Hiểu về Truy cập Vốn Chủ Nhà: Tín dụng Ngược, HELOC hay Vay Vốn Chủ Nhà—Cái nào phù hợp với nhu cầu của bạn?

Đối với phần lớn người Mỹ, giá trị vốn chủ sở hữu nhà ở chiếm một phần đáng kể trong tài sản cá nhân. Theo dữ liệu của Pew Research Center, vốn chủ sở hữu nhà chiếm khoảng 45% giá trị ròng trung bình của các chủ nhà Mỹ vào năm 2021. Giá trị tích lũy này không nhất thiết phải nằm im—nó có thể được chuyển đổi thành tiền mặt dễ dàng thông qua một số cơ chế tài chính. Nếu tài sản của bạn có giá trị 250.000 đô la với số dư thế chấp còn lại là 100.000 đô la, bạn sở hữu 150.000 đô la trong vốn chủ sở hữu. Thêm một khoản vay thế chấp thứ hai trị giá 50.000 đô la sẽ làm giảm số vốn chủ sở hữu khả dụng còn lại xuống còn 100.000 đô la.

Ba phương pháp chính để mở khóa vốn chủ sở hữu nhà ở

Trước khi đi vào từng lựa chọn, điều quan trọng là phải hiểu rằng việc khai thác vốn chủ sở hữu nhà đòi hỏi sự chấp thuận của nhà cho vay và cam kết nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Không trả nợ đúng hạn có thể dẫn đến việc bị tịch thu tài sản. Có ba con đường chính, mỗi con đường có cơ chế riêng biệt và phù hợp với các tình huống tài chính khác nhau.

HELOC: Linh hoạt và truy cập theo yêu cầu

Một hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà hoạt động giống như thẻ tín dụng được bảo đảm bằng giá trị nhà của bạn. Thay vì nhận một khoản tiền lớn ngay lập tức, bạn truy cập vào quỹ theo nhu cầu tối đa đến hạn mức đã được phê duyệt trước. Sự linh hoạt này hấp dẫn những người không chắc chắn về nhu cầu vay chính xác.

HELOC thường hoạt động trong hai giai đoạn: giai đoạn rút tiền (thường là 10 năm) trong đó bạn có thể rút tiền và chỉ trả lãi, và giai đoạn trả nợ (thường là 20 năm) bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi. Bạn có thể gia hạn và bắt đầu lại giai đoạn rút tiền thay vì hoàn toàn trả hết nợ. Lãi suất và phí dịch vụ thay đổi theo nhà cho vay, với APR biến đổi là tiêu chuẩn. Cơ cấu này làm cho HELOC lý tưởng cho các khoản chi phí theo giai đoạn như sửa chữa nhà, nơi chi phí dần rõ ràng theo thời gian.

Vay vốn chủ sở hữu nhà: Dự đoán và cấu trúc cố định

Đôi khi còn gọi là khoản vay thế chấp thứ hai, vay vốn chủ sở hữu nhà cung cấp một khoản tiền lớn duy nhất mà bạn trả lại theo thời gian đã thỏa thuận—tương tự như một khoản vay thế chấp truyền thống. Trong khi khoản vay thế chấp đầu tiên của bạn tài trợ cho việc mua nhà, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà có thể dùng cho hầu hết các mục đích.

Không có hạn chế về tuổi tác, và giới hạn vay thường tối đa 80% đến 85% giá trị vốn chủ sở hữu của bạn, mặc dù một số nhà cho vay mở rộng giới hạn cao hơn. Thời hạn vay thay đổi nhưng thường có lãi suất cố định, mang lại sự dự đoán về khoản thanh toán. Một số hình thức có APR biến đổi, thanh toán bong bóng hoặc phí trả trước, do đó việc xem xét tất cả các điều khoản là rất cần thiết. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà phù hợp khi bạn cần vốn cho một khoản chi tiêu lớn, rõ ràng—ví dụ, một dự án sửa chữa lớn với ngân sách đã định.

Tín dụng ngược: Thu nhập cho người chủ nhà cao tuổi

Tín dụng ngược hoạt động theo các quy tắc hoàn toàn khác biệt. Chỉ dành cho người vay từ 62 tuổi trở lên, các khoản vay này không yêu cầu thanh toán định kỳ trong khi bạn còn ở trong nhà. Thay vào đó, bạn nhận tiền mặt từ nhà cho vay—dưới dạng khoản tiền lớn, hạn mức tín dụng hoặc thu nhập hàng tháng—và việc trả nợ bị hoãn cho đến khi bạn chuyển đi, bán hoặc qua đời.

Các khoản vay ngược được bảo hiểm bởi FHA có hạn mức vay tối đa là 417.000 đô la, với hạn mức cao hơn ($625,500) tại các khu vực có chi phí cao như Alaska và Hawaii. Phí khởi tạo thường dao động từ 2.500 đến 6.000 đô la theo FDIC, mặc dù các nhà cho vay không FHA có thể báo giá khác. Sản phẩm này phù hợp với tình huống “nhà giàu, tiền mặt ít”, cung cấp thu nhập hưu trí mà không cần phải thanh toán hàng tháng.

Phù hợp sản phẩm phù hợp với tình huống của bạn

Chọn HELOC

Tối đa sự linh hoạt đòi hỏi một HELOC. Nếu bạn không chắc chắn về tổng nhu cầu tiền mặt hoặc dự đoán chi phí sẽ diễn ra dần dần, việc rút tiền chỉ khi cần và chỉ trả lãi trên số tiền vay sẽ mang lại hiệu quả về chi phí và khả năng thích ứng.

Chọn Vay vốn chủ sở hữu nhà

Khi bạn cần một khoản tiền lớn, cụ thể—ví dụ, 50.000 đô la cho việc sửa chữa nhà bếp, 75.000 đô la cho việc học của con trai—cấu trúc khoản vay một lần và các khoản thanh toán cố định của vay vốn chủ sở hữu nhà mang lại sự chắc chắn. Bạn biết rõ nghĩa vụ hàng tháng của mình và có thể lên kế hoạch phù hợp.

Chọn Tín dụng ngược

Nếu bạn và vợ/chồng đều từ 62 tuổi trở lên và xem nhà của mình như một tài sản để sinh sống (không phải để truyền lại), tín dụng ngược tạo ra dòng tiền cho nghỉ hưu mà không yêu cầu thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, tài sản thường phải được bán sau khi qua đời để thanh toán khoản nợ, điều này loại bỏ di sản cho người thừa kế. Thực tế này khiến tín dụng ngược không phù hợp cho những người ưu tiên chuyển giao tài sản thế hệ.

Các yếu tố về điểm tín dụng

Tín dụng ngược có xu hướng linh hoạt hơn đối với điểm tín dụng thấp hơn vì không yêu cầu thanh toán liên tục trong thời gian cư trú. Nhà cho vay xác minh khả năng thanh toán thuế nhà và phí bảo trì, nhưng có thể bỏ qua các khó khăn trong thanh toán trong quá khứ. Tuy nhiên, họ vẫn xem xét điểm tín dụng và tình hình tài chính.

Vay vốn chủ sở hữu nhà và HELOC yêu cầu điểm tín dụng tốt hơn từ hầu hết các nhà cho vay chính thống, mặc dù sự đa dạng của các sản phẩm có sẵn có nghĩa là một số tổ chức vẫn làm việc với người vay có điểm tín dụng trung bình. Việc so sánh nhiều nhà cho vay có thể tiết lộ sự linh hoạt mà các lần từ chối ban đầu có thể gợi ý là không có.