為何製造房屋折舊使擁有房產成為財務陷阱

理財專家Dave Ramsey長期警告不要將購買製造房屋作為投資策略，理由是基本經濟原則使此類購買在財富累積方面存在問題。儘管房屋所有權仍是美國夢的核心——無論是傳統的獨棟房屋、公寓還是製造房屋——Ramsey認為後者呈現出截然不同的財務現實。

核心的折舊問題

根據Ramsey的說法，根本問題歸結為一個簡單的原則：折舊。與通常會隨時間升值的傳統房地產不同，製造房屋在購買後立即以及在整個持有期間都會持續貶值。這種折舊軌跡造成一個數學上的劣勢，Ramsey強調這是無法靠空想來克服的。

「當你投資資本於會折舊的資產時，你是在系統性地讓自己變得更貧困，」Ramsey在最近的分析中表示。這對於試圖擺脫低收入或中產階級的人來說尤其成問題。許多潛在的房主誤以為購買製造房屋是邁向更大財務穩定的跳板，但Ramsey指出這是一個常見的財務陷阱——購買價格的初期節省掩蓋了隨之而來的資產價值惡化。

土地與建築的區別

一個關鍵的區別在於製造房屋與真正房地產投資的不同。當有人購買製造房屋時，他們購買的是一個會折舊的資產，而不是傳統意義上的房地產。實際的房地產部分——房屋所在的土地或「一塊土地」——可能由買家擁有，也可能不擁有。

這個區別非常重要。雖然製造房屋本身會穩定折舊，但在理想地段的任何底層土地(尤其是大都市區)可能會獨立升值。Ramsey指出，這會產生一個誤導的幻覺：「土地的升值速度快於房屋的折舊，造成一種虛假的盈利印象，實際上土地升值只是抵消了糟糕的投資決策。」

租賃作為更佳選擇

對於無法購買升值房地產的人來說，Ramsey建議重新考慮租賃選項。租賃具有一個根本優勢：每月支付提供住房，卻不會產生持續的損失。相較之下，購買製造房屋則形成雙重負面——支付持續進行，同時資產也在折舊，這使財務劣勢逐月累積。

這個區別將住房成本與投資損失區分開來。租客用錢換取住所，沒有資產升值的期待。而移動房屋的購買者則將住房支出與折舊造成的財富損失結合，成為兩者中最糟的情況。

製造房屋市場最終代表一個虛假的擁房承諾——這不但未能緩解財務壓力，反而加深了財務負擔。