Sales revenue of China Merchants Shekou ranks among top 4 nationally, net profit plummets over 70%

“O investimento nas 10 principais cidades representa quase 90%, sendo que em cidades de primeira linha a proporção chega a 63%. A gestão da China Merchants Shekou acredita que a realização de lucros desses projetos de alta qualidade pode ajudar a aliviar a pressão operacional.

Texto | Pesquisador do 《Finance》 Wang Wentong

Edição | Yang Liyun

Em 17 de março, a China Merchants Shekou (001979.SZ) foi a primeira a divulgar seus resultados anuais de 2025 nesta temporada de relatórios financeiros. Segundo o relatório, a empresa manteve o lucro, mas suas receitas, lucro líquido e margem de lucro líquido diminuíram.

De acordo com o anúncio, a receita de 2025 foi de 154,73 bilhões de yuans, uma queda de 13,5% em relação ao ano anterior; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 1,02 bilhão de yuans, uma redução de 74,7%; o lucro líquido ajustado foi de 1,7 bilhão de yuans, uma queda de 93,1%; a margem de lucro líquido foi de 0,5%, uma redução de 1,9 pontos percentuais em relação ao ano anterior.

Desde 2020, a China Merchants Shekou vem apresentando queda no lucro líquido atribuível aos acionistas. Após uma breve recuperação em 2023, em 2024 voltou ao ciclo de “aumento de receita sem aumento de lucro”. Em 2024, o lucro líquido caiu 36,1% para cerca de 4,04 bilhões de yuans. Em 2025, a queda do lucro líquido foi mais de duas vezes maior que em 2024.

A empresa afirmou que a principal razão para a queda de lucros foi a redução no volume de projetos de desenvolvimento reconhecidos, provisões para depreciação e redução de receitas de investimentos, o que é uma causa comum para o declínio do desempenho do setor imobiliário.

Este é o primeiro relatório financeiro após a troca de liderança em setembro do ano passado. Na reunião de resultados de 17 de março, o presidente da China Merchants Shekou, Zhu Wenkai, apresentou a nova equipe de gestão, incluindo o diretor-geral Nie Liming, o diretor financeiro e secretário do conselho, Yu Zhiliang, o vice-presidente Wu Bin e o vice-presidente Lü Bin.

Em 2025, as vendas contratadas da China Merchants Shekou totalizaram 196,01 bilhões de yuans, uma redução de 10,6% em relação ao ano anterior, caindo 40% em relação ao pico de 2021. No contexto de vendas geralmente fracas do setor imobiliário, a receita total de vendas da empresa em 2025 ficou entre as quatro maiores, uma melhora de uma posição em relação a 2024.

O respaldo do China Merchants Group trouxe uma gestão financeira sólida, sendo essa uma das principais vantagens em tempos de crise do setor, além de permitir à empresa adquirir terrenos e explorar mercados além do desenvolvimento imobiliário.

Até o fechamento de 18 de março, dados do Wind indicam que o preço das ações da China Merchants Shekou caiu 2,67% no dia, fechando a 9,48 yuans por ação, com valor de mercado de 85,5 bilhões de yuans.

Para onde vai o dinheiro

Em 2025, a China Merchants Shekou registrou 849,7 bilhões de yuans em caixa e equivalentes, uma redução de 16,4% em relação ao ano anterior. Especificamente, o fluxo de caixa das atividades operacionais e de investimento caiu significativamente, 69,7% e 172,43%, respectivamente.

Os principais destinos do dinheiro foram: aumento nos gastos com aquisição de terrenos e maior investimento em joint ventures.

Em 2025, a empresa esteve bastante ativa no mercado de terrenos, focando nas “10 cidades principais” (Pequim, Xangai, Cantão, Shenzhen, Xi’an, Changsha, Hefei, Suzhou, Chengdu e Hangzhou).

Segundo o 《Finance》, a aquisição de terrenos pela empresa aumentou de 26 para 43 projetos em relação ao ano anterior, com o valor total de aquisição subindo de 48,6 bilhões para 93,8 bilhões de yuans. O valor de terrenos próprios passou de 33,5 bilhões para 54,3 bilhões de yuans, ficando atrás apenas da China Overseas Land & Investment e Poly Developments. Os preços de aquisição em 2024 e 2025 superaram 21 mil yuans por metro quadrado.

Segundo o relatório, em 2025, cerca de 90% do investimento da China Merchants Shekou nas “10 cidades principais” foi concentrado nessas áreas, sendo que em cidades de primeira linha a proporção chegou a 63%. Para 2026, a previsão é que o valor total de vendas disponíveis atinja 340 bilhões de yuans (sem incluir novas aquisições), sendo 83% residenciais, e que as “6+10 cidades principais” representem 81%.

Na reunião de resultados, Zhu Wenkai afirmou que os quatro principais fatores de crescimento — população, urbanização, alta economia e alavancagem financeira — estão diminuindo, e o setor está passando por uma fase de reestruturação. O padrão de negócios está mudando de vendas de novas casas para o mercado de segunda mão, e o modelo operacional das empresas precisa evoluir de alta rotatividade para vendas e produção baseadas na demanda.

Portanto, terrenos de alta qualidade são considerados a principal barreira de proteção para o crescimento da empresa.

Wu Bin acrescentou que, em 2026, a China Merchants Shekou continuará focada em regiões e cidades-chave, adotando uma estratégia de vendas e investimentos seletivos. Sob a condição de cumprir as “três linhas vermelhas” e equilibrar escala e lucro, cada projeto deve atender aos padrões de “seis qualidades” de investimento, garantindo uma alocação eficiente de recursos e maior foco na velocidade de rotatividade e retorno.

No aspecto de investimentos, em 2025, as joint ventures causaram uma perda de aproximadamente 614 milhões de yuans, enquanto no ano anterior contribuíram com 1,693 bilhões de yuans em ganhos de investimento. Assim, o retorno total de investimentos da empresa caiu 81,81%, para 708 milhões de yuans.

A China Merchants Shekou ainda possui um grande estoque de imóveis, o que aumenta o risco de depreciação e impacto no lucro líquido.

Segundo o anúncio de provisões para depreciação, em 2025, a empresa provisionou um total de 4,27 bilhões de yuans, reduzindo o lucro líquido atribuível aos acionistas em 2,918 bilhões de yuans. Desse valor, 3,27 bilhões de yuans correspondem a provisões para depreciação de estoques. Nos últimos cinco anos, o total de provisões para depreciação de estoques atingiu 14,48 bilhões de yuans.

A maior provisão de 2025 foi para o projeto Chongqing China Merchants Yutianfu, com cerca de 879 milhões de yuans. Este projeto faz parte do parque logístico de Xiyong, em Chongqing, que a empresa adquiriu em 2021 por um preço de 1,05 milhão de yuans por metro quadrado, com uma taxa de prêmio de 129,98%.

Nie Liming admitiu que a provisão contábil afeta os resultados do período, mas destacou que, a longo prazo, isso ajuda a consolidar a qualidade dos ativos e preparar a empresa para uma operação mais leve no futuro.

Ele acrescentou que a digestão gradual do estoque de ativos provavelmente reduzirá os lucros futuros, mas os investimentos em terrenos de alta qualidade nos últimos dois a três anos irão gradualmente gerar lucros, ajudando a aliviar a pressão sobre os resultados.

Expansão da segunda curva

Antes do anúncio dos resultados, a China Merchants Shekou passou por uma reestruturação organizacional focada em “simplificação” e troca de liderança.

A nova equipe de gestão possui experiências diversas, com Zhu Wenkai e Nie Liming atuando em desenvolvimento imobiliário, serviços de propriedade e gestão de ativos, alinhando-se à estratégia de expandir a segunda curva de crescimento — aprimorando o desenvolvimento, fortalecendo a gestão de ativos e ampliando os serviços de propriedade.

Os três principais segmentos de negócios da empresa são: desenvolvimento (principalmente de residenciais e vendas de imóveis, além de construção por contrato), gestão de ativos (comercial, industrial, escritórios, hotéis, além de gestão de propriedades e eventos) e serviços de propriedade (gestão básica, serviços de valor agregado e serviços especializados).

O desenvolvimento é o principal pilar da empresa, enquanto os serviços de propriedade, que representam mais de 10% da receita total, tornaram-se uma importante fonte de crescimento.

Em 2025, a receita de serviços de propriedade foi de 16,73 bilhões de yuans, um aumento de 8,4%, representando 10,8% do total, contra 8,6% em 2024. A receita de gestão de ativos foi de 7,17 bilhões de yuans, um aumento de 0,3%, representando 4,64% do total, contra 3,99% em 2024.

Os serviços de propriedade são principalmente realizados pela subsidiária招商积余（001914.SZ）, que em 2025 obteve receita de 19,273 bilhões de yuans, um crescimento de 12,23%; contratos assinados de 4,169 bilhões de yuans, aumento de 13%; e 2.473 projetos sob gestão, crescimento de 7,7%, com uma área gerenciada de 377 milhões de metros quadrados, aumento de 3,3%. Dados do Wind mostram que a China Merchants Shekou é a maior acionista da招商积余, com participação de 47,75%.

Para melhorar a capacidade de gestão de propriedades, a empresa investe continuamente em operações, aplicação de robôs e ecossistema de serviços, aumentando o investimento em pesquisa e desenvolvimento. Em 2025, o investimento em P&D representou 0,13% da receita total, frente a 0,12% no ano anterior, e o número de funcionários de P&D cresceu 9,26%, chegando a 295 pessoas.

Após a mudança na gestão, a questão que permanece é se a liquidez e a lucratividade da empresa podem melhorar, se o ritmo de desenvolvimento e a competitividade dos produtos podem ser mantidos, e se os três segmentos podem sustentar seu crescimento — pontos que o mercado e os investidores acompanharão de perto.

Na reunião de resultados, Nie Liming afirmou que, em 2025, a proporção de transações de imóveis de segunda mão deve subir para cerca de 65%, com a diferenciação de produtos em áreas urbanas se tornando uma tendência, e a demanda por melhorias e “bons imóveis” sendo o principal suporte do mercado. A empresa pretende aumentar o investimento em qualidade de produtos, otimizando o design de plantas, aprimorando as comodidades nos bairros e incorporando tecnologias verdes e inteligentes para criar residências mais competitivas.

Para 2025, a empresa elaborou o padrão de qualidade “Bons Imóveis da China Merchants Shekou” e implementou em mais de 20 projetos-modelo em todo o país.

Diante das oportunidades e desafios do setor, Zhu Wenkai afirmou que a empresa deve evoluir de uma construtora tradicional para uma “desenvolvedora + operadora + prestadora de serviços”, tornando-se a principal provedora de desenvolvimento e operação de parques industriais na China. “Esse é o nosso caminho e nosso objetivo”, concluiu.