Transformando a Indústria Imobiliária: Como o Modelo C2M da BeGoodHome Revoluciona a Dinâmica do Mercado

Durante décadas, a indústria imobiliária operou com uma equação simples: garantir capital e terrenos, maximizar alavancagem e priorizar escala. Mas o mercado atual mudou fundamentalmente. Com a dinâmica de oferta e procura invertida, a indústria enfrenta um novo desafio: passar de “temos casas suficientes?” para “estas casas valem a pena ser habitadas?” Essa transição obrigou as empresas a repensar todo o seu manual de estratégias — e a BeGoodHome, subsidiária da Ke Holdings, está a liderar uma abordagem inovadora.

Comprovando a Viabilidade do C2M em uma Indústria Imobiliária Competitiva Através de Projetos Demonstrativos

Quando a BeGoodHome começou a adquirir terrenos residenciais em Chengdu e Xangai há mais de um ano, os céticos questionaram se uma plataforma de internet poderia pivotar com sucesso para o desenvolvimento imobiliário. Hoje, os dados falam por si. O BeChen S1, lançado no final de novembro de 2024 na City Financeira de Chengdu, vendeu 20 unidades online em um mês e ocupa o segundo lugar em contratos online acumulados para propriedades de alto padrão na cidade. A apenas 2.000 km de distância, em Xangai, o BeLian C1 obteve sucesso semelhante, classificando-se em terceiro na cidade tanto em área contratada quanto em número de unidades no lançamento.

Essas conquistas são particularmente notáveis considerando o cronograma. O BeChen S1 levou 14 meses desde a aquisição do terreno em setembro de 2024 até a conclusão — mais do que o dobro da tradicional “regra 456” que regia o desenvolvimento de alta rotatividade. Contudo, esse cronograma estendido não foi sinal de ineficiência. Pelo contrário, refletiu uma escolha deliberada: o CEO Xu Wangang e sua equipe priorizaram um princípio que soa quase radical na indústria imobiliária atual: “Qualidade > Cronograma > Custo.”

Os números revelam a filosofia em ação. O custo do terreno do BeChen S1 atingiu 27.300 RMB por metro quadrado, com custos de construção superiores a 30.000 RMB por metro quadrado. O preço final de venda? Quase no custo — aproximadamente 60.000 RMB por metro quadrado. Isso não foi um erro de cálculo empresarial; foi uma decisão intencional. O objetivo principal da BeGoodHome não era gerar lucros com o desenvolvimento, mas validar seu modelo de consumidor-para-mercado (C2M) e estabelecer-se como um parceiro confiável na indústria imobiliária.

Rompendo com a Tradição: Como Insights de Dados Impulsionam a Inovação de Produto

A diferença entre a abordagem da BeGoodHome e o desenvolvimento convencional ficou evidente na fase de design do BeChen S1. A equipa descobriu que, em Chengdu — uma cidade com pouca luz solar — mais de 70% dos clientes de alto patrimônio priorizavam “visuais de paisagem finais” em detrimento da orientação tradicional norte-sul, uma descoberta que contradizia décadas de convenções da indústria imobiliária chinesa.

Munida dessa informação, a equipa tomou uma decisão ousada: abandonaram layouts ortogonais e rotacionaram os ângulos dos edifícios em incrementos de 5 graus, criando designs não ortogonais de 30, 40 e 50 graus. A vista principal de cada unidade agora enfrenta as torres gêmeas icónicas da City Financeira. Isso não foi apenas estética; foi um design orientado ao consumidor em escala.

A inovação estendeu-se aos detalhes operacionais. Após descobrir que os inquiridos molhavam mais os pés do que tomavam banho, a equipa instalou instalações dedicadas a banhos de pés em quartos secundários para residentes idosos. Aumentaram a altura das máquinas de lavar em 67 cm para eliminar esforço de dobrar-se. Redesenharam os raios de viragem na garagem subterrânea e substituíram clubes de tamanho excessivo, mas pouco utilizados, por instalações práticas como salas de negociação, ginásios e salas de jogos que os residentes realmente usam.

No projeto BeChen S1, a equipa documentou 108 “histórias orientadas por dados” — cada uma representando a filosofia de que a indústria imobiliária deve priorizar o que os clientes realmente precisam, em vez do que os desenvolvedores tradicionalmente constroem. Por outro lado, em Xangai, no BeLian C1, a BeGoodHome aplicou o mesmo princípio ao mercado de massa. O projeto apresenta plantas flexíveis, onde paredes divisórias pré-fabricadas podem ser adicionadas ou removidas de forma não destrutiva, permitindo que unidades de 97, 118 e 139 m² se adaptem a diferentes fases da vida. Quando o BeLian C1 foi lançado, as escolhas dos clientes alinharam-se de forma notável às previsões originais de design.

De Projetos Autogeridos a Parcerias na Indústria: Mantendo um Modelo Leve de Ativos

Inicialmente, muitos presumiram que a BeGoodHome estaria a transformar-se numa desenvolvedora tradicional. Na reunião de resultados de meio de ano da Ke Holdings, em agosto de 2025, a liderança esclareceu explicitamente o contrário: além desses dois projetos modelo, a BeGoodHome não geriria projetos por conta própria, não desenvolveria terrenos adicionais nem atuaria como intermediária financeira.

Isso não foi uma reversão, mas uma validação da estratégia. Os dois projetos cumpriram seu propósito principal — provar que o modelo C2M funciona e construir confiança com desenvolvedores estabelecidos. Agora, a BeGoodHome está a retornar ao seu núcleo de estrutura leve de ativos, usando projetos autogeridos como “modelos de referência” que demonstram capacidade sem exigir desenvolvimento contínuo de alto capital.

Até novembro de 2025, a BeGoodHome tinha estabelecido parcerias em 17 projetos em Pequim, Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Chengdu. Os parceiros variam desde grandes desenvolvedoras como China Overseas Property, China Merchants Shekou e PowerChina Real Estate até líderes regionais como Greentown China e Binjiang Group. Essa rede diversificada reflete o reposicionamento da BeGoodHome na indústria imobiliária — não como concorrente, mas como facilitador estratégico.

O modelo de parceria oferece flexibilidade. A BeGoodHome pode fornecer um pacote completo de quatro módulos — posicionamento do consumidor, design, controlo de qualidade e marketing — ou qualquer subconjunto conforme as necessidades do parceiro. Criticamente, a empresa agora envolve-se precocemente, muitas vezes antes de as decisões de aquisição de terreno serem finalizadas. Discutindo o posicionamento do projeto com os desenvolvedores e usando modelos de dados para avaliar o valor do terreno, ajuste ao cliente e viabilidade do produto, a BeGoodHome ajuda os parceiros a tomar decisões informadas antes de comprometerem capital.

Tornando-se o Parceiro Estratégico da Indústria Imobiliária e Redutor de Incertezas

A BeGoodHome valida a eficácia do seu modelo C2M através de três dimensões mensuráveis. Primeiro, acompanha a precisão na proporção de tipos de unidades — se as proporções recomendadas forem sólidas, diferentes tamanhos de unidades devem vender-se a velocidades equilibradas. Segundo, desenvolve curvas de relação entre “preço e velocidade de vendas”, permitindo aos desenvolvedores direcionar-se para alta rotatividade ou posicionamento premium. Terceiro, identifica “pontos de contato” pré-lançamento — recursos específicos que os clientes valorizam — e posteriormente verifica se esses realmente impulsionam a conversão de vendas.

Os resultados têm sido convincentes. O Chang’an Huaxifu, uma parceria em Pequim com a PowerChina Real Estate, vendeu todas as cinco fases em cinco meses, acumulando 2,034 bilhões RMB em vendas. Em Changsha, a colaboração da BeGoodHome com a China Merchants Shekou no projeto “China Merchants Sequence” atingiu quase 90% de velocidade de vendas no lançamento, ficando em primeiro lugar em unidades e valor de vendas. As empresas posteriormente colaboraram no projeto Chaotang Lanyue, na subcentral de Pequim, onde o primeiro lançamento ultrapassou as 300 unidades — liderando os lançamentos de terrenos sem limite de preço em 2025 na cidade.

Wu Bin, Diretor Geral do Centro de Inovação C2M da BeGoodHome, articulou a ideia central: o desafio que a indústria imobiliária enfrenta hoje é muitas vezes, fundamentalmente, um problema de produto, não apenas de vendas. Durante mercados de alta, os compradores priorizavam “entrar rapidamente”; a experiência de vida era secundária. No ciclo atual, os clientes avaliam com muito mais cuidado a qualidade real do residencial e o ajuste ao estilo de vida.

Xu Wangang destacou o potencial de melhorias: “Mesmo que cada melhoria seja de apenas 1%, no acumulado pode duplicar a experiência do cliente.” Num setor que opera com margens cada vez mais estreitas, essas melhorias compostas traduzem-se em vantagens competitivas significativas. Com o envolvimento do consumidor no BeChen S1 a atingir uma ou duas ordens de magnitude superior ao desenvolvimento tradicional — através de entrevistas aprofundadas, votação comunitária e feedback em tempo real — a BeGoodHome demonstrou que a orientação ao cliente é mensurável, escalável e lucrativa.

Conclusão: Criando Certeza na Nova Era da Indústria Imobiliária

A trajetória da Ke Holdings espelha a transformação mais ampla na própria indústria imobiliária. Fundada numa era de escassez de informação e restrições de oferta, a empresa obsessivamente catalogou propriedades através do sua “Dicionário de Edifícios”. Essa mesma obsessão por entender o cliente agora se manifesta através do C2M — garantindo que as casas sejam projetadas não para perfis de compradores abstratos, mas para a vida real dos residentes.

À medida que a indústria imobiliária enfrenta um novo sistema de coordenadas — baseado na satisfação do cliente, e não na alavancagem ou aquisição de terrenos — a BeGoodHome oferece um modelo que vale a pena analisar. Embora não possa resolver todos os desafios estruturais, demonstra que, mesmo num mercado em contração, a diferenciação através de um design inteligente de produto continua viável. Ao posicionar-se como parceiro estratégico da indústria imobiliária, e não como concorrente, a BeGoodHome encontrou sustentabilidade empresarial e um propósito mais profundo que mercados complexos cada vez mais exigem.