Cơn sốt nhà ở Silicon Valley: Tại sao Vùng Vịnh lại chiếm lĩnh sân chơi bất động sản

Thị trường nhà ở Vùng Vịnh đang trải qua một sự phục hồi mạnh mẽ nổi bật rõ ràng so với xu hướng toàn quốc. Doanh số bán nhà đang chờ xử lý tại San Francisco đã tăng 17,1% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng trước—mức tăng cao nhất trong tất cả các khu vực đô thị lớn của Mỹ. Trong khi đó, doanh số bán hàng chờ xử lý toàn quốc tăng chưa đến 1%, làm nổi bật mức độ tập trung của sức mạnh thị trường này.

Tốc độ quan trọng: Nhà chuyển nhượng nhanh như thế nào?

Có lẽ điều gây ấn tượng hơn cả khối lượng bán hàng là tốc độ của các giao dịch. Tại San Jose, trung bình các căn nhà được ký hợp đồng trong vòng chỉ 19 ngày—nhanh hơn bất kỳ đô thị lớn nào khác được phân tích. San Francisco theo sát với 21 ngày, đánh dấu tốc độ nhanh nhất trong tháng 9 kể từ năm 2021. So sánh với trung bình toàn quốc là 50 ngày, bạn sẽ cảm nhận được sự cấp bách thúc đẩy người mua ở Vùng Vịnh.

Sự tăng tốc còn rõ rệt hơn nữa ở mốc hai tuần. Tại San Jose, 48,5% các căn nhà đã ký hợp đồng trong vòng 14 ngày tháng trước, tăng từ chỉ 16,8% một năm trước—một bước nhảy đáng kinh ngạc 31,7 điểm phần trăm. San Francisco ghi nhận mức tăng 22,6 điểm để đạt 48,7%, trong khi Oakland tăng 11,9 điểm lên 34,5%. Toàn quốc, chỉ có 32,8% các căn nhà chuyển nhượng nhanh như vậy, và con số này thực tế đang giảm từ 34,9% một năm trước.

Cơn bão hoàn hảo: Ba lực lượng va chạm

1. Thu nhập tăng, giá cả ổn định

Vùng Vịnh vẫn là thị trường nhà ở đắt đỏ nhất nước Mỹ, với giá trung bình khoảng 1,5 triệu đô la tại cả San Francisco và San Jose. Nhưng điểm đặc biệt là: trong khi giá trị nhà đã phần lớn đi ngang hoặc giảm, thu nhập địa phương—đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ—đã tăng đáng kể. Điều này tạo điều kiện lý tưởng để nhu cầu tích tụ cuối cùng có thể bùng phát.

Giá cả kể câu chuyện. San Francisco chứng kiến giá trung bình nhà giảm 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi Oakland giảm 1,3%—là mức giảm lớn thứ tư trong các đô thị được theo dõi. San Jose lại tăng 6,9%, nhưng nhìn chung, sự ổn định về giá của Vùng Vịnh đang thu hút những người mua bị đẩy ra khỏi thị trường trong đợt tăng giá pandemic.

Lãi suất vay thế chấp đã giảm xuống khoảng 6,2% từ gần 7% đầu năm. Trong một thị trường mà các căn nhà cao cấp thường có giá trên $2 triệu đô la, ngay cả việc giảm nửa điểm phần trăm lãi suất cũng có thể giảm hàng chục nghìn đô la chi phí nhà ở hàng năm—đủ để khiến những người mua còn phân vân phải hành động.

2. Sự bùng nổ AI định hình lại việc làm

Sự xuất hiện của Thung lũng Silicon như trung tâm phát triển trí tuệ nhân tạo đang thúc đẩy tuyển dụng phi thường. Các công ty như OpenAI và Anthropic đang cung cấp các gói đãi ngộ hào phóng để thu hút nhân tài hàng đầu, trong khi các tập đoàn công nghệ lớn đang tăng cường các bộ phận AI với các gói tuyển dụng hấp dẫn không kém. Các kỹ sư trẻ nhận các khoản thưởng ký hợp đồng hậu hĩnh đang nghĩ đến việc định cư và bắt đầu gia đình—đúng là nhóm dân số thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

3. Hiệu ứng trở lại văn phòng

Sau nhiều năm linh hoạt làm việc từ xa, các công ty đang gọi nhân viên trở lại văn phòng thực tế. Điều này không chỉ là sắp xếp lại cư dân Vùng Vịnh hiện có—mà còn thúc đẩy các quyết định di chuyển. Lượt thăm văn phòng tại San Francisco đã tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 9, mức tăng lớn nhất trong các thị trường tương đương. Những người di chuyển để đáp ứng yêu cầu làm việc tại văn phòng cần nhà ở, và họ cần nó nhanh chóng.

Áp lực cung cấp

Đây chính là phần thứ hai của phương trình: nguồn cung đang cạn kiệt. Các danh sách nhà đang hoạt động giảm chỉ trong hai đô thị lớn vào tháng trước—San Francisco (-7,7%) và San Jose (-6%). Điều này không phải vì nhà không bán được; mà là vì nhiều người bán tiềm năng có khả năng chờ đợi để có điều kiện tốt hơn.

Chủ nhà trên khắp Vùng Vịnh đang giữ vững, tin rằng giá sẽ tăng và lãi suất sẽ giảm thêm trước khi họ đưa nhà ra thị trường. Điều này tạo ra một sự mất cân bằng cung-cầu cơ bản thường có lợi cho người bán, đảo ngược lại xu hướng thông thường của Mỹ nơi thặng dư người mua tạo ra sức mạnh đàm phán cho người mua.

Các con số chứng minh điều này. Toàn quốc, số lượng người bán nhiều hơn người mua khoảng 36,7%—mức gần kỷ lục mang lại lợi thế cho người mua. Tuy nhiên, tại San Francisco, số người bán vượt quá người mua chỉ 10,2%—giảm mạnh so với mức chênh lệch 47,1% vào tháng 5. Thế cân bằng quyền lực đang rõ ràng thay đổi.

Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?

Thị trường nhà ở Vùng Vịnh đã tách rời khỏi xu hướng toàn quốc. Ba lực lượng riêng biệt—cải thiện khả năng chi trả so với thu nhập tăng, thị trường việc làm AI sôi động cung cấp các khoản bồi thường cao cấp, và việc bắt buộc trở lại văn phòng—đang kết hợp để tạo ra các điều kiện chưa từng thấy kể từ năm 2021. Với nguồn cung tiếp tục giảm trong khi sức mua của người mua tăng, dự kiến thị trường sẽ tiếp tục tăng tốc trong những tháng tới.