了解「房屋負擔得起的修改計劃」：對2008年房市危機的回應

問題的規模：促使 HAMP 成為必要的原因

2008 年的金融危機以毀滅性的方式暴露了美國房市的脆弱性。從 2006 年的 717,522 起沒收案件激增至 2008 年的超過 2.3 百萬，反映出系統性威脅對房主穩定性的影響。這一波房產沒收的爆炸性增長促使聯邦政府展開前所未有的干預。政府認識到，防止大規模遷徙需要直接行動——而非僅僅讓市場力量自行運作。這種緊迫感促使在 2009 年創立了「房屋負擔得起的修改計劃」（Home Affordable Modification Program，簡稱 HAMP），旨在為面臨財務崩潰的家庭提供穩定機制。

HAMP 如何應對危機：計劃背後的運作機制

房屋負擔得起的修改計劃由住房與城市發展部 (HUD) 與財政部合作推出，履行 2008 年緊急經濟穩定法案（Emergency Economic Stabilization Act of 2008）下的任務。核心目標直截了當但雄心勃勃：將每月抵押貸款義務降低至房主毛收入的 31% 以內。

貸款服務機構通過三個主要手段實現這一降低：

• 利率降低，減少借款成本
• 延長貸款期限，將還款分攤到更長時間
• 本金寬限或免除，減少總欠款額

該計劃分為四個不同的路徑。第一順位抵押貸款的修改主要針對主要抵押貸款，而第二順位抵押則協助擁有多筆貸款的房主。(HAFA)（房屋負擔得起的止贖替代方案）部分允許短售和以房產轉讓代替止贖作為避免止贖的策略。一個專門針對失業者的臨時寬限路徑，承認收入損失——而非不負責任——常常是違約的原因。

實施與現實成果

最初的推行令人失望。在 HAMP 的第一年，只有 170,000 位房主獲得永久性貸款修改，促使聯邦政策制定者重新審視資格條件。政府隨後放寬標準以擴大參與範圍。這一調整產生了成效：到 2016 年 12 月 31 日，約有 180 萬房主通過 HAMP 及相關計劃獲得了修改。

這些措施的財務影響廣泛傳播。HUD 2014 年的數據顯示，許多房主通過該計劃將其第一抵押貸款支付降低了近 40%，中位數每月節省 541 美元。有些借款人甚至獲得高達 10,000 美元的本金減免作為持續還款的激勵。

在獲得永久性修改之前，房主需進入為期三個月的試用期，以證明其有能力維持新的還款義務。試用期成功後，房主才有資格簽署正式的修改協議。

資格與批准的現實

儘管規模龐大，HAMP 只惠及少部分尋求協助的房主。該計劃的資格限制如下：

• 居住於擁有的1至4戶住宅
• 單戶住宅的未付本金餘額不超過 729,750 美元
• 貸款於 2009 年 1 月 1 日之前發放
• 有證明的財務困難，影響負擔能力

批准率顯示資格競爭激烈。截至 2017 年 1 月，已提交 960 萬份援助申請，僅有 290 萬獲得批准。即使獲批的申請者，也並非全部都成功獲得永久性修改——失業的借款人有時未能維持試用期的還款，導致他們失去永久資格。

HAMP 的遺產與可用的替代方案

儘管 HAMP 不再接受新申請，政策體系仍在演變，以應對持續的抵押貸款困境。房地美（Fannie Mae）與房利美（Freddie Mac）於 2017 年推出了彈性修改（Flex Modification）計劃，該計劃會自動將逾期 90-105 天的合格借款人納入試用修改方案。聯邦住房管理局（FHA）則維持多條修改途徑，包括延長貸款至 40 年的選項。

房主援助基金（Homeowner Assistance Fund），由美國救援計劃法案（American Rescue Plan Act）注資 99.61 億美元，支援在疫情期間面臨還款困難的房主。面對 VA（退伍軍人事務部）或 USDA（農業部）貸款困難的借款人，也有相應的修改方案。

即使沒有政府計劃，與貸款人直接協商仍然可行。金融機構通常偏好重組貸款，而非進行繁瑣且昂貴的止贖程序，這使得私人渠道的修改方案也變得可行。

房屋負擔得起的修改計劃代表了住房政策的一個關鍵轉折點——承認普遍的房主困境需要結構性干預，而非單純的市場解決方案。雖然原始計劃已停止接受新申請，但其遺產仍在持續的修改框架中延續，支持著在財務不確定性中掙扎的家庭。