Liên doanh trách nhiệm hữu hạn có thể mua nhà không? Hướng dẫn toàn diện cho các nhà đầu tư bất động sản

Mua nhà ở dân cư hoặc thương mại thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) là một phương pháp chiến lược mà nhiều nhà đầu tư bất động sản xem xét. Nhưng liệu một LLC có thể mua nhà không? Câu trả lời ngắn gọn là có—nhưng trước đó bạn sẽ cần phải vượt qua các cân nhắc về tài chính, pháp lý và cấu trúc đáng kể. Hướng dẫn này phân tích những gì bạn cần biết trước khi sử dụng LLC làm phương tiện cho việc mua bất động sản.

Tại sao nhà đầu tư bất động sản lại chuyển sang LLC

Điểm hấp dẫn chính của việc mua bất động sản qua LLC tập trung vào việc bảo vệ trách nhiệm pháp lý. Khi bạn sở hữu các bất động sản đầu tư dưới cấu trúc LLC thay vì tên cá nhân, bạn tạo ra một sự phân chia pháp lý. Nếu một người thuê nhà kiện tụng, họ đang kiện tổ chức—chứ không phải bạn cá nhân. Tấm chắn này trở nên vô giá trong các tình huống kiện tụng nhiều.

Ngoài trách nhiệm pháp lý, quyền sở hữu có lợi về thuế thu hút các nhà đầu tư. Tùy thuộc vào cách cấu trúc LLC của bạn, bạn có thể hưởng lợi từ thuế truyền trực tiếp, nơi tổ chức không phải trả thuế doanh nghiệp. Thay vào đó, lợi nhuận sẽ chuyển đến các thành viên và họ báo cáo phần của mình trên tờ khai cá nhân. Điều này tránh được bẫy thuế hai lần mà các công ty truyền thống phải đối mặt.

Cũng có lợi thế về hợp tác. Cấu trúc LLC tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư hợp tác trong cùng một giao dịch, dù qua hợp tác bình đẳng hay các thỏa thuận vốn theo tầng.

Thách thức về tài chính: Làm thế nào để vay thế chấp cho LLC

Đây là nơi thực tế bắt đầu rõ ràng: liệu một LLC có thể vay thế chấp không? Hầu hết các tổ chức cho vay truyền thống nói không.

Các chương trình vay thế chấp thông thường, vay FHA, và các khoản vay do Fannie Mae hoặc Freddie Mac bảo trợ thường sẽ không cấp tín dụng trực tiếp cho LLC. Các tổ chức cho vay xem việc vay của LLC là rủi ro cao hơn—nếu tổ chức đó vỡ nợ, ngân hàng có ít phương án đòi nợ hơn so với cho vay cá nhân có trách nhiệm pháp lý cá nhân.

Điều này tạo ra một khoảng trống tài chính. Các lựa chọn của bạn thu hẹp lại thành:

Các hình thức vay thay thế - Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản, các nhà cho vay tư nhân, hoặc các ngân hàng giữ thế chấp trên sổ sách của chính họ( sẽ đôi khi hợp tác với LLC. Dự kiến lãi suất cao hơn và thời hạn trả ngắn hơn.

Mua cá nhân rồi chuyển nhượng - Mua bất động sản dưới tên của bạn, sau đó chuyển nhượng vào LLC. Cách này có thể hoạt động nhưng sẽ gây ra các rắc rối tiềm tàng: thuế chuyển nhượng quyền sở hữu, tính lại bảo hiểm tiêu đề, và quan trọng nhất, điều khoản due-on-sale của khoản vay thế chấp. Nếu bị kích hoạt, bạn sẽ phải trả toàn bộ số dư còn lại ngay lập tức.

Yếu tố chi phí: Tại sao sở hữu qua LLC không rẻ

Việc thành lập LLC liên quan đến chi phí ban đầu. Chi phí thành lập ban đầu thay đổi theo từng bang—thường từ )đến $1,000. Sau đó là các khoản phí duy trì định kỳ: phí nộp hồ sơ hàng năm $100 (đến hơn $300 tùy theo bang của bạn$50 , dịch vụ đại lý đăng ký, và các công việc tuân thủ thuế.

Khi cộng thêm các thách thức về tài chính, chi phí sẽ tăng lên. Lãi suất cao hơn cho các khoản vay thay thế, khoản đặt cọc lớn hơn, hoặc dựa vào mua bằng tiền mặt đều làm giảm lợi nhuận đầu tư của bạn.

Ưu đãi thuế và sự đánh đổi

Việc mua qua LLC loại bỏ quyền miễn thuế lợi nhuận vốn chính cho nhà ở chính. Người sở hữu nhà có thể trừ lên đến $250,000 lợi nhuận )hoặc $500,000 nếu đã kết hôn nộp chung( khi bán nhà chính của họ. Một bất động sản do LLC sở hữu không đủ điều kiện cho lợi ích này vì nó không thể là nơi cư trú của bạn.

Tuy nhiên, bạn có thể tận dụng các công cụ thuế khác. Khấu hao tài sản cho phép chủ sở hữu bất động sản trừ đi hao mòn giả định trên các cải tạo, giảm đáng kể thu nhập chịu thuế mặc dù bất động sản tạo dòng tiền. Điều này tạo ra các cơ hội hoãn thuế mạnh mẽ.

Tính toán thuế hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình cụ thể của bạn—đó là lý do tại sao việc tham khảo ý kiến của một kế toán hoặc chuyên gia thuế là không thể bỏ qua; nó rất cần thiết.

Ranh giới pháp lý: Rủi ro “xuyên thủng vỏ bọc”

Bạn có thể sống trong nhà mua qua LLC không? Về mặt pháp lý, không—không nếu bạn muốn bảo vệ trách nhiệm pháp lý giữ vững trong tòa án.

Nếu bạn mua bất động sản qua LLC để đầu tư nhưng sau đó chuyển vào và sử dụng như nơi cư trú của mình, tòa án có thể xem nhẹ LLC trong quá trình tranh tụng. Tình huống “xuyên thủng vỏ bọc công ty” này sẽ xóa bỏ sự bảo vệ của bạn. Bất động sản phải thực sự hoạt động như một tài sản kinh doanh, chứ không phải nhà ở cá nhân.

Điều này có nghĩa là cấu trúc LLC phù hợp cho các bất động sản cho thuê, tòa nhà thương mại, và bất động sản đầu tư—chứ không phải cho nhà chính của bạn.

Quyết định mua qua LLC

Liệu một LLC có thể mua nhà để đầu tư không? Chắc chắn rồi. Bạn có nên không? Điều đó phụ thuộc vào:

• Mức độ rủi ro trách nhiệm pháp lý của bạn )các bất động sản cho thuê trong khu vực dễ kiện tụng được hưởng lợi nhiều nhất(
• Các lựa chọn tài chính có sẵn trên thị trường của bạn
• Tình hình thuế và cấu trúc danh mục đầu tư tổng thể của bạn
• Sự sẵn lòng chấp nhận chi phí ban đầu cao hơn để có sự bảo vệ lâu dài
• Liệu bất động sản có thực sự còn là tài sản kinh doanh hay không

Các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản, những người trong ngành có trách nhiệm cao, và những người hợp tác với người khác thường thấy việc sở hữu LLC là hợp lý. Các nhà đầu tư cá nhân mua một bất động sản cho thuê có thể thấy chi phí lợi ích ít hấp dẫn hơn.

Trước khi bạn tiến hành

Đừng tự mình giải quyết. Một cố vấn tài chính có thể mô hình hóa xem cấu trúc thuế của LLC có thực sự có lợi cho tình hình cụ thể của bạn không. Một kế toán có thể tối ưu hóa lựa chọn thực thể và cách nộp hồ sơ của bạn. Một luật sư bất động sản có thể đảm bảo LLC của bạn được cấu trúc đúng, thỏa thuận hoạt động của bạn vững chắc, và việc mua bán phù hợp với mục tiêu trách nhiệm pháp lý của bạn.

Câu hỏi “liệu LLC có thể mua nhà không” có câu trả lời rõ ràng: có, nó có thể. Việc nó có nên hay không là câu hỏi chiến lược đòi hỏi hướng dẫn cá nhân hóa.