Temporização do Mercado Imobiliário: Um Dilema para o Comprador numa Economia Inflacionária

A questão que assombra os potenciais compradores hoje não é sobre encontrar a casa perfeita—é sobre se agora é o momento certo para comprar ou não. Com as taxas de hipoteca a subir e os preços das casas a atingir máximos históricos, a decisão de comprar imediatamente ou esperar tem-se tornado cada vez mais complexa, especialmente em meio ao aumento dos receios de recessão.

A Realidade Económica que Impulsiona o Aumento dos Custos das Casas

A resposta agressiva do Federal Reserve à inflação criou um efeito dominó no setor imobiliário. Os preços ao consumidor nos EUA dispararam para 9,1% ano a ano em junho, marcando o maior aumento anual em mais de quatro décadas, de acordo com dados do Departamento do Trabalho. Este pico histórico de inflação obrigou o Fed a aumentar repetidamente a sua taxa de juros de referência, desencadeando indiretamente aumentos nas taxas de hipoteca que reverberam por todo o ecossistema imobiliário.

Os números atuais do mercado pintam um quadro impressionante: o preço médio de listagem nacional atingiu os $450.000 em junho, um aumento de 16,9% em relação ao mês anterior. Comparado com junho de 2020, os preços subiram impressionantes 31,4%. Estas não são mudanças graduais—são saltos sem precedentes que excluíram grandes grupos de potenciais compradores.

No entanto, paradoxalmente, junho também registou o maior aumento de inventário mês a mês de sempre, com as listagens ativas a subir 18,7% em relação ao ano anterior. Isto deveria, teoricamente, pressionar os vendedores a reduzir os preços, mas não aconteceu. Os vendedores permanecem ancorados aos valores de referência de 2021, quando as taxas de juros estavam em mínimos históricos e o inventário era virtualmente inexistente. Estão a apostar que ainda podem obter avaliações de pico, apesar das condições alteradas.

O Wildcard da Recessão: Esperar Compensará?

“Podemos estar a caminho de uma desaceleração, mas prever isso com certeza é impossível”, explica Robert Frick, economista corporativo na Navy Federal Credit Union. A sua avaliação vai ao cerne do dilema do comprador: os sinais de recessão são reais, mas o timing continua evasivo.

A sabedoria convencional sugere que as recessões desencadeiam estímulos do Fed e reduzem os custos de empréstimo. Desta vez, pode ser diferente. Ken Rosen, presidente do Berkeley Haas Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, aponta que a persistência da inflação altera o manual de estratégias: “O Fed não vai injetar dinheiro nos mercados nesta ciclo porque a inflação permanece elevada. Espere uma ajustamento de política mais lento e taxas altas prolongadas.”

O emprego permanece surpreendentemente robusto, com ganhos de emprego em junho a excederem as previsões da maioria dos economistas. Esta resiliência complica ainda mais o quadro da recessão—tradicionalmente, perdas de emprego precedem colapsos no mercado imobiliário, mas o mercado de trabalho continua a gerar força.

Fazendo o Seu Cálculo Pessoal de Comprar ou Esperar

Os conselhos de profissionais imobiliários revelam uma incerteza genuína. A sua decisão deve basear-se nas circunstâncias pessoais, e não apenas no timing do mercado.

Ficar no mesmo sítio por mais de cinco anos? Comprar agora torna-se mais defensável porque pode suportar a volatilidade de preços a curto prazo. Não está a tentar cronometrar uma saída; está a construir capital ao longo de um período significativo.

Planeia mudar-se dentro de cinco anos? Esperar provavelmente faz sentido. Se o mercado corrigir e precisar de vender durante uma desaceleração, pode perder capital importante.

Tem poupanças de emergência e uma renda estável? Estas reservas importam mais do que adivinhar o timing da recessão. Sem elas, comprar agora aumenta o seu risco.

Antonio Bruno, agente imobiliário em Beverly Hills, oferece uma perspetiva pragmática: “O melhor momento para comprar foi sempre ontem. Mas, à medida que o inventário aumenta e os vendedores se tornam mais realistas nos preços, os compradores ganham poder de negociação que lhes tinha faltado recentemente.”

Se a recessão realmente acontecer, Frick sugere que as taxas de hipoteca podem cair para 4% ou menos, em relação aos níveis atuais. Para os compradores de primeira viagem, ele defende uma estratégia alternativa: “Viva de forma frugal, construa poupanças de forma agressiva. Evite o aluguel se possível—mude-se para casa de família, se puder. Os preços das casas vão eventualmente arrefecer, e o seu pagamento inicial renderá mais quando isso acontecer.”

Vulnerabilidade Geográfica: Onde as Correções Podem Ser Mais Severas

Nem todos os mercados enfrentam risco igual. O Relatório de Risco Habitacional Especial da ATTOM Data identificou condados mais vulneráveis à deterioração de preços, destacando Nova Jersey, Illinois e o interior da Califórnia como zonas de preocupação particular. Estes três estados contêm 34 dos 50 condados de maior risco. Chicago e Nova York representam, respetivamente, oito e seis condados vulneráveis.

A análise avaliou rácios de acessibilidade, taxas de desemprego e atividade de execuções hipotecárias até ao primeiro trimestre de 2022. Os mercados caracterizados por métricas de acessibilidade pobres, elevado desemprego e altas taxas de hipotecas submersas representam os candidatos mais prováveis a uma correção, caso as condições económicas se agravem.

Rick Sharga, vice-presidente executivo de inteligência de mercado na ATTOM, alertou que “embora o mercado imobiliário tenha sido excecionalmente forte recentemente, existem bolsões de vulnerabilidade. Se surgir uma recessão ou ocorrerem desacelerações moderadas, estes mercados sob stress podem experimentar quedas de preços significativas.”

A Conclusão: Contexto Mais do que Timing

Tentar prever o fundo do mercado é uma tarefa de tolos para a maioria dos compradores. As perguntas reais são mais simples: Pode pagar hoje? O seu rendimento permanecerá estável? As suas circunstâncias de vida permitem ficar no mesmo sítio tempo suficiente para recuperar os custos de transação? Quanto tempo consegue esperar sem comprometer os seus objetivos?

O timing do mercado raramente funciona. Perder a oportunidade de adquirir a casa adequada enquanto espera por preços que podem nunca se materializar costuma custar mais do que comprar e suportar correções moderadas. No entanto, comprar além das suas possibilidades para perseguir um mercado em queda é igualmente destrutivo.

O futuro do mercado imobiliário depende de variáveis que nenhum comprador controla—política do Fed, trajetórias de inflação, tendências de emprego e desempenho económico regional. Concentre-se antes no que controla: a sua preparação financeira, o seu cronograma e uma avaliação realista das suas circunstâncias neste ambiente de taxas elevadas.