Tín hiệu tích cực liên tục xuất hiện, thị trường bất động sản Quảng-Thâm "mùa xuân nhỏ" đang được nhúng nhuế

Thời báo Chứng khoán phóng viên Wu Jiaming

Vào tháng 3 đầu xuân, thị trường bất động sản thường sẽ đón nhận một làn sóng cảm xúc “Kim Tam, Ngân Tứ” ấm lên, liệu “Xuân nhỏ” của thị trường nhà đất năm nay có đến đúng như dự kiến hay không cũng trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Về vấn đề này, phóng viên đã khảo sát thị trường Quảng Châu và Thâm Quyến, phát hiện sau khi số liệu giao dịch ổn định và tăng trở lại, ngày càng nhiều người mua nhà bắt đầu phục hồi kỳ vọng vào thị trường bất động sản, “Xuân nhỏ” đang ủ mầm.

Giá cả hợp lý và sản phẩm phù hợp là chìa khóa

“Dưới tác động của việc giao dịch cao giá tại khu đất Mã Trường, quận Thiên Hà, gần đây lượng khách xem nhà và giao dịch đều tăng lên, cuối tuần trước dự án đã đón gần 150 nhóm khách, công ty đã trực tiếp giảm giá để phù hợp với ‘Xuân nhỏ’,” quản lý tiếp thị của một dự án nhà mới tại khu vực Thiên Hà Bắc cho biết. Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong nửa đầu tháng 3, toàn thành phố Quảng Châu đã có hơn 30 dự án nhà mới ra mắt hoặc có hoạt động thúc đẩy.

Gần đây, khu đất Mã Trường nổi bật đã được giao dịch với tổng giá trị 23.6 tỷ nhân dân tệ, do Tập đoàn Yuexiu sở hữu toàn bộ, thu về lợi nhuận vượt giá trị, tỷ lệ chênh lệch giá lên tới 26.6%. Cùng với tiến trình quy hoạch khu đất Mã Trường, giá trị đất đai trong khu trung tâm liên tục được thị trường định giá lại. Gần đây, thị trường nhà cao cấp tại Quảng Châu cũng lại sôi động. Thông tin thị trường cho biết, giao dịch một căn nhà có diện tích 670 mét vuông của Poly Yuexi Bay đạt tổng giá 1.87 tỷ nhân dân tệ, tương đương giá mỗi mét vuông khoảng 280.000 nhân dân tệ. Phóng viên cũng đã phỏng vấn nhiều nhân viên bộ phận tiếp thị của các doanh nghiệp bất động sản, các sản phẩm nhà cao cấp như căn hộ lớn và biệt thự của các công ty này đều có giao dịch trong thời gian gần đây.

Báo cáo của Phòng Nghiên cứu Phát triển Trung Nguyên tại Quảng Châu dự đoán, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, các dự án mới tập trung ra thị trường, dưới sự dẫn dắt của nhiều “đỏ rực”, thị trường có khả năng cao sẽ đón nhận “mở hàng thắng lợi”, dự kiến từ tháng 3 đến tháng 4 sẽ có một đợt mở bán tập trung, các dự án này chủ yếu nằm trong trung tâm thành phố, chủ yếu là các sản phẩm cải thiện, có sức hút nhất định trên thị trường, hy vọng sẽ thúc đẩy giao dịch trở lại. Đồng thời, nhiều người phụ trách tiếp thị của các dự án nhà mới tại Quảng Châu cũng cho biết, trong việc định giá, các dự án sẽ càng ngày càng gần với mức giá thực tế giao dịch trên thị trường. Chỉ có giá cả hợp lý và sản phẩm phù hợp, người mua mới sẵn sàng tham gia thị trường.

Niềm tin bắt đầu được phục hồi

Trong khi đó, tại Thâm Quyến, thị trường nhà thứ cấp dường như sôi động hơn cả nhà mới. Tuần trước, lượng ký hợp đồng nhà thứ cấp tại các cửa hàng Leye của Thâm Quyến tăng 132% so với tuần trước, đạt mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2025; lượng khách xem nhà thứ cấp còn đạt mức cao nhất kể từ giữa tháng 10 năm 2024.

Theo dữ liệu mới nhất do Viện Nghiên cứu Shell Thâm Quyến công bố, trong tháng 2 năm nay, số lượng nhà thứ cấp niêm yết tại các cửa hàng hợp tác giảm 3.3% so với cùng kỳ năm ngoái. “Sự biến động nhỏ này phần nào phản ánh niềm tin thị trường đang dần tăng lên, hiện tượng bán tháo phi lý đang giảm bớt,” Chủ tịch Viện Nghiên cứu Shell Thâm Quyến, Tiêu Tiểu Bình cho biết, sự thay đổi này hy vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà đất Thâm Quyến bước vào giai đoạn “cung cấp tối ưu – kỳ vọng tăng mạnh – giá ổn định” theo chiều hướng tích cực. Điều này có nghĩa là, thị trường đang giảm bớt áp lực “thừa cung do người bán vội vàng rút lui” trong thời gian qua, các nguồn cung niêm yết trở nên hợp lý hơn, tạo nền tảng lành mạnh hơn để thị trường phục hồi. Ngoài ra, về giá cả, ngoài việc giá trung bình giao dịch liên tiếp hai tháng dừng giảm và ổn định, giá niêm yết của các khu nhà hot tại thị trường thứ cấp cũng bắt đầu tăng nhẹ.

“Từ đầu tháng 3, việc giao dịch các căn nhà trong các khu học xá tốt nhất đã rõ ràng hơn, tiếp theo là các nguồn nhà thứ cấp có tổng giá thấp và tỷ suất sinh lợi cao.” Quản lý trung gian lâu năm tại khu vực Yuanding, Futian, Thâm Quyến, Trần nói, “Hiện tại, giá giao dịch không biến động nhiều, chủ yếu là đổi giá lấy lượng, nhưng sau vài năm giảm giá, bắt đầu năm nay, nhiều người mua bắt đầu có niềm tin vào thị trường nhà đất hơn. Ví dụ, sau kỳ nghỉ, số khách chủ động liên hệ xem nhà nhiều hơn so với các năm trước.”

“Sau Tết âm lịch, thị trường bất động sản Thâm Quyến nhanh chóng phục hồi nhịp độ giao dịch, phản ứng nhanh hơn so với vài năm trước. Theo thống kê của chúng tôi, tốc độ ra thị trường các dự án nhà mới năm nay chậm hơn năm ngoái, chỉ có 9 dự án nhà mới được cấp phép mở bán trước, trong khi cùng kỳ năm ngoái có 12 dự án, do đó, thị trường nhà mới Thâm Quyến năm nay khó tạo ra quy mô lớn. Ngược lại, thị trường nhà thứ cấp vẫn duy trì tình trạng nguồn cung dồi dào, giá thấp, giao dịch rõ ràng tốt hơn nhiều so với thị trường nhà mới.” Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Toàn quốc của Midland Property, Hứa Thiện Như, nói với phóng viên, “Ngoài ra, về dự kiến chính sách, việc nới lỏng hạn chế mua nhà tại Thâm Quyến vẫn là khả năng cao.”

Cần phối hợp nhiều phía cùng nỗ lực

Theo ông Lý Vũ Gia, Chuyên gia trưởng Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, hiệu quả thị trường nhà đất Quảng Đông – Thâm Quyến gần đây khá khả quan. “Thứ nhất, nhà thứ cấp tốt hơn nhà mới, thị trường nhà mới chỉ tập trung ở một số khu vực; thứ hai, lượng nhà thứ cấp mới niêm yết giảm so với tháng trước, giảm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy tâm lý và kỳ vọng thị trường đang cải thiện; thứ ba, thị trường nhà thứ cấp đã có xu hướng tốt hơn liên tục, phần nào thúc đẩy nhu cầu bán cũ mua mới, vòng quay thị trường có phần tích cực hơn.”

Ông dự đoán, tháng 3 là mùa bán hàng cao điểm truyền thống, bao gồm các nhu cầu như trở lại thành phố sau kỳ nghỉ, kết hôn, tìm việc, học bổng, các giao dịch nhà thương mại sẽ sôi động hơn. Đồng thời, các nhà phát triển cũng sẽ ra mắt các sản phẩm có giá trị cao để đạt thành tích mở hàng. Chính quyền địa phương cũng sẽ có các động thái chính sách, như các chính sách về quỹ tiết kiệm, trợ cấp mua nhà gần đây khá phổ biến, dự kiến tháng 3 sẽ tạo ra một “đỉnh nhỏ” của thị trường nhà đất, nhưng xét về cấu trúc giao dịch, giá thấp vẫn chiếm ưu thế.

Theo Trung tâm Nghiên cứu Trung chỉ số nhà đất Trung Quốc, theo Chỉ số giá nhà của hệ thống 100 thành phố, kể từ năm 2026, tỷ lệ giảm giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố đã thu hẹp liên tục, xu hướng giá nhà có dấu hiệu tích cực rõ rệt hơn, trong tương lai, khi nhiều thành phố đẩy mạnh thực hiện chính sách, “Xuân nhỏ” này đáng để chờ đợi.

Ông Lý Vũ Gia cho rằng, để đạt đáy, ổn định và củng cố đáy, vẫn cần sự phối hợp của nhiều phía, bao gồm thúc đẩy luân chuyển giao dịch nhà thứ nhất và thứ hai, tiếp tục giảm chi phí giao dịch, làm trong sạch môi trường và trật tự giao dịch, cũng như cải thiện niềm tin của cư dân về việc làm, thu nhập và kỳ vọng.