Tín hiệu tích cực liên tục xuất hiện, "mùa xuân nhỏ" thị trường bất động sản Quảng-Thâm đang được hình thành

Phóng viên: Ngô Gia Minh

Tháng Ba đầu xuân, thị trường bất động sản thường đón nhận một đợt phục hồi cảm xúc mang tên “Kim Tam, Ngân Tứ”. Liệu “Xuân Nhỏ” của thị trường năm nay có đến đúng như dự kiến hay không cũng trở thành điểm thu hút sự chú ý của thị trường.

Về vấn đề này, phóng viên đã khảo sát thị trường tại Quảng Châu và Thâm Quyến, phát hiện rằng sau khi số liệu giao dịch ổn định và tăng trở lại, ngày càng nhiều người mua nhà bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng về thị trường bất động sản, “Xuân Nhỏ” đang dần hình thành.

Giá cả hợp lý và sản phẩm phù hợp là yếu tố then chốt

“Dưới tác động của việc đất dự án tại Trường Giang, Quảng Châu, được giao dịch với giá cao, lượng khách xem nhà và giao dịch gần đây đều tăng lên, cuối tuần trước dự án đã đón tiếp gần 150 nhóm khách hàng, công ty đã trực tiếp giảm giá để phù hợp với ‘Xuân Nhỏ’.” Quản lý marketing của một dự án nhà mới tại khu vực Bắc Trường Giang, Quảng Châu, cho biết. Ngoài ra, theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong nửa đầu tháng 3, toàn thành phố Quảng Châu đã có hơn 30 dự án nhà mới ra mắt hoặc có hoạt động thúc đẩy bán hàng.

Gần đây, dự án đất tại Trường Giang, nổi bật với tổng giá trị giao dịch 23,6 tỷ nhân dân tệ, đã được Tập đoàn Yuexiu, công ty con toàn quyền của Tập đoàn Yuexiu, mua lại với giá cao hơn 26,6%. Cùng với tiến trình quy hoạch đất tại dự án này, giá trị đất ở khu vực trung tâm liên tục được thị trường định giá lại. Gần đây, thị trường nhà cao cấp tại Quảng Châu cũng có những biến động mới. Thông tin thị trường cho biết, dự án Poly Yuexi Bay đã giao dịch thành công một căn nhà có diện tích 670 mét vuông, tổng giá trị 1,87 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 280.000 nhân dân tệ mỗi mét vuông. Phóng viên cũng đã phỏng vấn nhiều nhân viên bộ phận marketing của các doanh nghiệp bất động sản, các công ty này đều có các sản phẩm cao cấp như căn hộ lớn và biệt thự tại Quảng Châu, gần đây đều có giao dịch thành công.

Báo cáo của Phòng Nghiên cứu và Phát triển Trung Yuan tại Quảng Châu dự đoán, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, các dự án mới tập trung ra thị trường, dưới sự dẫn dắt của nhiều “đỏ rực”, thị trường có khả năng cao sẽ đón nhận “mùa thắng lợi mở màn”, dự kiến từ tháng 3 đến tháng 4 sẽ có một đợt mở bán tập trung, phần lớn các dự án này nằm ở trung tâm thành phố, chủ yếu là các sản phẩm cải thiện, có sức hút nhất định trên thị trường, hy vọng sẽ thúc đẩy giao dịch tăng trở lại. Đồng thời, nhiều người phụ trách marketing của các dự án nhà mới tại Quảng Châu cũng cho biết, giá cả các dự án sẽ ngày càng phù hợp với mức giao dịch thực tế trên thị trường. Chỉ khi giá cả hợp lý và sản phẩm phù hợp, người mua mới sẵn sàng tham gia thị trường.

Niềm tin bắt đầu được phục hồi

Trong khi đó, tại Thâm Quyến, thị trường nhà thứ cấp dường như sôi động hơn cả nhà mới. Tuần trước, lượng ký hợp đồng nhà thứ cấp tại các cửa hàng của Lê Youjia tại Thâm Quyến tăng 132% so với tuần trước, đạt mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2025; lượng khách xem nhà thứ cấp cũng đạt mức cao nhất kể từ giữa tháng 10 năm 2024.

Theo dữ liệu mới nhất do Viện Nghiên cứu Shell tại Thâm Quyến công bố, trong tháng 2 năm nay, số lượng nhà thứ cấp niêm yết tại các cửa hàng hợp tác giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái. “Sự biến động nhỏ này phần nào phản ánh niềm tin thị trường đang dần được củng cố, hiện tượng bán tháo phi lý đang giảm bớt.” Chủ tịch Viện Nghiên cứu Shell Thâm Quyến, Tiêu Tiểu Bình, cho biết, sự thay đổi này có khả năng thúc đẩy thị trường bất động sản Thâm Quyến bước vào giai đoạn “cung cầu tối ưu - kỳ vọng chuyển biến tích cực - giá cả ổn định”. Điều này có nghĩa là thị trường đang giảm bớt áp lực “thừa cung” do các bên bán vội vàng rút lui trong thời gian qua, các nguồn cung niêm yết trở nên hợp lý hơn, tạo nền tảng lành mạnh hơn để thị trường phục hồi. Ngoài ra, về giá cả, ngoài việc giá trung bình giao dịch đã ổn định trở lại sau hai tháng liên tiếp giảm, giá niêm yết của các khu nhà hot tại thị trường thứ cấp cũng bắt đầu tăng nhẹ.

“Từ tháng 3 trở đi, các căn nhà trong khu vực trường học tốt có xu hướng phục hồi rõ rệt nhất, tiếp theo là các căn nhà thứ cấp có tổng giá thấp và tỷ suất sinh lời cao.” Quản lý trung gian lâu năm tại khu vực Yuánlǐng, Thâm Quyến, Trần, cho biết: “Hiện tại, giá giao dịch không biến động nhiều, chủ yếu vẫn dựa vào giá để đổi lấy số lượng, nhưng sau vài năm giảm giá, bắt đầu từ năm nay, nhiều người mua bắt đầu có niềm tin trở lại với thị trường. Ví dụ, sau kỳ nghỉ, số khách chủ động liên hệ xem nhà nhiều hơn so với các năm trước.”

“Sau Tết âm lịch, thị trường bất động sản Thâm Quyến đã nhanh chóng phục hồi nhịp độ giao dịch, phản ứng nhanh hơn so với vài năm trước. Theo thống kê của chúng tôi, tốc độ ra mắt dự án mới trên thị trường nhà mới năm nay chậm hơn so với năm ngoái; chỉ có 9 dự án nhà ở mới được cấp phép mở bán trong khi cùng kỳ năm ngoái có 12 dự án, do đó, thị trường nhà mới tại Thâm Quyến năm nay khó có thể tạo ra quy mô lớn. Ngược lại, thị trường nhà thứ cấp vẫn duy trì tình trạng nguồn cung dồi dào, giá thấp, rõ ràng là không khí giao dịch tốt hơn nhiều so với thị trường nhà mới.” Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Toàn quốc của Mieilian Property, Hứa Tiền Như, nói với phóng viên: “Ngoài ra, về dự đoán chính sách, khả năng cao là chính sách hạn chế mua nhà tại Thâm Quyến sẽ tiếp tục được nới lỏng.”

Cần nỗ lực chung từ nhiều phía

Theo ông Lý Vũ Gia, nghiên cứu viên trưởng của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, tình hình thị trường tại Quảng Đông và Thâm Quyến gần đây khá khả quan. “Thứ nhất, nhà thứ cấp tốt hơn nhà mới, các điểm nóng của thị trường nhà mới chỉ tập trung ở một số khu vực; thứ hai, lượng niêm yết mới của nhà thứ cấp giảm so với tháng trước, giảm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy tâm lý và kỳ vọng thị trường đang cải thiện; thứ ba, hiệu quả của thị trường nhà thứ cấp trong thời gian qua liên tục tốt lên, phần nào thúc đẩy nhu cầu bán cũ mua mới, vòng quay thị trường có phần tích cực hơn.”

Ông dự đoán, tháng 3 là mùa bán hàng truyền thống, bao gồm các nhu cầu như trở lại thành phố sau kỳ nghỉ, kết hôn, tìm việc, học bổng, các giao dịch nhà thương mại sẽ khá sôi động. Đồng thời, các nhà phát triển cũng sẽ tung ra các sản phẩm có giá trị cao để đạt thành tích mở hàng. Chính quyền địa phương cũng sẽ có các động thái chính sách, ví dụ như các chính sách về quỹ tiết kiệm, trợ cấp mua nhà gần đây khá phổ biến, dự kiến tháng 3 sẽ tạo thành một “đỉnh nhỏ” của thị trường bất động sản, nhưng xét về cấu trúc giao dịch, các mức giá thấp vẫn chiếm ưu thế.

Trung tâm Nghiên cứu Trung chỉ cho rằng, dựa trên Chỉ số Giá của Hệ thống Chỉ số Bất động sản Trung Quốc, kể từ năm 2026, mức giảm giá của nhà thứ cấp tại các thành phố lớn đã thu hẹp liên tục, xu hướng giá nhà có những biến chuyển tích cực nhất định, trong tương lai, khi nhiều thành phố tiếp tục thúc đẩy việc thực thi chính sách, “Xuân Nhỏ” có thể còn nhiều triển vọng.

Ông Lý Vũ Gia cho rằng, để đạt đáy và ổn định, củng cố nền móng, vẫn cần sự phối hợp của nhiều phía, từ phía ngành bao gồm thúc đẩy vòng quay giao dịch nhà thứ cấp và nhà mới, tiếp tục giảm chi phí giao dịch, làm trong sạch môi trường và trật tự giao dịch; về mặt cơ bản, cần phục hồi niềm tin của cư dân về việc làm, thu nhập và kỳ vọng.