企業樓層基金的抗跌股息供應：PVBI11鞏固穩定性，RCRB11加快增長

高端辦公室類型的房地產基金運作呈現出兩條互補的策略路徑，以回報投資者。VBI Prime Offices (PVBI11) 維持其可預測的分配政策，而 Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) 則尋求透過積極的資產再循環來放大收益。這種策略轉變反映出企業樓層市場逐漸成熟，朝向更具永續性和多元化的模式發展。

PVBI11：預測性與營運韌性持續展現

PVBI11 在此期間穩固其為穩定基金的地位，連續第五個月維持固定股息。11月公告的每份股份分紅為 R$ 0,45，全部分配給股東，展現出純粹的營運表現，未依賴特殊收益。收盤價為 R$ 82,00，投資者的月度收益率為 0,55%。

管理層表示將保留每份股份 R$ 0,24 的儲備金，以應對未來調整，展現財務謹慎。儘管目前的結果略低於過去 24 個月的平均值 (R$ 0,55)，但分配的穩定性彰顯其資產組合在租戶轉換期間的堅實。

租戶變動與投資組合營運動態

在營運方面，期間內進行了重要的租戶替換。Timbro Trading 進駐 Vera Cruz 大樓，取代原本空置的 Serena 租戶，使基金能維持控制在合理的空置率：物理空置率為 16,5%，財務空置率為 17,6%。

同時，The One 資產完成新合約，Volken Capital 自 12 月起租用 247 平方公尺的可出租面積，有助於維持營運韌性。管理層已公布預計在 2026 年上半年退出的事件，包括 12 月 Cascione 的退出以及 2 月 Julius Baer 在 Vera Cruz 的樓層退還。

為了因應這些預定退出，已簽訂與 ServiceNow 的合約，將於 2026 年 4 月起租用 Vera Cruz 的 1,801 平方公尺。預測在 2026 年 4 月，空置率將達到 19,8%，之後再進行新的營運平衡。

RCRB11：快速成長與再循環策略

RCRB11 在 11 月底報告淨利為 R$ 3,294 萬，較10月成長 7,6%。純房地產收益為 R$ 4,52 百萬，金融成分則為 R$ 69,9 千，顯示租金收入在收益中佔主導地位，超越現金投資的回報。

分配給股份持有人的金額為 R$ 0,94，全部在當期支付。收盤價為 R$ 128,94，年化股息收益率達 8,7%，在企業樓層市場中具有競爭力。

FFO 與未來升值展望

Funds From Operations (FFO) 預測維持在 R$ 1,15 每份股份，年化回報約為 11%。目前的分配與預測的 FFO 之間的差距，顯示長期投資者有較大的資產升值潛力。管理層預期，隨著營運週期的推進，分配將逐步趨近此水準。

資產再循環與潛在收益實現

RCRB11 持續推行積極的資產再循環策略，以優化資產組合。11 月簽署了一份非約束性意向書，計劃出售其中一項資產，此舉代表其資產正朝向更佳的資本效率轉型。此交易的資本利得預估達 R$ 10 百萬，相當於每份股份 R$ 2,90，待盡職調查完成後，將併入後續分配的收益。

Bravo Paulista 大樓的佔用動態

11 月，Bravo Paulista 大樓的兩層樓空置，總面積超過 430 平方公尺（BOMA 面積），使物理空置率升至 0,99%。儘管如此，該指標仍非常低，反映出位於成熟商業區的資產品質。預估此空置率降低將每月為總房地產收入帶來 R$ 0,02 的影響。

管理層表示，目前有四個商業提案正在審核中，顯示再佔用的動能良好。這一租戶轉換過程展現出營運韌性，即使面臨短期的退出。

商業樓層市場展望

這兩個基金反映出企業樓層市場逐步走向更高的營運成熟度與財務永續性。PVBI11 提供預測性，而 RCRB11 則透過積極管理帶來成長潛力。兩者的佔用動態證明，儘管經歷租戶轉換，市場對高端空間的需求仍持續存在於成熟商業區。