Thời điểm thị trường nhà ở: Một bài toán khó khăn cho người mua trong nền kinh tế lạm phát

Câu hỏi khiến những người mua nhà tiềm năng ngày nay băn khoăn không phải về việc tìm kiếm ngôi nhà hoàn hảo—mà là liệu bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để mua hay không. Với lãi suất vay thế chấp tăng và giá nhà đạt mức cao kỷ lục, quyết định mua ngay lập tức hay chờ đợi trở nên ngày càng phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh lo ngại suy thoái ngày càng gia tăng.

Thực tế kinh tế đẩy giá nhà lên cao

Phản ứng quyết liệt của Cục Dự trữ Liên bang đối với lạm phát đã tạo ra hiệu ứng domino trên toàn bộ lĩnh vực bất động sản. Giá tiêu dùng của Mỹ tăng vọt lên 9.1% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 6, đánh dấu mức tăng hàng năm cao nhất trong hơn bốn thập kỷ theo dữ liệu của Bộ Lao động. Đợt tăng lạm phát lịch sử này buộc Fed phải liên tục nâng lãi suất quỹ liên bang, gián tiếp thúc đẩy lãi suất vay thế chấp tăng theo, lan tỏa khắp toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Các số liệu thị trường hiện tại phản ánh một bức tranh rõ nét: giá trung bình niêm yết toàn quốc đạt 450.000 USD vào tháng 6, tăng 16.9% so với tháng trước đó. So với tháng 6 năm 2020, giá đã tăng đáng kinh ngạc 31.4%. Những thay đổi này không phải là những biến động từ từ—chúng là những cú nhảy chưa từng có, khiến nhiều người tiềm năng mua nhà bị loại khỏi cuộc chơi vì giá quá cao.

Tuy nhiên nghịch lý thay, tháng 6 cũng chứng kiến mức tăng tồn kho lớn nhất theo tháng trong lịch sử, với số lượng nhà đang hoạt động tăng 18.7% so với cùng kỳ năm trước. Điều này về lý thuyết nên tạo áp lực buộc người bán giảm giá, nhưng thực tế không diễn ra như vậy. Người bán vẫn giữ nguyên mức giá theo chuẩn năm 2021, khi lãi suất ở mức thấp kỷ lục và tồn kho gần như không có. Họ tin rằng vẫn có thể thu về giá trị cao nhất của thời kỳ đỉnh cao bất chấp điều kiện đã thay đổi.

Kịch bản suy thoái: Chờ đợi có đáng không?

“Chúng ta có thể đang hướng tới một thời kỳ suy thoái, nhưng dự đoán chính xác thì là điều không thể,” giải thích Robert Frick, nhà kinh tế doanh nghiệp tại Navy Federal Credit Union. Nhận định của ông đi thẳng vào vấn đề nan giải của người mua: các tín hiệu suy thoái là có thật, nhưng thời điểm chính xác vẫn còn là ẩn số.

Các quan điểm truyền thống cho rằng suy thoái sẽ kích hoạt các biện pháp kích thích của Fed và làm giảm chi phí vay mượn. Lần này có thể sẽ khác. Ken Rosen, chủ tịch Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản và Kinh tế Đô thị Berkeley Haas, chỉ ra rằng sự kéo dài của lạm phát đã thay đổi cách chơi: “Fed sẽ không bơm tiền vào thị trường trong chu kỳ này vì lạm phát vẫn còn cao. Mong đợi một điều chỉnh chính sách chậm hơn và lãi suất duy trì ở mức cao kéo dài.”

Thị trường việc làm vẫn còn khá mạnh mẽ, với số việc làm mới trong tháng 6 vượt xa dự đoán của hầu hết các nhà kinh tế. Sức mạnh này làm mờ bức tranh suy thoái hơn nữa—truyền thống, thất nghiệp thường đi trước các đợt sụp đổ của thị trường nhà ở, nhưng thị trường lao động vẫn tiếp tục tạo ra sức mạnh.

Tính toán mua hay chờ của cá nhân

Lời khuyên từ các chuyên gia bất động sản thể hiện sự không chắc chắn thực sự. Quyết định của bạn nên dựa trên hoàn cảnh cá nhân hơn là dựa vào thời điểm thị trường.

Ở lại trong nhà hơn năm năm? Mua bây giờ trở nên hợp lý hơn vì bạn có thể chịu đựng được biến động giá ngắn hạn. Bạn không cố gắng dự đoán thời điểm thoát ra; bạn đang xây dựng vốn chủ sở hữu trong một khung thời gian có ý nghĩa.

Dự định chuyển nhà trong vòng năm năm? Chờ đợi có thể là lựa chọn hợp lý. Nếu thị trường điều chỉnh và bạn cần bán trong thời kỳ suy thoái, bạn có thể mất một khoản vốn đáng kể.

Có khoản tiết kiệm dự phòng và thu nhập ổn định? Những khoản dự phòng này quan trọng hơn việc dự đoán thời điểm suy thoái. Nếu không có, mua nhà ngay bây giờ sẽ làm tăng rủi ro của bạn.

Antonio Bruno, một đại lý bất động sản tại Beverly Hills, đưa ra góc nhìn thực tế: “Thời điểm tốt nhất để mua luôn là ngày hôm qua. Nhưng khi tồn kho tăng và người bán trở nên thực tế hơn về giá, người mua sẽ có lợi thế đàm phán mà họ gần đây đã thiếu.”

Nếu suy thoái thực sự xảy ra, Frick gợi ý rằng lãi suất vay thế chấp có thể giảm xuống còn 4% hoặc thấp hơn so với mức hiện tại. Đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu, ông đề xuất một chiến lược thay thế: “Sống tiết kiệm, tích lũy tiết kiệm một cách tích cực. Tránh thuê nhà nếu có thể—ở cùng gia đình nếu có thể. Giá nhà cuối cùng sẽ nguội đi, và khoản đặt cọc của bạn sẽ có giá trị hơn khi điều đó xảy ra.”

Độ nhạy vùng miền: Nơi nào có thể bị ảnh hưởng nặng hơn

Không phải thị trường nào cũng đối mặt với rủi ro như nhau. Báo cáo Rủi ro Nhà ở Đặc biệt của ATTOM Data đã chỉ ra các quận huyện dễ bị giảm giá nhất, trong đó New Jersey, Illinois và California nội địa là những khu vực đáng chú ý. Ba bang này chứa 34 trong số 50 quận có rủi ro cao nhất. Chỉ riêng Chicago và New York City đã chiếm lần lượt tám và sáu quận dễ bị tổn thương.

Phân tích dựa trên tỷ lệ khả năng chi trả, tỷ lệ thất nghiệp và hoạt động foreclosure đến Quý 1 năm 2022. Các thị trường có các chỉ số khả năng chi trả kém, tỷ lệ thất nghiệp cao và tỷ lệ nợ dưới giá trị cao là những ứng viên tiềm năng nhất cho sự điều chỉnh giá khi điều kiện kinh tế xấu đi.

Rick Sharga, phó chủ tịch điều hành của ATTOM về phân tích thị trường, cảnh báo rằng “mặc dù thị trường nhà ở gần đây rất mạnh mẽ, vẫn tồn tại những điểm dễ tổn thương. Nếu suy thoái xuất hiện hoặc thậm chí chỉ là những suy giảm nhẹ, các thị trường này có thể chứng kiến sự giảm giá đáng kể.”

Kết luận: Ngữ cảnh quan trọng hơn thời điểm

Cố gắng dự đoán đáy thị trường là một việc làm ngu ngốc đối với phần lớn người mua. Những câu hỏi thực sự đơn giản hơn nhiều: Bạn có đủ khả năng chi trả hôm nay không? Thu nhập của bạn có ổn định không? Hoàn cảnh cuộc sống của bạn có phù hợp để ở yên một chỗ đủ lâu để bù đắp chi phí giao dịch không? Bạn có thể chờ đợi bao lâu mà không làm tổn hại mục tiêu của mình?

Thời điểm thị trường hiếm khi chính xác. Bỏ lỡ ngôi nhà phù hợp trong khi chờ đợi giá có thể không bao giờ đến, thường sẽ tốn kém hơn so với việc mua và chịu đựng những điều chỉnh nhỏ. Tuy nhiên, mua quá khả năng của mình để theo đuổi một thị trường giảm giá cũng là điều gây hại không kém.

Tương lai của thị trường nhà ở phụ thuộc vào các biến số mà không một người mua nào kiểm soát được—chính sách của Fed, quỹ đạo lạm phát, xu hướng việc làm, và hiệu suất kinh tế khu vực. Thay vào đó, hãy tập trung vào những gì bạn có thể kiểm soát: khả năng tài chính của bạn, thời gian dự kiến, và đánh giá thực tế về hoàn cảnh của bạn trong môi trường lãi suất cao này.