Khi nào nên mua nhà: Tìm khoảng thời gian tối ưu trong thị trường ngày nay

Vấn đề thời điểm trong bất động sản hiếm khi có câu trả lời phù hợp cho tất cả mọi người, nhưng các chuyên gia trong ngành liên tục chỉ ra các mô hình theo mùa có ảnh hưởng đáng kể đến khả năng mua hàng của bạn. Các chuyên gia bất động sản, các nhà cho vay thế chấp và các nhà phân tích thị trường đồng ý rằng trong khi giá nhà biến động suốt cả năm, thì có những khoảng thời gian mang lại những ưu đãi tốt hơn nhiều so với những thời điểm khác. Hiểu rõ các mô hình này—cũng như sự biến đổi theo vùng miền—có thể giúp người mua đưa ra quyết định thông minh hơn về thời điểm phù hợp nhất để mua nhà.

Nguyên tắc cơ bản thúc đẩy thị trường bất động sản rất đơn giản: nguồn cung và cạnh tranh của người mua ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng định giá. Khi ít nhà được rao bán hơn và ít người mua hơn đang tìm kiếm, người bán thường linh hoạt hơn về giá cả. Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia, nhấn mạnh rằng “giai đoạn từ Lễ Tạ ơn đến giữa tháng Một là một khoảng thời gian đặc biệt thuận lợi,” mặc dù lợi thế về thời điểm còn kéo dài ngoài những tuần lễ nghỉ này tùy thuộc vào nơi bạn dự định chuyển đến.

Hiểu rõ các nguyên tắc cơ bản về thời điểm thị trường

Cơ chế thị trường cơ bản ủng hộ những người mua thông thái trong các giai đoạn bán hàng chậm hơn. Giữa mùa thu và giữa mùa đông luôn là giai đoạn yên tĩnh nhất trong hầu hết các thị trường nhà ở, với số lượng giao dịch giảm rõ rệt so với mùa xuân. Sự mất cân đối cung cầu này tạo ra lợi thế rõ ràng cho những người mua đã chuẩn bị kỹ càng.

Những lợi ích chính của việc mua nhà ngoài mùa cao điểm bao gồm:

• Giá trung bình của bất động sản thấp hơn do cạnh tranh của người mua giảm
• Ít tình huống nhiều đề nghị, giúp bạn tránh được việc đấu giá tăng giá
• Người bán linh hoạt hơn trong việc đàm phán về giá mua và chi phí đóng cửa
• Có nhiều đại lý bất động sản và chuyên gia vay thế chấp sẵn sàng dành thời gian tập trung cho giao dịch của bạn hơn

Tâm lý mua theo mùa cũng quan trọng không kém. Trong khi mùa xuân và mùa hè kích thích phản ứng bán hàng tự nhiên của các chủ nhà—một phần vì sân vườn và ngoại thất trông đẹp nhất—thì mùa đông lại tạo ra sự cấp bách vì những lý do hoàn toàn khác. Người bán sở hữu các bất động sản trống trong những tháng mùa đông khắc nghiệt phải đối mặt với chi phí duy trì lớn: tiền sưởi ấm, bảo trì nhà cửa, dọn tuyết và các khoản thanh toán vay thế chấp tích tụ nhanh chóng, khiến nhiều người sẵn sàng chấp nhận mức giá thấp hơn.

Lợi thế mua nhà vào mùa đông ở các vùng khác nhau

Lợi thế theo mùa thay đổi đáng kể dựa trên địa lý, khí hậu và các đặc điểm của thị trường địa phương. Staci Titsworth, quản lý bán hàng của F.N.B Corporation với nền tảng dày dạn về PNC Mortgage, giải thích rằng các thị trường miền Trung Tây thể hiện cơ hội mua nhà mùa đông đặc biệt mạnh mẽ. “Khi mùa hè đến, người bán chiến lược đưa bất động sản ra thị trường để tối đa hóa vẻ đẹp ngoại thất, định giá phù hợp,” cô nói. “Vào mùa đông, ít người mua nhà tích cực tìm kiếm hơn, điều này làm giảm đáng kể cạnh tranh và hoạt động xem nhà.”

Chi phí duy trì các bất động sản trống trong mùa đông khắc nghiệt ở miền Trung Tây không thể xem nhẹ. Việc sưởi ấm nhà trống, quản lý việc dọn tuyết lối đi và gánh nặng của các khoản thanh toán vay thế chấp trùng lặp khiến nhiều người bán phải đàm phán. Tuy nhiên, người mua cần cẩn trọng với các vấn đề về mùa đông hóa các bất động sản đã bỏ trống—một vấn đề Titsworth từng gặp phải khi ống nước bị đóng băng làm hỏng nhà của chính cô.

Chiến lược thời điểm theo vùng: Đông Bắc và Trung Tây

Khu vực Đông Bắc có đặc điểm mùa vụ rõ rệt. Dữ liệu của Zillow cho thấy rằng các tháng mùa xuân—đặc biệt là tháng Năm và tháng Sáu—có gấp đôi số lượng bất động sản đang rao bán so với tháng Mười Hai và tháng Một. Tuy nhiên, sự phong phú này lại tạo ra những bất lợi trái ngược cho người mua cá nhân. Janine Acquafredda, một nhà môi giới bất động sản đoạt giải thưởng của Remax đã chuyển hơn 300 triệu đô la giá trị bất động sản tại New York, giải thích: “Khi mọi người đều tìm kiếm vào mùa xuân, cạnh tranh trở nên gay gắt hơn. Những bất động sản tốt nhất nhận nhiều đề nghị, đẩy giá lên cao.”

Ngược lại, chờ đợi đến mùa đông tạo ra cơ hội với các bất động sản còn lại—những căn nhà thu hút sự quan tâm lớn nhưng chưa bán được. Người bán và các đại lý đều mệt mỏi với quá trình bán hàng vào cuối mùa đông và đối mặt với khả năng duy trì bất động sản qua mùa đông lạnh giá nữa. “Kết hợp này mang lại mức giá tốt hơn cho người mua,” theo Acquafredda. “Người bán đã mệt mỏi, các đại lý cần hoàn tất giao dịch, và người mua có thể đàm phán một cách có ý nghĩa.”

Đối với các căn nhà thứ hai, đặc biệt là các bất động sản ven biển, mua vào mùa đông càng có lợi hơn nữa. Những bất động sản nghỉ dưỡng này thường được đưa ra thị trường vào mùa thu và mùa đông khi việc sử dụng không thường xuyên giảm đi. Sự gia tăng nguồn cung trong khi lượng người mua ít ỏi tạo điều kiện lý tưởng để đàm phán mua các căn nhà nghỉ dưỡng với giá giảm đáng kể.

Thị trường phía Nam và phía Tây: Một quy tắc mùa khác biệt

Khu vực phía Tây và miền Nam hoạt động theo các quy tắc mùa khác biệt hoàn toàn. Tracey Hampson, một đại lý của Realty One Group tại Santa Clarita với gần hai thập kỷ kinh nghiệm, khuyên nên mua vào mùa thu và mùa đông ở các thị trường này. “Thời tiết ôn hòa kéo dài qua mùa đông, giúp việc xem nhà thoải mái và thuận tiện hơn,” cô giải thích. “Bạn tránh được việc phải chiến đấu với thời tiết khắc nghiệt khi tìm kiếm nhà.”

Quan trọng là, trong khi nguồn cung mùa đông giảm mạnh ở các vùng phía Bắc, các thị trường phía Tây và phía Nam vẫn duy trì mức độ lựa chọn tương đối lành mạnh. “Nguồn cung giảm nhưng vẫn đủ để có sự lựa chọn ý nghĩa,” Hampson nhận xét. “Nguồn cung thấp hơn—nhưng vẫn đủ—nghĩa là người bán nhận thức được sự cạnh tranh giảm và điều chỉnh giá phù hợp.”

Kết quả khác biệt rõ rệt so với các khu vực có tuyết phủ. Người bán ở các thị trường này tích cực đàm phán trong mùa thu và mùa đông, coi trọng các đề nghị hơn và thể hiện sự linh hoạt thực sự. “Người mua và người bán đều trở nên tập trung hơn và cam kết hơn trong việc chốt giao dịch trong những tháng này,” Hampson nói, tạo ra các giao dịch hiệu quả với các bên thực sự nghiêm túc.

Quyết định mua cuối cùng của bạn

Cuối cùng, thời gian cá nhân, nhu cầu chuyển chỗ công tác và khả năng tài chính của bạn sẽ vượt qua các yếu tố theo mùa. Tuy nhiên, nếu bạn có thể linh hoạt về lịch trình, thì mùa đông luôn nổi bật hơn về mặt thống kê cho vị thế của người mua. Brian Davis, sáng lập của Spark Rental, nhấn mạnh: “Dù nguồn cung thấp hơn, nhưng sự sụt giảm đáng kể trong hoạt động của người mua tạo ra lợi thế đàm phán. Nguồn cung giảm vào mùa đông, nhưng cầu còn giảm hơn nữa.”

Thực tế phản ánh tâm lý con người. Hầu hết mọi người tự nhiên hướng nội khi thời tiết trở lạnh, ưu tiên các nghĩa vụ lễ hội và thời gian bên gia đình hơn là đi mua nhà. Người bán thường muốn hoàn tất giao dịch trước cuối năm để tối ưu thuế và cảm giác tâm lý thoải mái. Trong khi đó, các chuyên gia dịch vụ—như môi giới, nhà môi giới vay thế chấp, kiểm định viên—hoạt động dựa trên hoa hồng và có xu hướng có động lực cao hơn trong các mùa chậm để hoàn tất các giao dịch.

Sự kết hợp giữa người bán có động lực, ít người mua cạnh tranh, các nhà cung cấp dịch vụ dựa trên hoa hồng và các ưu đãi kết thúc cuối năm tạo thành một lý do thuyết phục để mua vào mùa đông. Nếu thời điểm phù hợp, việc tập trung tìm kiếm trong giai đoạn yên tĩnh này—đặc biệt từ lễ Tạ ơn đến giữa tháng Một—có thể mang lại khoản tiết kiệm đáng kể về giá mua và các chi phí liên quan. Thời điểm tốt nhất để mua nhà cuối cùng phụ thuộc vào hoàn cảnh của bạn, nhưng các nguyên tắc thị trường cho thấy việc mua vào mùa đông lạnh giá xứng đáng được xem xét nghiêm túc.

Các nguồn tham khảo bao gồm ý kiến của Lawrence Yun (Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia), Staci Titsworth (F.N.B Corporation), Janine Acquafredda (Remax), Tracey Hampson (Realty One Group), và Brian Davis (Spark Rental), cùng dữ liệu phân tích thị trường từ Zillow.