Desde o início deste ano, tenho partilhado em vários artigos a importância de respeitar o senso comum nos investimentos.
Casos como este podem ser frequentemente encontrados em várias áreas comerciais, e muitos desses casos são experiências vividas e sentidas por nossa geração - apenas, pelo menos para mim, na época em que ocorreram, eu ainda era inexperiente e não tinha percepção ou sensibilidade em relação a esses casos que aconteceram na mesma época.
Por exemplo, já compartilhei um caso de um mau exemplo de investimento na Evergrande Real Estate no artigo anterior.
Nestes últimos dias, vi três entrevistas antigas de Pan Shiyi. Nos comentários que ele fez nas entrevistas, vários pontos destacaram novamente a importância do senso comum nos investimentos comerciais.
Respeitar o bom senso não é apenas a chave para garantir o sucesso do investimento, mas às vezes pode ser a chave para preservar a vida e os bens.
O primeiro vídeo é o vídeo da sua primeira entrevista com a First Financial quando era mais jovem.
Na entrevista, ele afirmou (a ideia é):
Como empresário, o maior risco vem do risco político. O risco econômico pode ser calculado, mas uma vez que se cai no risco político, não há como escapar.
Portanto, ele inicialmente escolheu o setor imobiliário, optando pelo imobiliário comercial, uma vez que este setor é o mais orientado para o mercado, com a menor interferência de fatores políticos, não sendo suscetível a políticas anuais que possam causar uma enorme incerteza no imobiliário comercial.
Além disso, para evitar o risco de incerteza na operação econômica, ele optou por manter-se firme na propriedade comercial das áreas centrais de negócios de Pequim e Xangai. Assim, mesmo que a economia nacional desacelere, as áreas menos afetadas serão Pequim e Xangai; mesmo que a economia de Pequim e Xangai desacelere, as áreas menos afetadas serão as áreas centrais de negócios.
O segundo vídeo é o vídeo dele na entrevista com Wu Xiaobo em 2018.
Nesta entrevista, ele mencionou uma divergência com “Lao Ren”:
Quanto à tendência de preços do mercado imobiliário na China após 2018, “Lao Ren” acredita, com base nos dados que possui, que o mercado imobiliário continuará a subir no futuro.
Ele não está muito certo e começou a se preocupar com os riscos envolvidos. As razões são duas:
Primeiro, um dos vice-ministros do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano mencionou que a área média de habitação por pessoa na China já atingiu 35 metros quadrados, alcançando/superando o nível dos países desenvolvidos.
Em segundo lugar, a taxa de juro dos empréstimos bancários na altura era de 4,9%, enquanto a taxa de retorno dos aluguéis dos imóveis comerciais que ele possuía era apenas de 2%.
No que diz respeito ao imobiliário comercial, se os promotores imobiliários contraírem empréstimos bancários para construir imóveis comerciais, o retorno do aluguel que obtêm é totalmente insuficiente para pagar o empréstimo. Na época, alguém disse que a taxa de retorno dos aluguéis na China sempre foi baixa, e ele refutou diretamente esse ponto de vista no vídeo -------- desde que começou a manter imóveis comerciais para alugar, ele testemunhou pessoalmente que a taxa de retorno dos imóveis em suas mãos caiu de 20% a 30% no início para apenas 2% na época. Não foi assim que a taxa de retorno começou tão baixa.
A razão pela qual havia uma grande quantidade de imóveis comerciais em construção na época era porque os construtores esperavam que os preços continuassem a subir.
Portanto, ele sentiu que algo estava errado e, por isso, não se atreveu a apostar que os preços das casas continuariam a subir.
O terceiro vídeo é aquele em que ele foi entrevistado pela Changsheng em 2018.
Neste vídeo, ele mencionou especificamente que, durante um período recente, estava a vender continuamente os imóveis comerciais que possuía. Na entrevista, ele já tinha conseguido ter metade do seu capital em dinheiro, enquanto a outra metade ainda eram imóveis comerciais. Ele comentou que não está apressado para vender a metade restante dos imóveis comerciais.
Depois de ver estes três vídeos, a sensação que Pan Shiyi me deixou foi de três pontos: conservador, cauteloso e com ações extremamente rápidas.
Para conservadorismo, a comparação entre ele e o velho Ren é típica.
A opinião do velho Ren agora parece sem dúvida estar correta, pois o pico dos preços imobiliários na China ocorreu entre 2021 e 2022, e realmente continuaram a subir após 2018.
Mas mesmo assim, temo que poucas pessoas consigam sair ilesas no auge.
Pan Shiyi teve bastante sucesso ao escolher evitar riscos antecipadamente dentro de seus limites, em vez de buscar sair no pico.
Ele escolheu focar apenas em imóveis comerciais e optar pelo modelo de auto-exploração, o que é outro exemplo típico de conservadorismo. Isso contrasta fortemente com a maioria dos desenvolvedores de imóveis residenciais que, na prática, já faliram.
A sua prudência reflete-se nas áreas de investimento e nas finanças que escolhe.
Ele escolheu investir apenas em imóveis comerciais com a menor interferência de riscos políticos e apenas em Pequim e Xangai.
Isso me lembra a Wanda, cujo modelo de negócios é muito semelhante ao da SOHO, mas a Wanda se espalhou muito, mesmo nas cidades de segunda e terceira linha há praças Wanda.
Agora parece que, no presente e nos próximos anos, com este ambiente econômico, os muitos Wanda Plazas em cidades de segunda e terceira linha provavelmente levarão muito tempo para pagar o empréstimo contraído na construção das suas instalações apenas com a arrecadação de aluguéis.
Ele menciona frequentemente vários dados financeiros, vários dados de receita, vários dados de retorno durante as entrevistas, ao contrário de muitos “grandes nomes” que só falam de grandes promessas e visões a longo prazo.
Na verdade, Pan Shiyi apenas manteve o senso comum e regressou à essência dos negócios.
Mais importante ainda, ele já havia transformado metade de seus ativos em ativos líquidos em 2018. Diante do ambiente daquele ano, é provável que tenha sido motivo de risadas para muitos “grandes nomes” do setor. No entanto, Pan Shiyi não se importou nem um pouco com isso em suas entrevistas; sempre que mencionava as “armadilhas” e as zombarias que outros fizeram dele, ele estava sempre com um sorriso no rosto, aceitando tudo com alegria.
Receio que esta seja a pessoa a que se refere o provérbio “Grande sabedoria parece tolice”.
Na verdade, o que mais admiro é que, parece que em todas as entrevistas de “grandes nomes” que já vi, ele é o primeiro a mencionar o risco “político” tão cedo e até agora.
Eu estimo que, no nosso ambiente especial, muitos “grandes nomes” provavelmente não verão isso como um risco, mas sim como um “atalho” para o sucesso comercial.
No entanto, no final, todos nós vimos que ele partiu rapidamente para longe com a sua metade do dinheiro e nunca mais apareceu em nenhuma entrevista.
Na indústria imobiliária da China continental nos últimos 30 anos, ele provavelmente é o único empresário que apareceu frequentemente e conseguiu sair em segurança.
Na verdade, já tinha visto dois desses três vídeos antes, mas na altura não tive paciência para os ver até ao fim, e muito menos para lembrar de qualquer um dos pontos que hoje me deixaram uma impressão profunda.
Os trunfos que Pan Shiyi jogou nos seus primeiros anos eram todos evidentes, e na época foram espalhados por milhares de lares através de entrevistas, mas quantas pessoas se importavam com esses trunfos quando foram jogados?
Nós somos todos testemunhas deste tempo. Mas entre nós, que somos companheiros de jornada, quantos conseguem ver através das bolhas e manter o bom senso nas experiências vividas e nos eventos que testemunharam?
