有限責任公司可以購買房產嗎？房地產投資者的全面指南

透過有限責任公司 (LLC) 購買住宅或商業房產是一個許多房地產投資者會考慮的策略性方法。但 LLC 可以買房子嗎？ 簡短的回答是可以——但在此之前，你需要了解一些重要的財務、法律和結構性考量。本指南將拆解在使用 LLC 作為房產收購工具之前，你需要知道的事情。

為何房地產投資者轉向 LLC

透過 LLC 購買房產的主要吸引力在於責任保護。當你以 LLC 結構持有投資房產，而非以個人名義，便建立了一個法律上的分隔。如果租戶採取法律行動，他們是在起訴該實體——而非你本人。在訴訟頻繁的情況下，這層保護尤為寶貴。

除了責任保護外，稅務優惠的所有權也吸引投資者。根據你的 LLC 結構，你可以享受「穿透課稅」的好處，即實體本身不需繳交公司稅，而是將利潤分配給成員，成員在個人報稅時申報其股份。這避免了傳統公司面臨的雙重課稅陷阱。

此外，合作夥伴關係的優勢也不容忽視。LLC 結構促使多個投資者能在同一交易中合作，無論是平等合夥還是層級股權安排。

融資挑戰：LLC 如何取得房貸

這裡的現實是：LLC 可以取得房貸嗎？ 多數傳統貸款機構表示不行。

傳統貸款方案、FHA 房貸，以及由房利美或房地美支持的融資，通常不會直接提供信用給 LLC。貸款機構視 LLC 借款為較高風險——若實體違約，與借款人個人負責相比，追索權較有限。

這造成了融資上的缺口。你的選擇縮小為：

替代性貸款途徑——資產抵押貸款人、私人貸款人或投資組合貸款人 (銀行自行持有房貸) 有時會與 LLC 合作。預期較高的利率和較短的攤還期。

個人購買後轉入 LLC——以你的名義購買房產，然後轉入 LLC。這個方法可行，但會引發潛在的複雜問題：契約轉讓稅、產權保險重新計算，以及最重要的，你的房貸的到期即付條款（due-on-sale clause）。若觸發，你將立即償付剩餘全部貸款。

成本因素：為何 LLC 所有權並不便宜

成立 LLC 需要前期支出。成立成本因州而異——通常 $100 約 $1,000。接著是持續的維護費用：每年申報費 ($50 依州而異，可能超過 $300，還有註冊代理服務和稅務合規工作。

當你加入融資挑戰，成本會成倍增加。較高的房貸利率、較大的首付，或依賴現金購買，都會壓縮你的投資回報。

稅務優勢與權衡

LLC 購買會失去主要住所的資本利得免稅額。房主在出售主要住所時，可排除最高 $250,000 的資本利得 )或結婚共同申報時最高 $500,000(。而 LLC 持有的房產不符合此資格，因為它不能是你的住所。

但你可以利用其他稅務工具。 折舊扣除 允許房地產所有者扣除房產改善的理論磨損，儘管房產產生現金流，仍能大幅降低應稅收入。這創造了強大的稅務遞延機會。

稅務計算完全取決於你的具體情況——因此，諮詢會計師或稅務專家的意見是不可或缺的。

法律界限：「揭開公司面紗」的風險

你可以在 LLC 購買的房子裡居住嗎？ 法律上不行——如果你希望責任保護在法庭上站得住腳。

如果你為投資目的透過 LLC 購房，但之後搬進去當作住所，法院可能在訴訟中忽略 LLC。這種「揭開公司面紗」的情況會破壞你的保護。房產必須真正作為商業資產，而非個人住所。

這意味著，LLC 結構適用於出租房產、商業建築和投資房地產——而非你的主要住所。

做出 LLC 購買決策

LLC 可以用來投資買房嗎？ 當然可以。是否應該這麼做？則取決於：

• 你的責任風險 )在訴訟高風險地區的租賃物最受益(
• 你所在市場的融資選項
• 你的稅務狀況和整體資產組合
• 你願意接受較高的前期成本以獲得長期保護
• 房產是否會持續作為真正的商業資產

擁有多處房產、處於高責任行業或與他人合作的投資者，通常會認為 LLC 所有權是合理的。單獨投資者購買單一出租房產，則可能覺得成本效益較低。

在你繼續之前

不要獨自面對這個問題。財務顧問可以幫你模擬 LLC 稅務結構是否真正符合你的情況。會計師可以優化你的實體選擇與申報方式。房地產律師則能確保你的 LLC 結構正確、營運協議合理，並且你的購買符合你的責任保護目標。

「LLC 可以買房嗎」這個問題有明確的答案：可以。是否應該，則是需要個人化指導的策略性問題。