benar mampu menurunkan harga rumah dan membantu keluarga biasa mewujudkan impian memiliki rumah? Umpan balik dari pelaku industri secara umum skeptis. Seorang broker hipotek berpengalaman 25 tahun di Phoenix, Jeremy Schachter, secara blak-blakan menyatakan, “Ini sama sekali tidak akan berpengaruh besar.” Dasarnya adalah proporsi pasar yang sangat kecil—hanya sekitar 2% dari properti sewa di seluruh AS dimiliki oleh perusahaan besar.

Schachter berpendapat, faktor utama yang benar-benar membantu pembeli rumah adalah kenaikan gaji dan penurunan suku bunga. Ia menyoroti biaya tertentu yang dikenakan Fannie Mae dan Freddie Mac, yang didasarkan pada risiko kredit dan kondisi tempat tinggal, dan menyatakan, “Jika biaya ini bisa dibatasi atau dihapus, suku bunga akan turun secara signifikan.” Pandangan ini mengarahkan solusi masalah ke kebijakan keuangan dan kredit yang lebih makro, bukan sekadar pembatasan akses pasar.

Edward Pinto mengemukakan kekhawatiran yang lebih mendalam dari sudut pandang dinamika pasar. Ia berpendapat bahwa melarang investor REIT, perusahaan ekuitas swasta, dan investor lain membeli rumah bisa menimbulkan konsekuensi tak terduga. Larangan semacam ini bisa mengurangi niat institusi tersebut untuk menjual properti yang ada, sehingga pasokan rumah yang tersedia untuk transaksi malah berkurang, memperburuk kekurangan pasokan. Ini sama saja menciptakan “masalah kecil” dengan potensi “masalah baru” yang lebih besar.

Lantas, apa solusi yang lebih baik? Pinto mengusulkan dua pendekatan: pertama, mengizinkan pemilik rumah menyewakan kamar kosong tanpa pajak, untuk memanfaatkan stok perumahan yang ada secara lebih efisien; kedua, mendorong negara bagian membangun lebih banyak rumah. Kedua langkah ini langsung menyasar inti masalah—meningkatkan pasokan nyata. Dari sudut pandang lokal, banyak calon pembeli yang tidak bisa mewujudkan “mimpi Amerika” karena pendapatan mereka tidak cukup mengikuti kenaikan harga dan suku bunga. Beberapa studi bahkan menunjukkan bahwa investor swasta mungkin telah mendorong harga rumah naik sekitar 20-30%, tetapi ini justru menunjukkan bahwa di pasar dengan elastisitas pasokan yang terbatas, setiap kenaikan permintaan akan diperbesar. Solusi mendasar mungkin terletak pada memperbesar pasokan, bukan menutupnya.

Arah Kebijakan: Akankah Larangan Terwujud? Bagaimana Mengatasi Krisis Perumahan?

Usulan Trump dengan cepat memicu gelombang di Capitol Hill, dengan reaksi yang beragam dan kompleks dari anggota parlemen. Senator Partai Republik dari Montana, Steve Daines, menyatakan dukungannya, mengatakan, “Investor institusional bisa mencari peluang investasi yang baik di tempat lain, tanpa harus bersaing dengan warga biasa yang ingin membeli rumah pertama.” Pernyataan ini sejalan dengan narasi “prioritas rakyat” yang diusung Trump.

Namun, Senator Elizabeth Warren dari Partai Demokrat Massachusetts mengkritik langkah ini sebagai “tidak cukup,” dan menyoroti catatan kebijakan perumahan Trump secara keseluruhan. Ia secara tajam menyatakan, “Selama masa Donald Trump sebagai presiden, jumlah rumah yang mengalami penyitaan meningkat 21%,” dan “baru-baru ini pemerintah menyetujui penggabungan dua perusahaan properti terbesar di negara ini, yang akan semakin menaikkan biaya jual beli rumah.” Kritikan Warren mengarahkan isu dari larangan investor tunggal ke peran regulasi pemerintah yang lebih luas dan konsekuensi kebijakan ekonomi.

Perkembangan debat ini akan sangat bergantung pada beberapa faktor. Pertama, bentuk akhir kebijakan hukum sangat penting. Apakah akan didefinisikan melalui perintah eksekutif yang luas, atau melalui legislasi rinci di Kongres yang menetapkan cakupan dan pengecualian (misalnya, untuk investor yang memperbaiki rumah rusak)? Jalur hukum yang berbeda akan menghasilkan implementasi dan dampak pasar yang berbeda pula.

Kedua, reaksi dari pemerintah negara bagian dan lokal juga tidak kalah penting. Kebijakan perumahan di AS sangat kontekstual secara regional, dan negara bagian mungkin akan menyesuaikan kebijakan federal sesuai kondisi pasar mereka. Misalnya, di negara bagian Pantai Barat yang kekurangan perumahan parah, legislator lokal mungkin lebih mendukung larangan ini, sementara di negara bagian tengah yang pasar relatif seimbang, sikapnya bisa berbeda.

Akhirnya, keberhasilan kebijakan ini dan dampaknya secara nyata akan menjadi isu utama dalam pemilihan paruh waktu 2026. Ini akan menguji apakah pemilih lebih mengutamakan simbolisme dan sikap keras terhadap “Wall Street,” atau solusi konkret yang mampu meningkatkan pasokan dan menurunkan biaya tinggal. Apapun hasilnya, pernyataan Trump ini telah berhasil menempatkan isu “kepemilikan komunitas Amerika” yang mendalam secara sosial ekonomi kembali ke pusat perdebatan nasional.