了解房屋淨值存取：逆向抵押貸款 vs. HELOC vs. 房屋淨值貸款—哪一個適合您的需求？

對大多數美國人來說，房屋淨值代表個人財富的重要部分。根據皮尤研究中心的數據，2021年，美國房主的房屋淨值約佔中位數淨值的45%。這些累積的價值不必閒置不動——可以透過多種融資機制轉換為可用的現金。如果您的房產估值為$250,000，剩餘抵押貸款餘額為$100,000，則您擁有$150,000的淨值。再加上$50,000的第二抵押貸款，則可用的淨值將縮減至$100,000。

解鎖房屋淨值的三種主要方法

在深入每個選項之前，重要的是要了解，利用房屋淨值需要貸款人的批准，並且您的房屋將作為抵押品。未能償還貸款可能導致房產被沒收。有三條主要途徑，每條途徑具有不同的運作機制，並適用於不同的財務情況。

HELOC：彈性與即時存取

房屋淨值信用額度（HELOC）就像一張由您的房屋價值擔保的信用卡。您不會一次性收到一筆款項，而是根據需要在預先批准的上限內提取資金。這種彈性吸引那些對確切借款需求不確定的人。

HELOC通常分為兩個階段：一個提款期(通常為10年)，在此期間您可以提取資金並只支付利息；另一個還款期(通常為20年)，在此期間開始償還本金和利息。您可以選擇續約並重新啟動提款期，而不是進入完全還款。利率和費用因貸款人而異，浮動年利率（APR）較為常見。這種結構使HELOC非常適合用於階段性支出，例如房屋翻修，因為費用會逐步明確。

房屋淨值貸款：可預測性與固定結構

有時稱為第二抵押貸款，房屋淨值貸款提供一次性發放的款項，並在約定的期限內償還——類似於傳統抵押貸款。雖然您的第一抵押貸款用於資助房屋購買，但房屋淨值貸款的款項幾乎可以用於任何目的。

沒有年齡限制，借款上限通常為您淨值的80%至85%，但一些貸款人會提供更高的上限。貸款期限各異，但通常具有固定利率，提供還款的可預測性。有些安排包括浮動APR、氣球支付或提前還款罰金，因此審查所有條款非常重要。當您需要資金用於已知且較大支出——例如有明確預算的重大翻修——時，房屋淨值貸款非常適用。

逆向抵押貸款：為年長房主提供收入

逆向抵押貸款的運作規則根本不同。僅限於62歲及以上的借款人，這些貸款在您仍居住在房屋中時不需要定期還款。相反，您會從貸款人那裡獲得現金——可以是一次性發放、信用額度或每月收入——還款則延遲到您搬遷、出售或去世時。

由FHA保險的逆向抵押貸款最高貸款額為$417,000，在阿拉斯加和夏威夷等高成本地區，最高限額($625,500)。發放費用通常在$2,500到$6,000之間，根據FDIC的規定，非FHA貸款人可能會報出不同的價格。這個產品適合“房子富有、現金匱乏”的情況，提供退休收入而不需每月還款。

根據您的情況選擇合適的產品

選擇HELOC

最大彈性需要HELOC。如果您不確定總現金需求或預計支出會逐步展開，僅在需要時提取資金並只支付借款部分的利息，既能降低成本，又能保持彈性。

選擇房屋淨值貸款

當您需要一筆大額、具體的資金——例如$50,000用於廚房翻修，$75,000用於兒子的教育——時，房屋淨值貸款的一次性結構和固定還款能帶來確定性。您可以知道每月的還款義務，並做好相應的規劃。

選擇逆向抵押貸款

如果您和配偶都已年滿62歲，並將房屋視為居住資產(而非傳承資產)，逆向抵押貸款可以在不需每月還款的情況下產生退休現金流。然而，房產通常在去世後必須出售以償還債務，這會消除繼承權。這個現實使逆向抵押貸款不適合那些優先考慮世代財富傳承的人。

信用分數考量

逆向抵押貸款對較低的信用分數較為寬鬆，因為在居住期間不需要持續還款。貸款人會核實支付房產稅和維護費的能力，但可能會忽略過去的還款困難。不過，他們仍會審查信用和財務狀況。

房屋淨值貸款和HELOC則對信用狀況要求較高，但由於產品多樣，仍有一些機構願意與信用評分較一般的借款人合作。多比較幾家貸款人，可以發現一些在初次被拒後仍有彈性的選擇。